圖(1)個股筆記：4113 聯上（圖片素材取自個股官網）
更新日期：2025 年 02 月 01 日
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聯上實業營運分析：多元化佈局建構南台灣房市領導品牌
聯上實業股份有限公司（股票代號：4113）創立於 1998 年 2 月 11 日，初期以榮睿生物科技股份有限公司之名成立，實收資本額 300 萬元。2003 年 7 月 22 日取得上櫃資格，2005 年更名為聯上生物科技股份有限公司，資本額增至 3.6 億元。2009 年公司轉型投入營建產業，更名為聯上實業股份有限公司，實收資本額提升至 4.5 億元。經過多次增資，目前實收資本額達 23.11 億元。公司總部設於高雄市左營區富國路 185 號 17 樓之 2。
主要業務與產品結構
聯上實業主要從事住宅及大樓開發租售業務，業務範疇包括：
- 住宅建設：開發各類住宅建案，從小坪數到大坪數皆有，滿足不同客層需求
- 商辦大樓：規劃商業空間及辦公大樓
- 不動產租賃：提供商辦及住宅出租服務
- 都市更新：參與都市更新及危老重建專案
- 公共建設：投資公共建設開發案
產品線涵蓋 20 坪至 72 坪不等的住宅單位，並搭配店面規劃，提供多元選擇。營收結構中，房地產銷售佔比接近 100%，其他業務如不動產租賃及醫療器材批發等佔比較小。
營運表現與財務概況
2024 年營運表現亮眼，10 月單月營收達 3.44 億元，月增 22.55%。前三季（1-9 月）累計營收達 41.26 億元，創下歷年新高。第三季財務表現方面，營業毛利 13.16 億元，毛利率 30%，稅後淨利 7.03 億元，每股盈餘 3.31 元。
第一季營收達 12.43 億元，每股稅後純益 0.51 元，成功擺脫連續兩年虧損。營收成長主要來自兩大預售案完工交屋：位於高雄五福商圈的「聯上鉑麗」（總銷 18 億元）及台南國平重劃區的「聯上海棠」（總銷 40 億元）。
建案開發策略
聯上實業採取區域深耕策略，專注高雄及台南市場，目前已完工及銷售中建案包括：
高雄地區：
– V1：總銷 10.3 億元，114 戶（含 2 店面），銷售率 100%
– 聯上鉑麗：總銷 21.8 億元，253 戶（含 1 店面），銷售率 71%
– 聯上 WE：總銷 22 億元，222 戶（含 6 店面），銷售率 98%
台南地區：
– 聯上海棠：總銷 40 億元，419 戶（含 2 店面），銷售率 97%
– 聯上康橋：總銷 44 億元，549 戶（含 17 店面），銷售率 100%
土地庫存與未來推案
公司持有約 15,000 坪精華地段土地，分布於高雄及台南重點區域：
高雄區域規劃：
– 左西案（661.9 坪）：B4/29F，預估總銷 40 億元
– 加昌案（1,120.5 坪）：B3/15F，預估總銷 30 億元
– 明仁案（496.5 坪）：B5/26F，預估總銷 28 億元
– 五福案（416.5 坪）：B6/15F，預估總銷 35 億元
– 大港案（373.2 坪）：規劃設計中
台南區域規劃：
– 精忠商二案（1,123 坪）：B4/15F，預估總銷 45 億元
– 精忠住三案（3,867 坪）：B3/21~23F，預估總銷 135 億元
– 溪心段（2,020.3 坪）：規劃設計中
– 海北段（1,451.7 坪）：規劃設計中
– 古堡段（3,339.3 坪）：都更程序進行中
建案開發策略
聯上實業採取區域深耕策略，專注高雄及台南市場。目前已完工及銷售中建案如下：
| 地區 | 建案名稱 | 總銷金額 | 戶數 | 銷售率 | 建築規劃 |
|---|---|---|---|---|---|
| 高雄 | V1 | 10.3 億元 | 114 戶(含 2 店面) | 100% | B5/15F |
| 高雄 | 聯上鉑麗 | 21.8 億元 | 253 戶(含 1 店面) | 71% | B6/15F |
| 高雄 | 聯上 WE | 22 億元 | 222 戶(含 6 店面) | 98% | B3/15F |
| 台南 | 聯上海棠 | 40 億元 | 419 戶(含 2 店面) | 97% | B5/29F |
| 台南 | 聯上康橋 | 44 億元 | 549 戶(含 17 店面) | 100% | B4/22F |
土地庫存與未來推案
公司持有約 15,000 坪精華地段土地，分布於高雄及台南重點區域：
高雄區域土地庫存
| 案名 | 基地面積 | 建築規劃 | 預估總銷 | 開發進度 |
|---|---|---|---|---|
| 左西案 | 661.9 坪 | B4/29F | 40 億元 | 規劃中 |
| 加昌案 | 1,120.5 坪 | B3/15F | 30 億元 | 規劃中 |
| 明仁案 | 496.5 坪 | B5/26F | 28 億元 | 規劃中 |
| 五福案 | 416.5 坪 | B6/15F | 35 億元 | 規劃中 |
| 大港案 | 373.2 坪 | 規劃設計中 | – | 規劃中 |
圖(2)高雄土地庫存（資料來源：聯上公司網站）
台南區域土地庫存
| 案名 | 基地面積 | 建築規劃 | 預估總銷 | 開發進度 |
|---|---|---|---|---|
| 精忠商二案 | 1,123 坪 | B4/15F | 45 億元 | 規劃中 |
| 精忠住三案 | 3,867 坪 | B3/21~23F | 135 億元 | 規劃中 |
| 溪心段 | 2,020.3 坪 | 規劃設計中 | – | 規劃中 |
| 海北段 | 1,451.7 坪 | 規劃設計中 | – | 規劃中 |
| 古堡段 | 3,339.3 坪 | B2/27F | – | 都更進行中 |
圖(3)台南土地庫存（資料來源：聯上公司網站）
都市更新與轉投資布局
聯上實業積極參與台南市永康區精忠二村眷改土地都市更新案：
| 開發項目 | 基地面積 | 規劃戶數 | 總銷金額 | 完工時程 |
|---|---|---|---|---|
| 商二基地 | 1,123 坪 | 262 戶(含 10 店面) | 45 億元 | 2024 Q3 動工 |
| 住三基地 | 3,867 坪 | 712 戶(含 14 店面) | 135 億元 | 2024 Q2~Q3 動工 |
此外，公司投資高雄農 16 特區 A 級辦公暨商業空間開發案，基地面積 2,533.68 坪，為 50 年加 20 年 BOT 開發案。案址鄰近林皇宮酒店及富邦地上權案，距漢神巨蛋及義享天地兩大百貨不遠，預計 2025 年底完工。
產業供應鏈關係
在產業鏈中，聯上實業與建材供應商、土地開發商等上游廠商維持緊密合作關係。建材價格與供應穩定性影響成本結構，因此供應商管理為營運重點。下游客戶包括一般購屋者及投資客，公司藉由完善的建案規劃與優質服務，建立良好市場口碑。
未來展望
聯上實業營運策略採「2023 年先蹲，2024 年再跳」模式，透過多項預售建案陸續完工交屋，預期 2024 年將成為業績豐收年。目前與永信建設、華友聯等建商同列南台灣房市高增長族群，2024-2025 年將持續推出新建案，預估總銷金額約 313 億元。
公司將持續深耕高雄及台南重點區域，以完整的產品線及優質建案品質，滿足不同客層需求。同時透過都市更新及商用不動產開發，朝向多元化發展，鞏固南台灣房市的重要地位。
參考資料說明
公司官方文件
-
聯上實業股份有限公司 2024 年第三季法人說明會簡報（2024.11）
本研究主要參考該簡報中的財務數據、建案資訊、土地庫存分析及未來發展規劃。簡報提供最新且完整的公司營運資訊，包含高雄及台南地區的建案進度及預計完工時程。 -
聯上實業 2024 年第三季財務報告
本文的財務分析主要依據此份財報，包含合併營收、毛利率、營業費用、稅後淨利等關鍵財務指標，以及建案銷售情況的詳細數據。
產業研究報告
-
富邦證券產業研究報告（2024.09）
報告深入分析聯上實業在南台灣房地產市場的競爭優勢、土地儲備策略及未來發展潛力，為本文提供重要的產業觀點。 -
元大證券建設業研究報告（2024.10）
提供聯上實業在高雄及台南地區的市場定位分析，以及對公司建案開發策略的專業評估。
新聞報導
-
工商時報產業分析（2024.10.11）
詳細報導聯上實業第三季營運成果，以及「聯上鉑麗」、「聯上海棠」等重點建案的銷售進度。 -
經濟日報專題報導（2024.10.11）
針對聯上實業在南台灣房市的發展策略、土地開發計畫及都更案進度提供深入分析。 -
鉅亨網房市分析（2024.09.10）
分析聯上實業在高雄及台南地區的建案特色、市場反應及未來推案計畫。
公司治理文件
- 聯上實業 2023 年報（2024.03）
提供公司完整的財務資訊、營運概況、公司治理實施情形及風險管理政策等基本資料。
註：本文內容主要依據上述 2024 年第三季的公開資訊進行分析與整理。所有財務數據及市場分析均來自公開可得的官方文件、研究報告及新聞報導。部分資訊可能因時間推移而有所更新。
參考資料來源
資料來源：聯上公司網站、法說資料、券商研究報告、鉅亨網、Moneydj、各大報新聞。
法說會中文檔案連結：https://mops.twse.com.tw/nas/STR/411320241113M001.pdf
法說會影音連結：http://irconference.twse.com.tw/4113_4_20241113_ch.mp4
基本概況
股價：26.4
預估本益比：5.56
預估殖利率：3.45%
預估現金股利：0.91元
報表更新進度：☑ 月報 ☑ 季報
圖(4)4113 聯上 EPS 熱力圖
股價走勢
圖(5)4113 聯上 K線圖（日）
圖(6)4113 聯上 K線圖（週）
圖(7)4113 聯上 K線圖（月）
日報表
圖(8)4113 聯上 法人籌碼
週報表
圖(9)4113 聯上 大戶籌碼
月報表
圖(10)4113 聯上 內部人持股
圖(11)4113 聯上 本益比河流圖
圖(12)4113 聯上 淨值比河流圖
新聞筆記
司 12M25 營收一覽（新增10家） Note right of 2025.01.14: →12M25 營收年增率前五名為聯上發、寶徠、富華
新、華友聯、泓辰
3.81億元年增率高達59.23％ Note right of 2025.01.10: →聯上 12M24 營收為3.81億元，年增率59
.23%，月減34.45% Note right of 2025.01.10: →聯上 24 年 1至 12M25 累計營收為57
.15億元，年增率高達1003.21% Note right of 2025.01.10: →聯上最新股價為28.4元，近五日股價下跌1.54
%，表現優於產業指數 Note right of 2025.01.10: →近五日三大法人合計賣超409張，外資賣超393張 Note right of 2025.01.10: →聯上主要業務為不動產買賣租賃及國際貿易 Note right of 2025.01.10: ↑聯上發 12M25 營收年增98171.4%，華
友聯年增5812.7%
年營收皆創高 Note right of 2025.01.09: ↑台股昨日跳水243點，華友聯、京城、聯上逆勢收紅 Note right of 2025.01.09: ↑聯上 11M25 營收年增999,999.99%
，前11個月營收年增1,814.71%，股價上漲1
.22%
98171.43%，月增率226.76% Note right of 2025.01.08: ↑24 年 累計營收為22.14億元，累計年增率3
05.55%
史新高，儘管 4Q24 房市遇到困難 Note right of 2024.12.24: →聯上因基期較低，營收增幅顯著，主要來自預售案「聯
上鉑麗」及「聯上海棠」的交屋
999999.99%，月增率68.91% Note right of 2024.12.10: →24 年 1M24-11M24 累計營收達53.
34億元，年增率達1814.71%，顯示驚人的增長
勢頭
.44億元，年增率達999999.99%，月增率2
2.55%
達41.26億元，創歷年新高 Note right of 2024.10.11: ↑由於「聯上We」預售案從 9M24 開始交屋，將
使聯上營收增長，與永信建設、和華友聯一同加入高增長
行列 Note right of 2024.10.11: →聯上副總經理表示，9M24 營收下滑主要因「聯上
鉑麗」和「聯上海棠」過戶入帳已近尾聲，未來將有新屋
銷售貢獻 Note right of 2024.10.11: ↑全新預售案「聯上WE」總銷約22億元，完銷後將持
續助攻 24 年營收增長
48.28%，月減53.75%
入帳，1Q24 營收衝高到12.43億元，每股稅後
純益0.51元，可望擺脫連續2年的虧損局面 Note right of 1Q24: ↑營收和獲利雙增，主要是總銷約18億元的「聯上鉑麗
」、以及總銷約40億元的「聯上海棠」，23 年底開
始完工交屋，1Q24 繼續交屋人帳
40億元的大案「聯上海棠」、總銷22億元的「聯上W
E」接力完工，聯上樂觀 24 年將是業績豐收年 Note right of 4Q23: ↑上目前在線銷售的建案共有五案，包括高雄三案、台南
兩案，都坐落精華地段，平均銷售率9成以上 Note right of 4Q23: ↑受惠高雄產業進駐，其中數案已達完銷狀態，待入帳總
銷金額達125億元，但營運「 23 年先蹲，24
年再跳」 Note right of 4Q23: ↑23 年完工的兩個建案，分別是「聯上鉑麗」和「聯
上海棠」，其中，總銷18億元、位於高雄五福商圈的「
聯上鉑麗」大樓，23 年完工 Note right of 4Q23: ↑正陸續辦理交屋中，台南國平重劃區的「聯上海棠」，
總銷40億元，由於預售時已售出97％，23 年底也
將開始交屋 Note right of 4Q23: ↑聯上鉑麗」、「聯上海棠」及預計 24 年第一到
2Q23 完工的「聯上WE」等三大案，將是 24
年營收貢獻的三大主力，有信心公司 24 年業績將豐
收
深度分析
季報表
圖(13)4113 聯上 營收狀況
圖(14)4113 聯上 獲利能力
圖(15)4113 聯上 合約負債
圖(16)4113 聯上 存貨與平均售貨天數
圖(17)4113 聯上 存貨與存貨營收比
圖(18)4113 聯上 現金流狀況
圖(19)4113 聯上 杜邦分析
圖(20)4113 聯上 資本結構
年報表
圖(21)4113 聯上 股利政策