聯上實業 (4113) 深度解析：深耕南台灣，營建版圖擴張的關鍵佈局

圖(1)個股筆記：4113 聯上（圖片素材取自個股官網）

更新日期：2026 年 09 月 04 日

主要業務

聯上實業股份有限公司（Lien Shang Development Co., Ltd.，股票代號：4113）前身為 1998 年成立的榮睿生物科技，歷經產業轉型，於 2009 年正式跨足營建產業，並更名為現今的聯上實業。截至 2024 年底，公司實收資本額已達新台幣 23.11 億元。總部設立於高雄市，隸屬於聯上集團，為南台灣房地產市場的關鍵參與者。

公司發展歷程體現從生技領域向營建市場的成功轉型。自確立營建為核心業務後，聯上實業憑藉集團資源，專注於南台灣房地產開發。透過精準的土地開發策略與高品質的建案規劃，逐步建立市場口碑。近年隨著南台灣產業發展與都市更新推進，推案規模持續擴大，奠定區域市場的領導地位。

聯上實業的核心業務高度聚焦於不動產相關領域，主要業務範疇涵蓋：

• 住宅建設：開發各類住宅建案，產品線涵蓋從 20 坪至 72 坪不等的中小坪數至換屋型產品，滿足不同客層居住需求。

• 商辦大樓：規劃與開發商業空間及辦公大樓。

• 不動產租賃：提供商用不動產及住宅的出租管理服務。

• 都市更新：積極參與都市更新計畫及危老建築重建專案。

• 公共建設投資：參與政府或民間的公共建設開發案。

圖(2)聯上實業業務架構（資料來源：自行整理）

聯上實業以「聯上建築」作為主品牌，品牌定位強調結合建築美學、精湛工藝與優質生活品味。公司提出 5V 核心價值（Value、Vogue、Verve、View、Visions）作為品牌精神，致力於提升土地與建築的附加價值。

營收結構

聯上實業的產品主要為住宅大樓、透天別墅、店面及地下停車場等不動產項目。根據財報資料，房地產相關的銷售及租賃收入合計佔總營收 100%，突顯營運重心完全集中於房地產開發與銷售。

圖(3)2024年主要建案營收貢獻（資料來源：自行整理）

受惠於三大預售建案陸續完工交屋，聯上實業 2024 年營運表現創下歷史新高，全年合併營收達到新台幣 57.15 億元，年增率高達 1003.21%。

隨著營收規模擴大，公司獲利能力明顯改善，成功擺脫連續兩年的虧損局面。2024 年全年每股稅後純益（EPS）約 3.55 元，相較 2023 年的 -0.69 元，實現由虧轉盈。2024 年第二季毛利率約 29.2%，營業利益率 20.8%，稅後淨利率 13.7%。

在區域市場布局上，聯上實業明確採取區域深耕策略，將資源高度集中於南台灣的高雄市與台南市。

圖(4)區域推案分布（資料來源：自行整理）

上述兩個城市近年受惠於科技產業進駐、重大交通建設及都市發展計畫，房市需求穩定。公司主要客戶群體為台灣本地購屋者，特別是南台灣地區的剛性自住需求族群。由於投資客比例相對較低，受政府打炒房政策的直接衝擊較小。

重大事件

聯上實業近期在土地開發與資金籌措上動作頻頻，呈現積極的擴張企圖心，相關事件分析如下：

• 業績創高與轉盈（2024 年）：全年營收達 57.15 億元，創歷史新高，EPS 達 3.55 元，成功由虧轉盈。主要動能來自「聯上鉑麗」、「聯上海棠」、「聯上WE」三大建案密集交屋。

• 積極購地擴充庫存（2025 年 1 月）：斥資 11.98 億元購入高雄捷運黃線 Y10 站旁近 890 坪土地，並啟動危老程序。該地段具備高容積與危老獎勵，交通便利，呈現對未來市場的信心。

• 股價反應市場預期（2025 年 3 月）：受惠央行未升息及未推新一波房市管制，營建股反彈，聯上實業及集團相關公司股價表現強勢，突顯市場對營建前景的樂觀預期。

• 取得高雄捷運聯開案（2026 年 1 月）：聯上實業與美力營造團隊成功標得高雄捷運橘線苓雅運動園區 O9 站 A 基地聯合開發案。預計將投資 65 億元，興建 648 戶住宅和店面，並規劃運動相關商業設施與智慧節能住宅，進一步擴大在高雄的市占率。

• 發行可轉換公司債籌資（2025 年至 2026 年）：為充實營運資金與償還借款，公司持續進行財務操作，包括發行國內第六次無擔保轉換公司債收足債款，維持財務彈性以因應龐大的推案需求。

未來展望

聯上實業營運策略清晰，2024 年隨著三大建案交屋入帳，已成為業績豐收年。展望 2025 年，營收主要來源將是「聯上鉑麗」的餘屋銷售以及「聯上WE」的持續交屋。

未來數年的業績成長動能將來自龐大的在手土地庫存與規劃中建案。公司持有約 15,000 坪精華地段土地，預計自 2025 年起陸續推出多個大型建案，總銷金額高達 313 億元，預計自 2027 年至 2030 年分批完工入帳。

高雄區域土地庫存與規劃

圖(5)高雄土地庫存（資料來源：聯上實業法說會）

台南區域土地庫存與規劃

在台南區域，聯上實業積極參與都市更新，其中以台南市永康區精忠二村眷改土地都市更新案為代表性項目，總銷達 180 億元，為未來長期業績奠基。

圖(6)台南土地庫存（資料來源：聯上實業法說會）

長期發展策略方面，聯上實業將持續深耕南台灣，鞏固在高雄與台南的市場領導地位。透過集團資源的垂直整合模式，涵蓋土地開發、規劃設計、營造施工及售後服務，有效控制成本與品質。面對未來營建成本壓力與政策風險，公司將適度參與商辦、都市更新及 BOT 案，分散風險並尋求穩定收益來源。

參考資料

1. 聯上實業股份有限公司法人說明會簡報。本研究參考該簡報中的財務數據、建案資訊、土地庫存分析、都市更新進度及未來發展規劃。

2. 聯上實業財務報告。本文的財務分析依據此份財報，包含合併營收、毛利率、營業利益、稅後淨利等關鍵財務指標。

3. 公開資訊觀測站重大訊息公告。參考董事會決議、發債、現增、工程合約簽訂及取得高雄捷運聯開案等重大公告。

4. 財經媒體產業分析與專題報導。針對聯上實業發展策略、土地開發計畫、都更案進度、購地資訊及市場反應提供分析。

5. 券商產業研究報告。報告分析聯上實業在南台灣房地產市場的競爭優勢、土地儲備策略及發展潛力。

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