圖(1)個股筆記：6171 大城地產（圖片素材取自個股官網）
更新日期：2025 年 04 月 29 日
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本文深入分析大城地產股份有限公司 (Ta Cheng Development Co., Ltd.，6171) 的公司概要、發展歷程、業務範疇、財務狀況、市場營運、競爭優勢以及未來發展策略。大城地產成功從資訊業轉型為台中地區的專業營建開發商，深耕台中市北屯區，以穩健的財務狀況和持續的股利政策，展現其投資價值。公司未來成長動能來自多個大型建案的陸續完工認列。
從基本面量化指標來看，大城地產在股東權益報酬率 (ROE)、預估殖利率等方面表現突出，顯示其基本面健康狀況良好。
圖(2)6171 大城地產 基本面量化指標雷達圖（本站自行繪製）
從質化暨市場面分析來看，大城地產受惠於產業前景和法人動向的正面影響，具備良好的市場前景。
圖(3)6171 大城地產 質化暨市場面分析雷達圖（本站自行繪製）
重要事件與訊息：
- 成功轉型： 從資訊業轉型為專業營建開發商。
- 區域深耕： 深耕台中，特別是北屯區。
- 財務穩健： 財務結構健全，獲利能力穩定。
- 成長動能： 多個大型建案即將完工認列。
- 股利政策： 連續多年穩定配發股利。
- 2025 年 3 月營收暴增： 認列「大城仰雲」餘屋銷售收入。
- 未來展望： 積極擴充土地儲備，提升公司治理。
文章重點：
- 大城地產的經營策略重點在於產品優化、彈性推案、適時訂價及積極擴充土地儲備。
- 公司重視公司治理，致力於提升董事會職能、資訊透明度、風險控管、員工關懷及永續發展。
- 本文分析主要依據 2024 年末及 2025 年初的公開資訊，包括公司官方文件、法人報告、財經網站及新聞報導。
公司概要與發展歷程
公司簡介
大城地產股份有限公司（Ta Cheng Development Co., Ltd.，股票代號：6171）前身為台灣亞銳士股份有限公司，設立於 1995 年 8 月 14 日。公司初始以電腦資訊產品代理及銷售為主要業務，並於 2002 年 4 月 22 日在櫃檯買賣中心掛牌交易。公司總部位於台中市西屯區台灣大道四段 839 號 6 樓。
現任董事長為賴源釗先生，總經理為廖祐儁先生。大城地產的核心業務已完全轉型為營建業，專注於住宅及大樓的開發、銷售與出租。公司的經營理念為「敦厚樸實、永續經營」，致力於提升營建產業的專業價值，並為客戶提供安全、舒適的居住環境。其關係企業包括大城建設股份有限公司及大晟營造股份有限公司。
發展軌跡
大城地產的發展歷程清晰地劃分為兩個主要階段：
-
資訊業時期 (1995-2012)：公司成立初期以台灣亞銳士為名，專注於電腦資訊產品的代理與銷售，並成功在櫃檯買賣中心掛牌。
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營建業轉型期 (2012-至今)：2012 年，台中知名建商 大城建設透過公開收購方式取得台灣亞銳士半數股權，成為公司發展的關鍵轉捩點。此後，公司開始積極轉型，整合開發營建相關業務，包含住宅及大樓開發租售、建材批發零售、景觀及室內設計等。為明確反映營運重心轉變及擴大營建產業的專業價值，公司於 2021 年 9 月正式更名為大城地產股份有限公司。更名後隨即在台中推出首個建案「大城迎好事」，展現其深耕中部地區住宅開發的決心。
主要業務範疇分析
核心業務
大城地產的核心業務聚焦於住宅及大樓的開發、銷售與出租。公司業務範圍涵蓋從土地開發、建築規劃設計、建材供應協調到營建施工管理及最終的銷售與租賃服務。土地取得策略兼具彈性，包含買斷自地自建及與地主合作合建兩種模式。營建工程方面，則多採取包工包料方式發包給專業營造廠商（如關係企業大晟營造）承攬，以確保工程品質與進度。
產品類型
公司提供的產品以集合式住宅及透天住宅為主力，旨在為消費者打造安全、舒適且具備現代生活機能的優質居住空間，滿足不同客層的需求。
產品系統與應用說明
應用領域
大城地產的產品主要應用於住宅不動產市場，服務對象涵蓋自住型及投資型客戶，提供多樣化的住宅產品選擇。公司深耕台中地區，尤其專注於發展潛力雄厚的重劃區。
在建個案介紹
公司目前有多個建案正在興建中，展現積極的推案佈局，皆位於台中市北屯區：
- 大城二月埕：基地面積 523.18 坪，規劃地上 15 層、地下 3 層，共 80 戶。採自地自建模式，目前銷售中，預計 2025 年第二季竣工。
圖(4)在建個案-大城二月埕（資料來源：大城地產公司網站）
- 悅讀大城-雲詠：基地面積 476.99 坪，規劃地上 13 層、地下 2 層，共 48 戶。採自地自建模式，目前銷售中，預計 2026 年第一季竣工。
圖(5)在建個案-悅讀大城-雲詠（資料來源：大城地產公司網站）
- 大城知丘：基地面積 1115.14 坪，規劃地上 17 層、地下 4 層，共 198 戶。此案為與關係企業大城建設合建，目前銷售中，預計 2026 年第三季竣工。
圖(6)在建個案-大城知丘（資料來源：大城地產公司網站）
- 大城光年：基地面積 1208.71 坪，規劃地上 18 層、地下 3 層，共 194 戶。採自地自建模式，目前銷售中，預計 2027 年第四季竣工。
圖(7)在建個案-大城光年（資料來源：大城地產公司網站）
上述建案的持續推進，將為公司未來幾年的營收與獲利提供穩固基礎。
技術與營建管理
營建業的技術實力主要體現在營建品質與成本控制能力。大城地產雖無自有營造廠，但透過與關係企業大晟營造的緊密合作，以及建立嚴謹的工程管理與監督流程，有效確保建案的施工品質。
公司亦相當重視建案設計的規劃，力求在有限的基地條件下，創造最大的空間使用價值，並融入綠化、採光、通風等符合現代人居需求的設計元素。透過專業分工，大城地產得以專注於土地開發、產品定位與市場行銷，同時藉由委外發包與管理機制，維持工程品質與成本效益。
市場與營運分析
公司基本概況
在深入分析大城地產的市場與營運之前，我們先了解公司的基本概況。截至目前，大城地產的股價為 34.35 元。根據預估，公司將配發現金股利 2.75 元，預估殖利率為 8.01%。
圖、6171 大城地產 EPS 熱力圖（本站自行繪製）
EPS 熱力圖顯示了市場對於大城地產未來 EPS 的預估變化。
圖(8)6171 大城地產 K線圖（日）（本站自行繪製）
圖(9)6171 大城地產 K線圖（週）（本站自行繪製）
圖、6171 大城地產 K線圖（月）（本站自行繪製）
股價走勢圖分別呈現了日、週、月的股價變化，投資人可藉此觀察股價的趨勢。
圖、6171 大城地產 本益比河流圖（本站自行繪製）
本益比河流圖顯示了歷年本益比的變化，以及市場對未來本益比的預期。
圖、6171 大城地產 淨值比河流圖（本站自行繪製）
淨值比河流圖則呈現了公司歷年的淨值比變化。
營收結構
大城地產的營業收入主要來自住宅及大樓的開發銷售與出租。由於公司業務專注於營建開發，其營收結構相對單純，主要貢獻來源為集合式住宅及透天住宅的銷售收入。未來隨著建案陸續完工交屋，預期將帶來顯著的營收認列。
圖、6171 大城地產 營收趨勢圖（本站自行繪製）
營收趨勢圖呈現了大城地產過去一段時間的營收變化。
財務績效分析
從近期財務數據觀察，大城地產展現穩健的獲利能力。截至 2024 年第三季：
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營業毛利率約 43.82% (法說會資料為 43.7%)
-
營業利益率約 41% (法說會資料)
-
稅後淨利率約 30.7% (法說會資料)
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股東權益報酬率 (ROE) 約 12.35%
-
單季每股盈餘 (EPS) 為 2.51 元，累計前三季 EPS 達 2.43 元，已接近 2023 全年 EPS 2.48 元水準。
圖、6171 大城地產 獲利能力（本站自行繪製）
獲利能力圖表展示了大城地產的毛利率、營益率與純益率等指標的變化，可看出公司整體獲利狀況。
在資產負債方面：
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負債比率約 55.4% (法說會資料)
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每股淨值為 20.74 元 (法說會資料)
圖、6171 大城地產 杜邦分析（本站自行繪製）
杜邦分析圖有助於了解大城地產的財務結構與經營效率。
公司已連續 九年配發股利，2023 年度配發現金股利 1.5 元，以當時股價計算，現金殖利率約 4.39%，突顯其穩健的財務體質與回饋股東的意願。
圖、6171 大城地產 股利政策（本站自行繪製）
股利政策圖表呈現了大城地產歷年的股利發放情形。
2025 年 3 月合併營收達 1,488.7 萬元，較 2024 年同期大幅成長約 450 倍，主因為「大城仰雲」餘屋出售收入認列。然而，單月營收波動較大，如 2025 年 2 月營收僅 3.3 萬元，月減 96.35%，反映建案認列時點對短期營收影響甚鉅。
圖、6171 大城地產 不動產、廠房、設備及待出售非流動資產變化圖（本站自行繪製）
不動產、廠房、設備及待出售非流動資產變化圖顯示公司資本擴張的狀況。
圖、6171 大城地產 合約負債（本站自行繪製）
合約負債圖表反映了大城地產未來的潛在訂單與成長動能。
圖、6171 大城地產 存貨與平均售貨天數（本站自行繪製）
存貨與平均售貨天數圖表呈現了大城地產的存貨管理效率。
圖、6171 大城地產 存貨與存貨營收比（本站自行繪製）
存貨與存貨營收比圖表可進一步分析公司的去庫存能力。
圖、6171 大城地產 現金流狀況（本站自行繪製）
現金流狀況圖表顯示了大城地產的資金利用率。
圖、6171 大城地產 資本結構（本站自行繪製）
資本結構圖表呈現了大城地產的資本來源。
籌碼動向
圖、6171 大城地產 法人籌碼（日）（本站自行繪製）
法人籌碼圖顯示了法人機構對大城地產的投資動向。
圖、6171 大城地產 大戶籌碼（週）（本站自行繪製）
大戶籌碼圖則呈現了大戶投資人的持股變化。
圖、6171 大城地產 內部人持股（月）（本站自行繪製）
內部人持股圖反映了公司內部人對公司前景的看法。
區域市場分析
大城地產的銷售市場 100% 集中於國內市場，並以台中地區為絕對重心。公司尤其專注於台中市北屯區的建案開發。北屯區近年發展迅速，具備多項利基：
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人口紅利：持續的人口移入帶動住宅需求。
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都市計畫：區域內有多項重劃區規劃，街廓整齊，公共設施完善。
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產業發展：鄰近中部科學園區，吸引就業人口。
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重大建設：捷運綠線通車、快速道路系統完善，交通便利性提升。
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優質學區：擁有多所明星學校，吸引家庭客群。
受惠於上述區域發展紅利，大城地產在北屯區的推案具備良好的市場競爭力。
客戶結構與價值鏈分析
客戶群體
大城地產的目標客戶群體主要為國內一般購房民眾，包含自住型（如首購族、換屋族）及投資型客戶。公司透過提供從首購型到換屋型的多樣化住宅產品，滿足不同客層的居住與資產配置需求。
價值鏈定位
在營建產業價值鏈中，大城地產扮演建案開發商（中游）的角色。其核心職能為整合上游的土地資源與資金，委託營造廠進行工程興建，並負責下游的產品規劃、市場行銷與銷售服務，最終將成品住宅交付給終端消費者。
建案與工程資訊
大城地產近年來的重大工程案皆集中於台中市北屯區，以下為目前在建個案的詳細資訊：
在建個案一覽表
| 案名 ITEM | 基地面積 (坪 ) Site area (ping ) | 建案規劃 Construction planning | 預計竣工日期 Completion Date | 備註 Remark |
|---|---|---|---|---|
| 大城二月埕 | 523.18 | 地上 15 層 地下 3 層 80 戶 15 floors above ground 3 floors underground 80 households | 2025 Q2 | 自地自建 (銷售中) building (pre-sale) |
| 悅讀大城 – 雲詠 | 476.99 | 地上 13 層 地下 2 層 48 戶 13 floors above ground 2 floors underground 48 households | 2026 Q1 | 自地自建 (銷售中) building (pre-sale) |
| 大城知丘 | 1115.14 | 地上 17 層 地下 4 層 198 戶 17 floors above ground 4 floors underground 198 households | 2026 Q3 | 與大城建設合建 (銷售中) Co-construction and separate sale with Ta cheng contruction co.,Ltd. (pre-sale) |
| 大城光年 | 1208.71 | 地上 18 層 地下 3 層 194 戶 18 floors above ground 3 floors underground 194 households | 2027 Q4 | 自地自建 (銷售中) building (pre-sale) |
競爭優勢與市場地位
核心競爭力
在競爭激烈的台中房地產市場中，大城地產建立起獨特的競爭優勢：
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區域深耕優勢：長期專注經營台中地區，特別是在北屯區建立良好口碑與品牌形象，深刻理解當地市場特性與客戶偏好。
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品牌信譽：沿用母公司「大城建設」的品牌知名度與信譽，強調建築品質、規劃設計與售後服務，贏得消費者信賴。
-
股權結構穩定：主要股東（董事監察人）持股比例達 44.45%，顯示經營權相對穩定，內部人對公司未來發展具備信心。
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穩健股利政策：連續多年穩定配發股利，提供投資人可預期的現金回報，吸引長期投資者。
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靈活土地取得策略：結合自地自建與合建模式，有效擴充土地庫存並分散風險。
市場競爭態勢
大城地產的主要市場集中於台灣中部地區，面臨眾多區域型及全國性建商的競爭。主要競爭對手包括：力麒、太子、宏都、坤悅、冠德、海灣、國建、富宇、鄉林、順天、興富發、總太、櫻花建設等。儘管市場競爭激烈，大城地產憑藉其區域深耕及品牌優勢，在台中市場仍佔有一席之地。
近期重大事件分析
大城地產近期營運焦點主要圍繞建案銷售與工程進度。
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營收波動與餘屋去化：2025 年 3 月因認列「大城仰雲」餘屋銷售，單月營收呈現爆發性成長，顯示公司在餘屋去化方面取得進展。但單月營收波動大也反映建案認列時點的影響。
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獲利能力維持：2024 年前三季 EPS 已達 2.43 元，成功轉虧為盈，顯示公司整體獲利能力回穩。
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領導階層穩定：2024 年股東會後，賴源釗先生續任董事長，有助於維持公司經營策略的穩定性與延續性。
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新建案推出：2024 上半年陸續推出多個總銷金額較高的預售案，主要位於北屯機捷特區及北屯區，預計為未來營收注入強勁動能。
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法人關注度提升：近期機構法人報告普遍看好公司未來幾年建案完工入帳的潛力，給予正面評價。
未來發展策略展望
根據 2024 年 12 月 19 日的法人說明會內容，大城地產揭示了未來的營運策略重點：
短中期營運策略
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產品與發包策略：持續優化住宅產品規劃與設計，提升居住品質與市場吸引力。同時，審慎選擇合作的營造廠商，確保工程品質與成本控制達到預期目標。
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彈性推案策略：密切觀察市場供需狀況、經濟景氣及政策走向，彈性調整推案時程與產品規模，以有效降低市場風險，維持穩健經營。
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適時訂價策略：根據市場行情變化、區域供需關係及產品特性，採取適時、適價的房屋訂價策略，以確保銷售動能，同時兼顧獲利空間。
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資產購買或合建計畫：持續積極評估具開發潛力的土地資源，透過購買或尋求合建夥伴等方式，擴大土地儲備，為公司中長期發展奠定穩固基礎。
公司治理與社會責任
大城地產亦強調公司治理的重要性，未來將著重於：
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提升董事會職能：強化董事會的獨立性與成員多元性，提升決策品質與監督效能。
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資訊透明與風險控管：重視資訊揭露的透明度，加強與投資人的溝通。同時，完善內部風險管控機制，應對市場變化。
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員工關懷與人才培育：致力於提供良好的員工福利，並投入資源進行人才培育，提升團隊專業能力，期許成為員工心中的優良企業。
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永續發展：積極推動節能減碳措施於建案規劃與公司營運中。關注永續發展 (ESG) 議題，並加強資訊安全管理，展現企業的社會責任與永續經營決心，目標成為消費者心中「最好住」的品牌建商。
重點整理
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成功轉型：大城地產已從資訊代理商成功轉型為專注於台中地區的專業營建開發商。
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區域深耕：公司長期深耕台中市場，尤其在具備高度發展潛力的北屯區建立穩固的市場地位與品牌形象。
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財務穩健：近年財務結構健全，獲利能力回升且穩定，並維持連續多年的穩定股利政策，具備良好投資價值潛力。
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成長動能：未來數年有多個大型建案將陸續完工認列，預期可為公司帶來顯著的營收與獲利成長。
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策略清晰：公司具備清晰的營運策略，涵蓋產品、推案、訂價及土地開發，並重視公司治理與永續發展。
參考資料說明
- 資料來源：大城地產公司網站、法說資料、券商研究報告、鉅亨網、Moneydj、各大報新聞。
- 公司網址：http://www.aries-net.com.tw/
- 法說會中文檔案連結：https://mopsov.twse.com.tw/nas/STR/617120241219M001.pptx
公司官方文件
- 大城地產股份有限公司法人說明會簡報 (2024.12.19)
本研究主要參考此份法說會簡報的公司簡介、營運績效、營運概況、在建個案資訊、未來展望及發展策略。該簡報由大城地產股份有限公司官方發布，提供最新且權威的公司營運資訊。
- 大城地產股份有限公司官方網站資訊 (about01.php, about05.php, investment01-1.php)
參考公司網站提供的公司沿革、經營理念、產品介紹、投資人關係等資訊。
網站資料
- MoneyDJ 理財網 – 財經百科 – 大城地產 (6171)
參考該網站關於大城地產之簡介、歷史沿革、營業項目、產品技術、市場銷售與競爭對手等資訊。
- NStock 網站 – 大城地產做什麼
參考該網站關於大城地產之公司沿革、轉型歷程、主要業務等資訊。
- TechNews 科技新報 – 公司資料庫 – 大城地產股份有限公司
參考該網站關於大城地產之基本資料，如公司地址、資本額等資訊。
- 鉅亨網 – 台股 – 大城地產 (6171)
參考該網站關於大城地產之公司簡介、經營團隊、財務數據、股利政策等資訊。
- Yahoo 奇摩股市 – 個股 – 大城地產 (6171.TWO)
參考該網站關於大城地產之公司概況、股價表現、營收資訊、財務報表及法人動態等。
- HiStock 嗨投資 – 個股 – 大城地產 (6171)
參考該網站關於大城地產之公司基本資料、實收資本額等資訊。
- 臺灣證券交易所 – 法人說明會影音
確認法人說明會簡報之來源。
- Vocus 方格子文章 (66e69235fd897800019faa56)
參考該文章關於台中房市分析及大城地產在北屯區的佈局與市場表現。
- CMoney 股市資訊 (論壇、營收來源、法人報告摘要)
參考該平台提供的大城地產營收來源資訊、法人報告摘要及市場討論。
- StatementDog 財報狗 (個股分析、月營收、法人報告)
參考該平台提供的大城地產月營收數據、法人報告整理及財務指標分析。
- PressPlay 文章 (Project 4DD2D…, Project E5FAD…, Project EA093…)
參考相關專欄文章中對大城地產建案進度、未來營收預估及法人評價的分析。
- Goodinfo! 台灣股市資訊網 (股權分散表、公告資訊)
參考該網站提供的大城地產股權結構資訊及重大訊息公告。
- 其他新聞報導 (如 ETtoday 房產雲、Winvest 投資、聯合新聞網等)
參考相關新聞報導中關於大城地產的營運狀況、建案消息及市場動態。
註：本文內容主要依據上述 2024 年末及 2025 年初的公開資訊進行分析與整理。所有財務數據及市場分析均來自公開可得的官方文件、法人報告、財經網站及新聞報導。