圖(1)個股筆記：5530 龍巖（圖片素材取自個股官網）
更新日期：2026 年 09 月 15 日
主要業務
龍巖股份有限公司（股票代號：5530）成立於 1987 年，前身為大漢建設股份有限公司。公司於 2011 年與殯葬業者龍巖人本合併後，正式更名為龍巖股份有限公司，成為台灣首家且唯一掛牌上櫃的生命產業公司。龍巖以「生命禮儀專家」為核心定位，致力於將傳統殯葬業轉型為現代化、透明化且具備美學價值的服務業，提供從禮殯到安葬的一條龍服務，穩居台灣殯葬產業的領導地位。
公司概要與發展歷程
龍巖秉持專業、誠信、慈悲的企業文化，致力於提供貼心、溫暖的全生命服務，並以 100% 客戶滿意為基本服務原則。公司總部位於台北市，實收資本額超過 42 億元。龍巖強調企業永續發展及企業社會責任，成立龍巖慈善基金會，專注於協助弱勢家庭、銀髮族群及偏鄉教育等公益項目。
圖(2)企業版圖（資料來源：龍巖公司網站）
龍巖的發展軌跡可視為台灣殯葬產業現代化的縮影，各階段的關鍵發展如下：
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創立與奠基（1987-1990 年代末）：大漢建設於 1987 年成立，主營建設業務。李世聰先生於 1992 年創立龍巖人本，開始經營殯葬事業，並率先在台灣推出生前契約服務，開創殯葬服務新模式。早期專注於三芝「真龍殿」的開發，將傳統納骨塔轉型為現代化的生命紀念館。
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掛牌與擴張（2000-2011 年）：2002 年龍巖真龍殿生命紀念館啟用，為台灣首座採用 SRC 鋼骨建造的生命紀念館。2005 年起，龍巖人本逐步取得大漢建設股權，並於 2010 年正式合併，完成借殼上櫃。2011 年正式更名為龍巖股份有限公司，跨足建築業與生命產業。
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創新與傳承（2012 年至今）：持續推動與國際建築大師的跨國合作，強化品牌高端形象。2009 年與日本著名建築師安藤忠雄簽約，設計多座「光之系列」生命紀念館與殯儀會館。2020 年代進行接班轉型，由 Kelly Lee 擔任董事長，帶領公司朝向數位化與精緻化服務發展。2023 年台灣首座綠建築光之境服務中心完工。
核心業務與經營模式
龍巖的業務涵蓋生命事業與不動產事業。生命事業主要包括塔位墓園的興建銷售、生前契約及禮儀服務。不動產事業則涉足住宅及廠辦大樓的銷售與租賃，包含敦北大樓、大亞大樓、高雄民眾大樓和桃園日富大樓等。
龍巖的經營模式可概括為「資產開發」與「勞務服務」的雙引擎驅動，並輔以「金融信託」的管理邏輯：
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預收款經營模式（生前契約）：客戶預先支付費用，龍巖將 75% 的款項依法交付信託。該模式為公司帶來穩定的未來營收庫存，並鎖定未來客戶群。營收認列具備遞延性，需待服務實際發生後始轉化為正式營收。
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墓園塔位的不動產開發模式：將塔位視為精緻不動產經營。透過品牌溢價與大師設計提升單位售價，由於土地成本相對固定，隨著塔位銷售率提升，毛利率極高。客戶購買塔位後需支付管理費，提供長期的維護收入與現金流。
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垂直整合的一條龍服務：從臨終諮詢、禮儀服務、告別式規劃到最終入塔，提供完整的價值鏈服務。確保服務品質一致性，強化品牌信譽，並透過交叉銷售形成強大的生態系。
圖(3)服務流程（資料來源：龍巖公司網站）
產業鏈定位與原物料管理
龍巖處於產業鏈的核心位置，透過垂直整合有效控制從土地開發到終端服務的各個環節。上游包含土地供應、建築設計與工程、殯葬物資供應。中游負責產品開發與銷售、禮儀服務執行。下游則涵蓋銷售通路與終端消費者。
原物料需求分為建築工程與禮儀物資兩大類。建築工程原物料包含鋼筋、水泥、石材等，高端塔位所需的精緻石材多由國外進口。禮儀服務物資包含棺木、骨灰罈、祭祀用品等。原物料價格波動對龍巖的影響在可控範圍內，主因在於塔位產品具備高單價、高毛利特性，建築成本佔售價比重較低，公司具備較強的轉嫁能力。此外，生前契約的信託資產投資收益通常能抵銷通膨帶來的成本上漲。
營收結構
龍巖的營收結構反映其高度專注於生命產業的特性，並透過高毛利的塔位銷售與穩定的禮儀服務維持優異的財務表現。
產品營收組合
根據近期數據分析，龍巖的營收以殯葬服務為絕對主力。
進一步拆解殯葬服務的組成，塔墓業務（含塔位墓園銷售）與禮儀服務（含生前契約履行）共同構成生命事業的核心。
塔墓業務受惠於高端產品（如真龍殿精華區）的持續去化，毛利率極高，常達 70% 以上，是公司主要的獲利貢獻來源。禮儀服務則隨著台灣人口老化、死亡人數增加，履約件數穩定成長，提供充沛的現金流。租賃收入部分，敦北大樓重新出租予旅館業者後，租賃收入大幅回升，為整體營收提供穩定支撐。
區域市場與產能配置
龍巖的營收幾乎全部來自於台灣市場。雖然曾嘗試海外佈局，但受限於當地政策環境與法規差異，目前海外營收貢獻極微。在台灣境內，服務網絡遍佈全台，但營收貢獻主要集中在人口稠密的都會區。
圖(4)營業據點（資料來源：龍巖公司網站）
龍巖的生產基地分布呈現「重北輕南」的格局，與台灣的人口分布及財富集中度吻合：
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北區（佔比約 70% 至 80%）：為最重要的產能核心，包含新北市三芝白沙灣安樂園（真龍殿、光之殿堂）、萬里福田陵園、桃園富岡陵園。台北地區土地極度稀缺且單價最高，三芝基地的剩餘庫存與新開發案支撐公司未來十至二十年的銷售動能。
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中南區（佔比約 20% 至 30%）：包含台中寶山陵園、嘉義嘉雲生命紀念館、高雄安泰陵園。主要作為擴大市佔率與服務在地客戶之用。
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東部：花蓮蓮園生命紀念館。
客戶群體與市場供需
龍巖的主要客戶群體為台灣本地需求墓園塔位與禮儀服務的終端消費者，尤其是高階市場的消費族群。客戶結構包含生前契約購買者、即時需求家屬、高端藝術塔位收藏者及企業團體客戶。由於殯葬服務的特殊性，客戶高度依賴品牌信譽和過往服務經驗。
台灣生命產業的供需狀況呈現「需求剛性增長、供給高度受限」的特殊格局。需求端受惠於超高齡社會到來，死亡人數逐年攀升，帶動剛性需求。同時，消費者觀念轉變，生前契約接受度提高，高端產品需求強勁。供給端則因《殯葬管理條例》嚴格管制，土地取得困難、環評程序繁瑣，使得現有合法塔位成為稀缺資產。龍巖憑藉合法土地儲備與大師設計的高端產品，在市場上享有極強的定價權。
競爭優勢與市場地位
龍巖在台灣生前契約信託市場的市佔率高達約 78% 至 79%，穩居龍頭地位。相較於國寶集團、金寶山、萬安生命等競爭對手，龍巖具備以下核心競爭優勢：
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財務透明度與資本優勢：作為唯一掛牌上櫃的生命產業公司，財務報表公開透明，消費者對其長期履約能力具備信心。充沛的現金流與融資能力使其能投入數十億元進行長期土地開發案。
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產品差異化與藝術化：與安藤忠雄等國際建築大師合作，將產品提升至藝術收藏層次，具備極高的品牌溢價與稀缺性。
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強大的直銷通路與服務標準化：擁有全台規模最大的專屬業務團隊，主動出擊銷售生前契約。首家導入 ISO 認證並將禮儀服務流程標準化，定價透明與服務一致性深受青睞。
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稀缺資源的先行者優勢：早期已完成大量精華地段的土地佈局，競爭對手難以跨越極高的環評與法規限制，佔據不可複製的地理位置。
圖(5)市場規模（資料來源：龍巖公司網站）
重大事件
龍巖近年在營運拓展、資產活化及資本市場操作上動作頻頻，展現出強大的企業韌性與前瞻佈局。以下整理近期影響公司營運的重大事件：
資本操作與業外投資大豐收
龍巖在資本市場的精準眼光備受矚目，被譽為台股的「波克夏」與「撿股師」。公司利用生前契約預收款創造的零成本資金，長期重倉持有具備產業壟斷地位的科技巨頭股票。
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台積電投資獲利：龍巖於五年前以每股約 275.1 元買進 1,121 張台積電股票，長抱至今，帳面獲利超過 16 億元，展現極佳的價值投資成效。
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處分英特爾股票：2026 年 5 月 16 日公告處分 Intel 股票，獲利達 2.05 億元。此舉使得 2026 年第一季的獲利即達到 2025 年與 2026 年的預估水準，展現強大的資本操作能力。
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多元化投資佈局：除台積電與 Intel 外，龍巖亦投入美股 Amazon、Alphabet 等科技巨擘，並卡位 CD&R、Blue Owl 等私募基金與二級市場。透過本業創造穩定現金流，並以長期價值投資加速資產增值，成為公司獲利的「第二隻腳」。
跨界科技合作與 AI 應用
面對數位化浪潮，龍巖積極將科技導入傳統殯葬產業，提升服務體驗與營運效率。
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電動靈車與 AI 殯葬服務：2025 年 3 月，市場傳出龍巖攜手鴻海（2317）共同開發電動靈車，並與影像感測及 AI 技術領導廠商聰泰（5474）合作。此項合作計畫導入 AI 骨灰壇、線上祭拜與虛擬復活技術，透過 AI 優化車輛行駛數據，提高電動靈車的安全性與效率，開創全新市場機會。此消息一出，帶動龍巖股價價量齊揚，引發市場熱烈討論。
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數位轉型深化：離家的龍巖太子亦積極結合健保大數據與 AI 生成技術，推動生命科技發展，目標在十年後推動相關事業上市，顯示集團對科技應用的高度重視。
營運表現與股利政策
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營收與獲利波動：2025 年第二季單季營收達 23 億元，毛利率維持在 63.54% 的高檔。然而，2025 年前三季營收一度創下近六年新低，主因在於塔位與出租資產挹注減少，且業外損失擴大及合約負債下滑，導致市場對短期營收成長產生疑慮。
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股利政策調整：考量未來營運發展及龐大的資金規劃需求，龍巖股東會決議不配發現金股利。此決策雖影響短期股東回報，但主要著眼於光系列塔墓建設及南港車站大樓開發案等長期資本支出。
市場供需失衡與區域壓力
- 基隆殯葬設施量能不足：2025 年 3 月報導指出，雙北殯葬案件增加導致量能緊張，部分需求外溢至基隆。基隆市殯葬管理所冰櫃等候時間平均達 11 小時，火化平時每日最多 25 具，遇到適合出殯的「大日」時，禮廳量能常顯不足。基隆市使用民眾約占 65%，其餘來自新北及台北市等地。2024 年處理案件量達 5,100 餘件，相較 2015 年新館啟用時上升 34%。此現象突顯區域性設施供需壓力，也反映台灣整體死亡人口上升帶來的強勁市場需求。
資本市場避險指標
在全球經濟不確定性增加、股市震盪之際，龍巖因其「純內需」特性，不受關稅戰等國際貿易摩擦影響，展現出極強的抗跌性。
- 股災中的避風港：2025 年 4 月台股遭遇史詩級暴跌時，龍巖憑藉穩定現金流與高毛利結構，逆勢抗跌甚至收紅，被網友戲稱「關稅燒不到陰間」。2026 年 6 月股市震盪期間，龍巖再度被點名為具抗跌性之防禦標的，盤中一度逆勢連五漲。高齡化加劇帶來的剛性需求，成為支撐龍巖長線防禦特性的關鍵。
未來展望
展望未來，龍巖正處於從傳統殯葬業轉型為「生命資產管理」的關鍵收割期。憑藉強大的品牌力、稀缺的土地資源以及穩健的財務體質，公司在中長期具備顯著的成長潛力。
短中期營運目標與財務預測
根據法人機構預估，龍巖的營運將呈現先蹲後跳的格局。
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2025 年營運預估：受塔位與出租資產挹注減少影響，2025 年營收預估約為 40.60 億元，年減 2.38%；EPS 預估為 3.00 元。其中，禮儀服務營收預估年增 0.3%，受益於死亡人口增加；塔位與墓園業務營收預估年減 3.3%。
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2026 年至 2027 年成長動能：展望 2026 年，雖然短期內高雄光之丘設施需至年底才能完工貢獻營運，導致部分預估認為 EPS 將微幅下滑至 2.60 元至 2.70 元區間，但隨著資產活化效益顯現，營業利益與本業動能將逐步改善。預期 2027 年 EPS 將成長至 3.00 元以上。
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南港商辦大樓開發案：位於台北市南港區捷運南港站旁的自有土地開發案，預計於 2025 年第四季完工。該商辦大樓預估可貢獻年租金約 3.8 億至 4.8 億元，將大幅挹注不動產事業的穩定收益。
中長期發展策略
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高端產品進入收割期：與安藤忠雄合作的「光之系列」案場（如三芝光之殿堂、桃園映山寺、台中光之迴廊、高雄光之境）將陸續完工並取得使用執照。這類具備藝術價值的稀缺資產，將迎來長期的營收認列高峰，顯著拉升整體毛利率與獲利水位。
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深化數位轉型與 AI 應用：持續投入 AI、大數據應用，優化客戶關係管理。與鴻海、聰泰合作開發的電動靈車及 AI 殯葬服務，將提升服務效率與個人化體驗，創造差異化競爭優勢。
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環保永續與綠色殯葬：順應環保意識抬頭，推廣植樹葬、海葬等綠色殯葬選項，並在設施設計與營運中融入環保理念，回應社會期待並開拓新客群。
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資本操作與資產活化：持續利用充沛的現金流與信託資產，進行穩健的金融投資與不動產開發。透過精準的資本操作，創造穩定的業外收益，強化財務防禦力。
潛在風險評估
儘管前景看好，投資人仍需留意以下潛在風險：
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法規審核與工期延宕：殯葬設施開發受限於嚴格的環評與地方政府審核。若新案場完工進度因法規變更或施工難度而延遲，將直接影響短期營收認列時間點，導致財報表現波動。
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消費習俗的結構性改變：環保葬比例逐年攀升，若「不留骨灰」觀念成為主流，可能對傳統高毛利塔位產品的去化速度造成長期影響。
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營建成本與通膨壓力：工料雙漲對開發週期長達十年以上的案場構成挑戰。若營建成本漲幅過快，可能壓縮部分產品線的毛利空間。
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法律爭議風險：「光之系列」塔位曾傳出法律爭議，未來可能面臨顧客要求退費的法律風險，需持續關注後續發展。
總結而言，台灣進入超高齡社會的趨勢不可逆轉，死亡人口的長期增長為龍巖提供了穩定的剛性需求。龍巖憑藉「稀缺土地資源」與「上市公司信譽」兩大護城河，在面對環境變遷時具備極強的韌性。隨著高端建案陸續完工及資產活化效益顯現，龍巖有望在震盪的資本市場中，持續展現其作為內需防禦型標的的獨特投資價值。
參考資料
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龍巖股份有限公司 2024 年法人說明會簡報（2024.12）。本研究主要參考法說會簡報的公司營運概況、產品結構分析、資產開發進度及未來展望。
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龍巖股份有限公司 2024 年第三季財務報告。本文的財務分析主要依據此份財報，包含合併營收、毛利率、營業費用、稅後淨利等關鍵數據。
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宏遠投顧產業研究報告（2025.09）。參考其對龍巖 2025 年及 2026 年營收、獲利預估，以及對南港商辦大樓租金貢獻之分析。
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元大證券研究報告（2024.12）。針對龍巖的營運概況、資產活化計畫及未來發展提供專業分析與評估。
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工商時報、經濟日報、鉅亨網等財經媒體報導（2025-2026）。彙整關於龍巖處分英特爾與台積電股票獲利、與鴻海合作開發電動靈車、基隆殯葬設施供需狀況，以及股災期間股價抗跌表現等即時市場資訊。
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