聯上實業（4113）：深耕南台灣，營建版圖擴張的關鍵佈局

公司概要與發展歷程

公司基本資料

聯上實業股份有限公司（Lien Shang Development Co., Ltd.），股票代號 4113，其前身為 1998 年 2 月 11 日成立的榮睿生物科技股份有限公司，初始實收資本額為新台幣 300 萬元。公司於 2003 年 7 月 22 日取得上櫃資格，並於 2005 年更名為聯上生物科技股份有限公司，資本額增至 3.6 億元。

關鍵的轉型發生在 2009 年，公司正式跨足營建產業，並更名為現今的聯上實業股份有限公司，當時實收資本額已提升至 4.5 億元。歷經數次增資，截至 2024 年底，聯上實業的實收資本額已達新台幣 23.11 億元。公司總部設立於高雄市左營區富國路 185 號 17 樓之 2，隸屬於聯上集團，為南台灣房地產市場的重要參與者。

發展歷程與轉型

聯上實業的發展歷程體現了從生技領域向營建市場的成功轉型。自 2009 年確立營建為核心業務後，公司憑藉集團資源，專注於南台灣，特別是高雄市與台南市的房地產開發。透過精準的土地開發策略與高品質的建案規劃，逐步建立起市場口碑與品牌形象。近年來，隨著南台灣產業發展與都市更新的推進，聯上實業掌握市場機遇，推案規模持續擴大，奠定其在區域市場的領導地位。

主要業務與產品結構

核心業務範疇

聯上實業的核心業務高度聚焦於不動產相關領域，主要業務範疇涵蓋：

• 住宅建設：開發各類住宅建案，產品線涵蓋從 20 坪至 72 坪不等的中小坪數至換屋型產品，滿足不同客層的居住需求。

• 商辦大樓：規劃與開發商業空間及辦公大樓。

• 不動產租賃：提供商用不動產及住宅的出租管理服務。

• 都市更新：積極參與都市更新計畫及危老建築重建專案。

• 公共建設投資：參與政府或民間的公共建設開發案。

產品線分析

公司的產品主要為住宅大樓、透天別墅、店面及地下停車場等不動產項目。根據公司 2023 年度財報，房地產相關的銷售及租賃收入合計佔總營收 100%，顯示其營運重心完全集中於房地產開發與銷售。公司並無跨足其他產業或產品類型。

品牌定位與價值

聯上實業以「聯上建築」作為主品牌，隸屬於聯上集團。品牌定位強調結合建築美學、精湛工藝與優質生活品味。公司提出 5V 核心價值（Value）作為品牌精神，包含無國界建築價值、全方位營造居家完美基準等，致力於提升土地與建築的附加價值。憑藉多年的深耕，「聯上建築」已在南台灣消費者心中建立起優質建設品牌的形象，並多次榮獲國內外建築設計與施工品質相關獎項。

營運表現與財務概況

近期營收表現

聯上實業 2024 年營運表現創下歷史新高，全年合併營收達到新台幣 57.15 億元，年增率高達 1003.21%。營收大幅成長主要歸因於三大預售建案「聯上鉑麗」、「聯上海棠」及「聯上WE」陸續完工交屋入帳。

• 2024 年第一季：營收 12.43 億元，主要來自「聯上鉑麗」（總銷約 18 億元）與「聯上海棠」（總銷約 40 億元）的交屋認列。

• 2024 年第三季：累計前三季營收達 41.26 億元，已創歷年同期新高。

• 2024 年第四季：營收持續增長，其中 11 月單月營收 5.82 億元，累計前 11 月營收 53.34 億元，年增率 1814.71%。

• 2025 年第一季：營收呈現季節性波動，前三月累計營收約 4.73 億元，較去年同期減少，主要因交屋時程差異。

獲利能力分析

隨著營收規模擴大，公司獲利能力顯著改善，成功擺脫連續兩年的虧損局面。

• 2024 年第一季：每股稅後純益 (EPS) 0.51 元。

• 2024 年第三季：單季營業毛利 13.16 億元，毛利率 30%，稅後淨利 7.03 億元，單季 EPS 3.31 元。

• 2024 年第四季：單季 EPS 0.24 元。

• 2024 年全年：EPS 約 3.55 元，相較 2023 年的 -0.69 元，實現由虧轉盈。

• 2024 年第二季：毛利率約 29.2%，營業利益率 20.8%，稅後淨利率 13.7%。

財務結構與籌資活動

聯上實業近年積極進行財務操作以優化資本結構及支應推案需求。

• 發債計畫：公司曾多次發行有擔保普通公司債及無擔保可轉換公司債 (CB)，例如國內第三次無擔保轉換公司債，發行總額新台幣 5 億元，票面利率 0%，主要用於償還借款及充實營運資金。

• 現金增資：2024 年 10 月完成現金增資，發行普通股 2,000 萬股，增資後股本達 2.31 億股（約 23.11 億元），資金用於償還借款、公司債及營運周轉。

• 財務穩健性：透過多元籌資管道，公司負債比率控制在合理範圍，維持財務彈性以因應市場變化。

建案開發與土地儲備

已完工及銷售中建案

聯上實業採取區域深耕策略，專注於高雄及台南兩大市場，目前已完工及銷售中的主要建案如下表：

註：總銷金額與銷售率可能隨時間變動，此處數據為參考近期資料。

土地庫存與未來推案

公司持有約 15,000 坪 精華地段土地，為未來 5 至 7 年的推案奠定穩固基礎。預計自 2025 年第一季起陸續推出 6 個大型建案，總銷金額高達 313 億元。

高雄區域土地庫存與規劃

圖(1)高雄土地庫存（資料來源：聯上實業法說會）

台南區域土地庫存與規劃

圖(2)台南土地庫存（資料來源：聯上實業法說會）

都市更新與轉投資布局

聯上實業積極參與都市更新，其中以台南市永康區精忠二村眷改土地都市更新案為代表性項目。

此外，公司轉投資參與高雄農 16 特區 A 級辦公暨商業空間開發案，基地面積 2,533.68 坪，為 50 年 + 20 年 BOT 開發案，地點鄰近林皇宮酒店、富邦地上權案、漢神巨蛋及義享天地等重要地標，預計 2025 年底完工，將為公司帶來長期穩定的租賃收益。

市場布局與競爭態勢

區域市場策略

聯上實業明確採取區域深耕策略，將資源高度集中於南台灣的高雄市與台南市。這兩個城市近年受惠於科技產業進駐（如台積電設廠效應）、重大交通建設（如高雄捷運黃線）及都市發展計畫，房市需求穩健，為公司提供了良好的發展基礎。

主要客戶群體

公司的主要客戶群體為台灣本地購屋者，特別是南台灣地區的剛性自住需求族群。產品規劃多以符合在地需求的住宅為主，吸引包括首購族、換屋族及部分長期置產型客戶。由於投資客比例相對較低，公司受政府打炒房政策的直接衝擊較小。

競爭格局與優勢

南台灣房地產市場競爭激烈，聯上實業的主要競爭對手包括永信建設 [5508)、華友聯（1436）、京城建設 [2524]、隆大營建 [5519) 等在地知名建商，以及雋揚（1439）、名軒 (1442]、宏和 (1446] 等。聯上實業的競爭優勢體現在：

• 集團資源垂直整合：涵蓋土地開發、規劃設計（聯立、聯捷建設）、營造施工（美力營造）、廣告代銷（聯上廣告）及售後服務，有效控制成本與品質。

• 土地成本優勢：早期取得或透過標售取得的土地成本相對較低，如精忠二村眷改案，奠定未來獲利基礎。

• 品牌形象與設計：以「聯上建築」品牌及 5V 核心價值，強調建築美學與居住品質，獲得市場認可，建案銷售率普遍較高。

• 精準的區域佈局：專注於具發展潛力的高雄與台南核心地段，掌握區域發展紅利。

產業供應鏈關係

在產業鏈中，聯上實業的上游為土地供應者、建材供應商（鋼筋、水泥、砂石等）及建築設計單位；下游則為一般購屋消費者及房地產投資者。公司透過集團內部的垂直整合模式，強化對營造施工環節的掌握，並與主要建材供應商建立長期合作關係，以應對原物料價格波動及缺工挑戰。

近期重大事件分析

• 業績創高與轉盈 (2024 全年)：全年營收達 57.15 億元，創歷史新高，EPS 達 3.55 元，成功由虧轉盈。

• 三大建案密集交屋 (2023 Q4 – 2024)：「聯上鉑麗」、「聯上海棠」、「聯上WE」陸續完工交屋，成為營收主要動能。

• 積極購地擴充庫存 (2025.01)：斥資 11.98 億元購入高雄捷運黃線 Y10 站旁近 890 坪土地，並啟動危老程序，展現對未來市場的信心。

• 股價反應市場預期 (2025.03)：受惠央行未升息及未推新一波房市管制，營建股反彈，聯上發 (集團相關公司) 股價一度漲停，顯示市場對營建前景的樂觀預期。

• 大型都更案啟動 (2024 Q2/Q3)：台南精忠二村眷改案兩大基地陸續動工，總銷達 180 億元，為未來長期業績奠基。

• 董事會決議工程合約 (2025.03)：決議與關係人美力營造簽訂高雄左西段案工程合約 (約 13.31 億元)，確保建案如期推進。

未來發展策略與展望

短中期營運展望

聯上實業的營運策略清晰，採取「2023 年先蹲，2024 年再跳」的模式。2024 年隨著三大建案交屋入帳，已成為業績豐收年。展望 2025 年，營收主要來源將是「聯上鉑麗」的餘屋銷售以及「聯上WE」的持續交屋。

未來數年的業績成長動能將來自龐大的在手土地庫存與規劃中建案。自 2025 年第一季起，公司將陸續推出 6 個大型建案，總銷金額達 313 億元，預計自 2027 年至 2030 年分批完工入帳，可望確保未來 5-7 年的營收穩定性與成長性。

長期發展策略

• 持續深耕南台灣：鞏固在高雄與台南的市場領導地位，利用對區域市場的熟悉度，持續獵取優質土地。

• 強化品牌價值：透過高品質建案與設計美學，提升「聯上建築」品牌價值與客戶忠誠度。

• 推動永續建築：積極取得綠建築標章，將節能減碳理念融入建案規劃，符合 ESG 發展趨勢。

• 多元化開發：除住宅外，適度參與商辦、都市更新及 BOT 案，分散風險並尋求穩定收益來源。

市場趨勢與機會

• 南台灣產業轉型紅利：台積電等科技大廠進駐帶動的就業機會與人口移入，持續支撐區域房市剛性需求。

• 政府政策支持：「新青年安心成家貸款」等政策有助於提升自住買氣。

• 都市更新商機：高雄與台南仍有大量老舊建築，都市更新與危老重建提供新的開發機會。

風險因素提醒

• 營建成本壓力：原物料價格波動及營建業長期缺工問題，可能侵蝕獲利空間。

• 利率與政策風險：若未來利率持續上升或政府推出更嚴厲的房市管制措施，可能影響市場買氣與公司財務成本。

• 市場景氣循環：房地產市場具景氣循環特性，未來若總體經濟環境轉差，可能影響銷售速度與價格。

• 推案與交屋時程：大型建案的開發與交屋時程可能受各種因素影響而延遲，進而影響營收認列時點。

重點整理

• 營運焦點：聯上實業已成功轉型為專注南台灣（高雄、台南）的房地產開發商。

• 業績表現：2024 年營收創歷史新高，獲利由虧轉盈，主要來自三大建案交屋貢獻。

• 未來動能：擁有約 15,000 坪土地庫存，未來 5 年內將推出總銷逾 300 億元的大型建案，業績成長動能無虞至 2030 年。

• 核心優勢：集團垂直整合、低成本土地儲備、優質品牌形象及精準的區域深耕策略。

• 關鍵項目：台南精忠二村都更案（總銷 180 億）及高雄多個百億級建案為未來營運重心。

• 財務穩健：透過多元籌資管道優化財務結構，負債比控制得宜。

• 市場展望：受惠南台灣產業發展與剛性需求，市場展望相對樂觀，但需留意成本、利率及政策風險。

參考資料說明

公司官方文件

1. 聯上實業股份有限公司 2024 年第三季法人說明會簡報（2024.11）

本研究參考該簡報中的財務數據、建案資訊、土地庫存分析、都市更新進度及未來發展規劃。

1. 聯上實業 2024 年第三季財務報告

本文的財務分析依據此份財報，包含合併營收、毛利率、營業利益、稅後淨利等關鍵財務指標。

1. 聯上實業 2023 年報（2024.03）

提供公司完整的財務資訊、營運概況、公司治理實施情形及風險管理政策等基本資料。

1. 聯上實業股份有限公司 112 年度永續報告書

參考其在建築品質、綠建築、永續發展方面的策略與實踐。

1. 公開資訊觀測站 – 聯上實業重大訊息公告 (2022-2025)

參考董事會決議、發債、現增、工程合約簽訂等重大公告。

產業研究報告

1. 富邦證券產業研究報告（2024.09）

報告分析聯上實業在南台灣房地產市場的競爭優勢、土地儲備策略及發展潛力。

1. 元大證券建設業研究報告（2024.10）

提供聯上實業在高雄及台南地區的市場定位分析，以及對公司建案開發策略的評估。

新聞報導與網路資料

1. 工商時報產業分析（2024.10.11；2023.11 等）

報導聯上實業營運成果、重點建案銷售進度及法說會內容。

1. 經濟日報專題報導（2024.10.11；2025.01.17 等）

針對聯上實業發展策略、土地開發計畫、都更案進度及購地資訊提供分析。

1. 鉅亨網房市分析與營收速報 (Anue)（2024.09.10；2025.01.08；2025.03.22 等）

分析聯上實業建案特色、市場反應、未來推案計畫及營收表現。

1. MoneyDJ 理財網 – 財經百科與新聞 (2024-2025)

提供公司基本資料、營運概況、產品結構、上下游關係、競爭對手及近期新聞。

1. Vocus 方格子 – 投資分析文章 (例如：47 Crossover 投資筆記) (2023.11-2024.11)

提供法說會重點整理、營建股分析及未來展望評估。

1. CMoney 新聞與股市分析 (2025.03)

提供營收數據、股價反應及市場消息。

1. Winvest 雲投資 – 新聞與評論 (2025.01-2025.04)

提供即時營收數據、EPS 資訊及市場動態。

1. Yahoo 奇摩股市 – 公司資料與新聞 (2024-2025)

提供公司基本資料、股價、營收、財務比率及相關新聞。

1. 財報狗 (StatementDog) – 個股分析數據 (2024-2025)

提供 EPS、營收、毛利率等財務數據分析。

1. 嗨投資 (HiStock) – 個股資訊 (2024-2025)

提供 EPS 歷史數據等資訊。

1. PressPlay – 投資專案文章 (2024-2025)

提供營建股分析、市場趨勢及個股評論。

1. FindBillion – 財報分析 (2024)

提供財務比率數據參考。

註：本文內容主要依據 2023 年底至 2025 年第一季的公開資訊進行分析與整理。所有財務數據及市場分析均來自公開可得的官方文件、研究報告及新聞報導，部分資訊可能隨時間推移而更新。