圖(1)個股筆記：6177 達麗（圖片素材取自個股官網）
更新日期：2026 年 09 月 12 日
主要業務
公司概要與歷史沿革
達麗建設事業股份有限公司（DALI DEVELOPMENT CO., LTD.，股票代號：6177）成立於 1977 年 10 月，初始名稱為十全企業股份有限公司，早期主要從事 3C 週邊產品與電子零件的經銷代理。隨著產業環境變遷，公司經營團隊展現精準的戰略眼光，於 2006 年底正式成立建設事業部，跨足土地開發與房屋興建領域。2008 年，由謝志長先生接任董事長，確立以房地產開發為主軸的營運方向，並更名為現稱，象徵企業重心的徹底轉型。
發展至現今，達麗建設已完全停止電子事業，專注於全方位的房地產開發。公司於 2002 年 4 月掛牌上櫃，並於 2013 年成功轉上市。目前實收資本額約 44.88 億元，員工人數近 250 人。推案足跡從早期的雙北地區，逐步擴展至台中、台南及高雄，甚至成功進軍美國西雅圖，成為具備跨國開發能力的指標性建商。
營運據點與組織架構
公司總部位於台北市中山區，並在台灣北、中、南三大都會區及海外設立營運據點，形成完善的開發網絡。
核心業務範疇
達麗建設以自有品牌「達麗」進行推案，業務範疇涵蓋三大主軸：
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住宅大樓開發：為公司核心業務，鎖定首購族、換屋族及科技產業從業人員。建案選址高度集中於高鐵站、捷運站及科學園區周邊，主打剛性需求。
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商業不動產開發與經營：跨足商場與辦公大樓領域。例如位於高雄的「岡山樂購廣場」，不僅提供穩定的租金收益，更帶動周邊自有住宅建案的價值提升。
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都市更新與捷運聯合開發：積極參與政府主導的公辦都更與大眾運輸導向開發（TOD），活化都市機能並取得精華地段土地。
圖(2)建築品質榮獲國際肯定（資料來源：達麗公司網站）
產品應用與技術優勢
在營建產業中，達麗建設的技術護城河體現在空間規劃能力與跨國工程整合技術。
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國際化建築標準：透過美國西雅圖建案（如 Koda 案）的實質開發經驗，公司將美國嚴格的耐震標準與節能設計引進台灣，使產品具備國際視野。
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大數據精準選址：專注於「交通節點」與「產業廊帶」的數據分析，精準對應科技人才需求，優化室內坪數配置與智慧家居系統。
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商住綜合開發技術：具備處理複雜「商場加住宅」綜合體的工程管理能力，涉及複雜的動線規劃與機電整合，技術門檻優於純住宅建商。
上下游關係與經營模式
達麗建設位於產業鏈中游，扮演資源整合者的角色：
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上游：透過政府標售、民間合建或都更取得土地；委託國內外知名建築師事務所進行設計。
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中游：將營繕工程發包給長期合作的營造廠（如旗下寶信營造），由其負責建材採購與施工，達麗則專注於工程進度與品質監管。
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下游：委託專業代銷公司（如海悅）進行銷售，終端客戶包含一般購屋者、法人機構及商場承租戶。
營收結構
產品營收組合
達麗建設的營收具備明顯的「營建業入帳特性」，高度仰賴建案完工交屋的時程。根據 2024 年至 2025 年的營運數據，產品營收結構如下：
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房地產銷售（95%）：絕對主力來源。隨著「達麗創世紀」、「達麗國家強棒」等大型建案完工，銷售收入佔比極高。
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工程承攬（3%）：主要來自旗下營造廠承接的工程業務。
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租賃及其他收入（2%）：來自「樂購廣場」租金、管理費及美國物業租賃。雖佔比較低，但提供穩定的現金流，有助於抵銷建案入帳空窗期的波動。
區域市場分布
公司採取全台佈局與海外擴張並行的策略，有效分散單一區域市場風險。目前以中南部科技廊帶為營收重心。
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南台灣（約 50%）：受惠於台積電南下擴廠與半導體廊帶成型，台南高鐵特區、高雄岡山與橋頭成為營收最大貢獻來源。
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中台灣（約 25%）：鎖定台中高鐵特區與水湳經貿園區，受惠於中科二期擴建帶動的居住需求。
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北台灣（約 15%）：以精華區的穩定開發為主，如台北北投、士林及新北重劃區。
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海外市場（約 10%）：美國西雅圖的住宅與商辦開發，為公司重要的外幣收入來源。
財務績效與營運表現
達麗建設目前正進入歷史性的獲利高峰期，各項財務指標呈現爆發性成長：
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2024 年表現：全年稅後純益達 21.49 億元，每股稅後純益（EPS）為 5.01 元。
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2025 年表現：受惠於建案順利交屋，2025 年 EPS 達 3.84 元。公司維持高配息政策，董事會決議配發 3 元現金股利，配發率達 78%，現金殖利率約 6.54%。
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2026 年爆發期：2026 年第一季營收達 48.44 億元，年增率高達 7.24 倍；第一季稅後純益達 16.67 億元，單季 EPS 達 3.53 元，創下單季歷史新高。毛利率更突破 50%，突顯早期低價取得土地的成本優勢。
圖(3)2024 年三大營收來源（資料來源：達麗公司網站）
重大事件
2026 年交屋入帳高峰啟動
2026 年是達麗建設營運跳增的關鍵年度。公司預計有多個大型建案啟動交屋，新完工已售案量達 135 億元。
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達麗未來市：位於高雄橋頭，預計於 2026 年 7 月完工交屋，下半年將陸續貢獻龐大收益。
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達麗世界仁：位於台南高鐵特區，已於 2025 年底啟動交屋，2026 年上半年大量入帳。
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海研 A3 光點：與海悅合作之新北建案，預計於 2026 年上半年完工交屋。
法人預估，在上述三大案順利交屋帶動下，2026 年營收將跳增 96%，全年 EPS 有望挑戰 9.94 元，逼近一個股本。
擴大公辦都更與聯開案版圖
面對土地取得成本日益高昂，達麗建設積極轉向公辦都更與捷運聯開案，以控制土地成本並取得精華地段。
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左營海軍眷村公辦都更案：2026 年 5 月，達麗成功拿下高雄左營眷村公辦都更案。該案鄰近台積電楠梓廠，兩期總投資額逼近 600 億元（達麗投資部分約 302 億元），將大幅延長公司的建案能見度至 2028 年以後。
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屏東火車站東側都更案：投入 63.8 億元興建住商複合大樓，預計成為屏東新地標。
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高雄捷運聯開案：包含岡山 RK1 站西基地及鳳山 O10/Y18 站開發案，總銷金額龐大，確立公司在南台灣軌道經濟的霸主地位。
營建成本與原物料波動挑戰
儘管營收亮眼，公司仍面臨營建成本攀升的挑戰。2026 年 6 月資料指出，工程造價持續上升，特別是台南建案的土方處理成本漲幅高達 3 倍，明顯墊高營建成本。此外，缺工問題與 2025 年起開徵的碳費，也對毛利率形成潛在壓力。達麗透過早期取得的低價土地庫存，以及科技廊帶房價的增值空間，有效吸收成本漲幅，維持高毛利表現。
央行政策鬆綁與市場資金回流
2026 年上半年，央行總裁表態房市信用管制暫告一段落，放寬第二戶房貸成數至 6 成，降低購屋者自備款壓力。達麗建設董事長謝志長於 2026 年 6 月表示，房市最壞情況已過，市場信心大增。預期 2026 年下半年，股市獲利資金將流向房市作為財富累積工具，有利於達麗旗下預售案及成屋的銷售去化。
未來展望
短中期營運目標（2026-2027 年）
達麗建設已排定清晰的完工入帳時程，未來兩年營運能見度極高：
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營收與獲利挑戰新高：受惠於「達麗未來市」、「達麗冶翠」、「達麗河蘊」等案陸續取得使照並交屋，2026 年與 2027 年皆有望挑戰獲利一個股本（EPS > 10 元）。
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維持高推案量：2026 年規劃於台中、台南及新竹推出 3 筆新案，總銷達 225 億元。公司目標維持每年推案量逾 200 億元。
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高殖利率題材：隨著獲利跳增，預期 2027 年現金殖利率可達 10% 以上，成為兼具成長與防禦特性的高股息標的。
圖(4)未來三年主要營收來源（資料來源：達麗公司網站）
長期發展策略與願景
公司的長期目標是打造百年建商品牌，實現永續經營。
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深化軌道與科技廊帶：持續跟隨台積電等科技大廠的擴廠步伐。例如台積電中科二期新廠預計於 2027 年底試產，達麗在台中七期與水湳的佈局將直接受惠。
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擴大商用不動產比例：增加長期收租型資產，優化營收結構，降低單一住宅市場波動風險。
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海外市場二期開發：在西雅圖 Koda 案成功後，持續推進 508 Denny Way 等自地自建案，擴大外幣資產收益。
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落實 ESG 永續發展：因應碳費開徵，推動低碳工法與綠建築認證，提升品牌價值。
圖(5)未來展望（資料來源：達麗公司網站）
競爭優勢與市場地位
在競爭激烈的營建市場中，達麗的主要對手包含興富發（2542）、遠雄（5522）及永信建（3708）。相較於對手，達麗具備以下核心優勢：
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土地成本護城河：在區域發展初期即大舉購地，目前在手建案庫存高達 1,119 億元，土地成本遠低於近期搶進的同業。
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產品去化速度快：精準對接科技客群需求，建案多位於高鐵與捷運節點，資金週轉率優於同業。
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國際化品牌溢價：跨國開發經驗賦予品牌國際感，在面對大型建商競爭時，能以更高的產品力與毛利率突圍。
重點整理
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獲利創高：2026 年第一季 EPS 達 3.53 元創單季新高，毛利率突破 50%，全年 EPS 上看 9.94 元。
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交屋大爆發：2026 年至 2027 年進入完工入帳高峰，包含高雄未來市、台南世界仁等百億大案陸續交屋。
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精準選址：深度綁定「軌道經濟」與「科技廊帶」，受惠台積電擴廠帶動的龐大剛性需求。
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庫存充沛：在手建案規模逾千億，並成功拿下左營眷村等大型公辦都更案，業績能見度直達 2028 年以後。
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高殖利率：維持穩定且高配發率的股利政策，具備長期投資吸引力。
參考資料
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達麗建設事業股份有限公司 2026 年第一季法人說明會簡報與財務報告。本研究參考其最新營收數據、毛利率表現、建案完工進度及未來推案規劃。
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達麗建設事業股份有限公司 重大訊息公告（2025-2026 年）。參考公司關於左營眷村公辦都更案得標、股利分派決議及土地取得之相關公告。
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國內券商投資研究報告（2026.04-06）。參考法人對達麗建設 2026 年及 2027 年 EPS 預估、交屋入帳時程分析及目標價評估。
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經濟日報 產業新聞（2026.05.12）。參考關於達麗建設第一季財報獲利大爆發、EPS 創單季新高之報導。
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Yahoo 財經新聞（2026.06.16）。參考達麗董事長謝志長對於央行信用管制鬆綁及下半年房市資金回流之市場觀點。
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AN 不動產新聞網（2026.05.14）。參考關於達麗奪下左營海軍眷村公辦都更案，兩期總投資額近 600 億元之詳細報導。
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CMoney 投資網誌（2026 年）。參考關於達麗建設千億在庫案量解析、長期殖利率評估及科技廊帶選址策略之深度分析。
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