聯上實業（4113）：深耕南台灣，營建版圖擴張的關鍵佈局

圖(1)個股筆記：4113 聯上（圖片素材取自個股官網）

更新日期：2025 年 06 月 06 日

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本文深入分析聯上實業（4113）從生技轉型為南台灣房地產開發商的歷程、營運表現、未來展望及潛在房市風險。重點包括：2024 年營收創歷史新高並成功轉盈，主要受益於「聯上鉑麗」、「聯上海棠」、「聯上WE」三大建案交屋。公司手握約 15,000 坪土地，未來 5 年內預計推出總銷金額超過 300 億元的大型建案，確保至 2030 年的業績成長動能。聯上實業採取區域深耕策略，專注高雄與台南房地產市場，並透過集團垂直整合、低成本土地儲備及品牌優勢，在競爭激烈的市場中脫穎而出。然而，需留意營建成本壓力、利率政策風險及市場景氣循環等因素。

圖(2)4113 聯上基本面量化指標雷達圖（本站自行繪製）

圖(3)4113 聯上質化暨市場面分析雷達圖（本站自行繪製）

公司概要與發展歷程

公司基本資料

聯上實業股份有限公司（Lien Shang Development Co. , Ltd.），股票代號 4113，其前身為 1998 年 2 月 11 日成立的榮睿生物科技股份有限公司，初始實收資本額為新台幣 300 萬元。公司於 2003 年 7 月 22 日取得上櫃資格，並於 2005 年更名為聯上生物科技股份有限公司，資本額增至 3.6 億元。

關鍵的轉型發生在 2009 年，公司正式跨足營建產業，並更名為現今的聯上實業股份有限公司，當時實收資本額已提升至 4.5 億元。歷經數次增資，截至 2024 年底，聯上實業的實收資本額已達新台幣 23.11 億元。公司總部設立於高雄市左營區富國路 185 號 17 樓之 2，隸屬於聯上集團，為南台灣房地產市場的重要參與者。

公司基本概況

聯上實業（4113）目前股價約為 20.85 元，預估現金股利為 0.75 元。從聯上實業的 EPS 熱力圖 可以看出，公司近幾年的 EPS 預估變化。

圖(4)4113 聯上 EPS熱力圖（本站自行繪製）

觀察聯上實業的股價走勢，日線圖、週線圖與月線圖分別呈現不同時間週期的股價波動。

圖(5)4113 聯上K線圖（日）（本站自行繪製）

圖(6)4113 聯上K線圖（週）（本站自行繪製）

圖(7)4113 聯上K線圖（月）（本站自行繪製）

發展歷程與轉型

聯上實業的發展歷程體現了從生技領域向營建市場的成功轉型。自 2009 年確立營建為核心業務後，公司憑藉集團資源，專注於南台灣，特別是高雄市與台南市的房地產開發。透過精準的土地開發策略與高品質的建案規劃，逐步建立起市場口碑與品牌形象。近年來，隨著南台灣產業發展與都市更新的推進，聯上實業掌握市場機遇，推案規模持續擴大，奠定其在區域市場的領導地位。

主要業務與產品結構

核心業務範疇

聯上實業的核心業務高度聚焦於不動產相關領域，主要業務範疇涵蓋：

1. 住宅建設：開發各類住宅建案，產品線涵蓋從 20 坪至 72 坪不等的中小坪數至換屋型產品，滿足不同客層的居住需求。

2. 商辦大樓：規劃與開發商業空間及辦公大樓。

3. 不動產租賃：提供商用不動產及住宅的出租管理服務。

4. 都市更新：積極參與都市更新計畫及危老建築重建專案。

5. 公共建設投資：參與政府或民間的公共建設開發案。

產品線分析

公司的產品主要為住宅大樓、透天別墅、店面及地下停車場等不動產項目。根據公司 2023 年度財報，房地產相關的銷售及租賃收入合計佔總營收 100%，顯示其營運重心完全集中於房地產開發與銷售。公司並無跨足其他產業或產品類型。

品牌定位與價值

聯上實業以「聯上建築」作為主品牌，隸屬於聯上集團。品牌定位強調結合建築美學、精湛工藝與優質生活品味。公司提出 5V 核心價值（Value）作為品牌精神，包含無國界建築價值、全方位營造居家完美基準等，致力於提升土地與建築的附加價值。憑藉多年的區域深耕，「聯上建築」已在南台灣消費者心中建立起優質建設品牌的形象，並多次榮獲國內外建築設計與施工品質相關獎項。

營運表現與財務概況

近期營收表現

聯上實業 2024 年營運表現創下歷史新高，全年合併營收達到新台幣 57.15 億元，年增率高達 1003.21%。營收大幅成長主要歸因於三大預售建案「聯上鉑麗」、「聯上海棠」及「聯上WE」陸續完工交屋入帳。從 營收趨勢圖 可以看出，聯上實業的營收在 2024 年有顯著的增長。

圖(8)4113 聯上 營收趨勢圖（本站自行繪製）

1. 2024 年第一季：營收 12.43 億元，主要來自「聯上鉑麗」（總銷約 18 億元）與「聯上海棠」（總銷約 40 億元）的交屋認列。

2. 2024 年第三季：累計前三季營收達 41.26 億元，已創歷年同期新高。

3. 2024 年第四季：營收持續增長，其中 11 月單月營收 5.82 億元，累計前 11 月營收 53.34 億元，年增率 1814.71%。

4. 2025 年第一季：營收呈現季節性波動，前三月累計營收約 4.73 億元，較去年同期減少，主要因交屋時程差異。

獲利能力分析

隨著營收規模擴大，公司獲利能力顯著改善，成功擺脫連續兩年的虧損局面。 獲利能力圖 顯示，聯上實業的毛利率、營益率與稅後純益率等指標均有所提升。

圖(9)4113 聯上獲利能力（本站自行繪製）

1. 2024 年第一季：每股稅後純益 (EPS) 0.51 元。

2. 2024 年第三季：單季營業毛利 13.16 億元，毛利率 30%，稅後淨利 7.03 億元，單季 EPS 3.31 元。

3. 2024 年第四季：單季 EPS 0.24 元。

4. 2024 年全年：EPS 約 3.55 元，相較 2023 年的 -0.69 元，實現由虧轉盈。

5. 2024 年第二季：毛利率約 29.2%，營業利益率 20.8%，稅後淨利率 13.7%。

財務結構與籌資活動

聯上實業近年積極進行財務分析操作以優化資本結構及支應推案需求。從 資本結構圖 可以看出，聯上實業的資本配置情況。

圖(10)4113 聯上資本結構（本站自行繪製）

1. 發債計畫：公司曾多次發行有擔保普通公司債及無擔保可轉換公司債 (CB)，例如國內第三次無擔保轉換公司債，發行總額新台幣 5 億元，票面利率 0%，主要用於償還借款及充實營運資金。

2. 現金增資：2024 年 10 月完成現金增資，發行普通股 2,000 萬股，增資後股本達 2.31 億股（約 23.11 億元），資金用於償還借款、公司債及營運周轉。

3. 財務穩健性：透過多元籌資管道，公司負債比率控制在合理範圍，維持財務彈性以因應市場變化。

建案開發與土地儲備

已完工及銷售中建案

聯上實業採取區域深耕策略，專注於高雄及台南兩大市場，目前已完工及銷售中的主要建案如下表：

註：總銷金額與銷售率可能隨時間變動，此處數據為參考近期資料。

土地庫存與未來推案

公司持有約 15,000 坪 精華地段土地，為未來 5 至 7 年的推案奠定穩固基礎。預計自 2025 年第一季起陸續推出 6 個大型建案，總銷金額高達 313 億元。從 不動產、廠房、設備及待出售非流動資產變化圖 可以看出，聯上實業在不動產投資等方面的投資變化。

圖(11)4113 聯上 不動產、廠房、設備及待出售非流動資產變化圖（本站自行繪製）

高雄區域土地庫存與規劃

圖(12)高雄土地庫存（資料來源：聯上實業法說會）

台南區域土地庫存與規劃

圖(13)台南土地庫存（資料來源：聯上實業法說會）

都市更新與轉投資布局

聯上實業積極參與都市更新，其中以台南市永康區精忠二村眷改土地都市更新案為代表性項目。 合約負債圖 顯示，聯上實業的合約負債呈現上升趨勢，代表公司未來的潛在訂單增加。

圖(14)4113 聯上合約負債（本站自行繪製）

此外，公司轉投資參與高雄農 16 特區 A 級辦公暨商業空間開發案，基地面積 2,533.68 坪，為 50 年 + 20 年 BOT 開發案，地點鄰近林皇宮酒店、富邦地上權案、漢神巨蛋及義享天地等重要地標，預計 2025 年底完工，將為公司帶來長期穩定的租賃收益。

市場布局與競爭態勢

區域市場策略

聯上實業明確採取區域深耕策略，將資源高度集中於南台灣的高雄市與台南市。這兩個城市近年受惠於科技產業進駐（如台積電設廠效應）、重大交通建設（如高雄捷運黃線）及都市發展計畫，房市需求穩健，為公司提供了良好的發展基礎。

主要客戶群體

公司的主要客戶群體為台灣本地購屋者，特別是南台灣地區的剛性自住需求族群。產品規劃多以符合在地需求的住宅為主，吸引包括首購族、換屋族及部分長期置產型客戶。由於投資客比例相對較低，公司受政府打炒房地產市場政策的直接衝擊較小。

競爭格局與優勢

南台灣房地產市場競爭激烈，聯上實業的主要競爭對手包括永信建設 [5508]、華友聯（1436）、京城建設 [2524]、隆大營建 [5519] 等在地知名品牌建商，以及雋揚（1439）、名軒 (1442]、宏和 (1446] 等。聯上實業的競爭優勢體現在：

1. 集團資源垂直整合：涵蓋土地開發、規劃設計（聯立、聯捷建設）、營造施工（美力營造）、廣告代銷（聯上廣告）及售後服務，有效控制成本與品質。

2. 土地成本優勢：早期取得或透過標售取得的土地成本相對較低，如精忠二村眷改案，奠定未來獲利基礎。

3. 品牌形象與設計：以「聯上建築」品牌及 5V 核心價值，強調建築美學與居住品質，獲得市場認可，建案銷售率普遍較高。

4. 精準的區域佈局：專注於具發展潛力的高雄與台南核心地段，掌握區域發展紅利。

從 法人籌碼圖 可以觀察到法人對聯上實業的不動產投資動向。

圖(15)4113 聯上法人籌碼（日）（本站自行繪製）

大戶籌碼圖 則呈現大戶投資者的參與程度。

圖(16)4113 聯上大戶籌碼（週）（本站自行繪製）

內部人持股圖 則顯示公司內部人士的持股比例變化。

圖(17)4113 聯上內部人持股（月）（本站自行繪製）

產業供應鏈關係

在產業鏈中，聯上實業的上游為土地供應者、建材供應商（鋼筋、水泥、砂石等）及建築設計單位；下游則為一般購屋消費者及房地產投資者。公司透過集團內部的垂直整合模式，強化對營造施工環節的掌握，並與主要建材供應商建立長期合作關係，以應對原物料價格波動及缺工挑戰。

觀察 存貨與平均售貨天數圖，聯上實業的存貨水平與平均售貨天數的變化。

圖(18)4113 聯上存貨與平均售貨天數（本站自行繪製）

存貨與存貨營收比圖，呈現公司存貨與營收之間的關係。

圖(19)4113 聯上存貨與存貨營收比（本站自行繪製）

近期重大事件分析

1. 業績創高與轉盈 (2024 全年)：全年營收達 57.15 億元，創歷史新高，EPS 達 3.55 元，成功由虧轉盈。

2. 三大建案密集交屋 (2023 Q4 – 2024)：「聯上鉑麗」、「聯上海棠」、「聯上WE」陸續完工交屋，成為營收主要動能。

3. 積極購地擴充庫存 (2025.01)：斥資 11.98 億元購入高雄捷運黃線 Y10 站旁近 890 坪土地，並啟動危老程序，展現對未來市場的信心。

4. 股價反應市場預期 (2025.03)：受惠央行未升息及未推新一波房地產市場管制，營建股反彈，聯上發 (集團相關公司) 股價一度漲停，顯示市場對營建前景的樂觀預期。

5. 大型都更案啟動 (2024 Q2/Q3)：台南精忠二村眷改案兩大基地陸續動工，總銷達 180 億元，為未來長期業績奠基。

6. 董事會決議工程合約 (2025.03)：決議與關係人美力營造簽訂高雄左西段案工程合約 (約 13.31 億元)，確保建案如期推進。

未來發展策略與展望

短中期營運展望

聯上實業的營運策略清晰，採取「2023 年先蹲，2024 年再跳」的模式。2024 年隨著三大建案交屋入帳，已成為業績豐收年。展望 2025 年，營收主要來源將是「聯上鉑麗」的餘屋銷售以及「聯上WE」的持續交屋。

未來數年的業績成長動能將來自龐大的在手土地儲備與規劃中建案。自 2025 年第一季起，公司將陸續推出 6 個大型建案，總銷金額達 313 億元，預計自 2027 年至 2030 年分批完工入帳，可望確保未來 5-7 年的營收穩定性與成長性。

長期發展策略

1. 持續深耕南台灣：鞏固在高雄與台南的市場領導地位，利用對區域市場的熟悉度，持續獵取優質土地。

2. 強化品牌價值：透過高品質建案與設計美學，提升「聯上建築」品牌價值與客戶忠誠度。

3. 推動永續建築：積極取得綠建築標章，將節能減碳理念融入建案規劃，符合 ESG 發展趨勢。

4. 多元化開發：除住宅外，適度參與商辦、都市更新及 BOT 案，分散風險並尋求穩定收益來源。

現金流狀況圖 顯示，聯上實業的現金流量變化情形。

圖(20)4113 聯上現金流狀況（本站自行繪製）

杜邦分析圖 則呈現聯上實業的財務分析狀況。

圖(21)4113 聯上杜邦分析（本站自行繪製）

市場趨勢與機會

1. 南台灣產業轉型紅利：台積電等科技大廠進駐帶動的就業機會與人口移入，持續支撐區域房市剛性需求。

2. 政府政策支持：「新青年安心成家貸款」等政策有助於提升自住買氣。

3. 都市更新商機：高雄與台南仍有大量老舊建築，都市更新與危老重建提供新的開發機會。

風險因素提醒

1. 營建成本壓力：原物料股價波動及營建業長期缺工問題，可能侵蝕獲利空間。

2. 利率與政策風險：若未來利率持續上升或政府推出更嚴厲的房市管制措施，可能影響市場買氣與公司財務成本。

3. 市場景氣循環：房地產市場具景氣循環特性，未來若總體經濟環境轉差，可能影響銷售速度與價格。

4. 推案與交屋時程：大型建案的開發與交屋時程可能受各種因素影響而延遲，進而影響營收認列時點。

重點整理

• 營運焦點：聯上實業已成功轉型為專注南台灣（高雄、台南）的房地產開發商。

• 業績表現：2024 年營收創歷史新高，獲利由虧轉盈，主要來自三大建案交屋貢獻。

• 未來動能：擁有約 15,000 坪土地儲備，未來 5 年內將推出總銷逾 300 億元的大型建案，業績成長動能無虞至 2030 年。

• 核心優勢：集團垂直整合、低成本土地儲備、優質品牌形象及精準的區域深耕策略。

• 關鍵項目：台南精忠二村都更案（總銷 180 億）及高雄多個百億級建案為未來營運重心。

• 財務穩健：透過多元籌資管道優化財務結構，負債比控制得宜。

• 市場展望：受惠南台灣產業發展與剛性需求，房市展望相對樂觀，但需留意成本、利率及政策風險。

本益比河流圖呈現歷年本益比的變化，可作為不動產投資參考。

圖(22)4113 聯上本益比河流圖（本站自行繪製）

淨值比河流圖則顯示公司歷年淨值比的變化。

圖(23)4113 聯上淨值比河流圖（本站自行繪製）

股利政策圖 呈現公司過去的股利發放情況。

圖(24)4113 聯上股利政策（本站自行繪製）

參考資料說明

公司官方文件

1. 聯上實業股份有限公司 2024 年第三季法人說明會簡報（2024.11）

本研究參考該簡報中的財務數據、建案資訊、土地庫存分析、都市更新進度及未來發展規劃。

1. 聯上實業 2024 年第三季財務報告

本文的財務分析依據此份財報，包含合併營收、毛利率、營業利益、稅後淨利等關鍵財務指標。

1. 聯上實業 2023 年報（2024.03）

提供公司完整的財務資訊、營運概況、公司治理實施情形及風險管理政策等基本資料。

1. 聯上實業股份有限公司 112 年度永續報告書

參考其在建築品質、綠建築、永續發展方面的策略與實踐。

1. 公開資訊觀測站 – 聯上實業重大訊息公告 (2022-2025)

參考董事會決議、發債、現增、工程合約簽訂等重大公告。

產業研究報告

1. 富邦證券產業研究報告（2024.09）

報告分析聯上實業在南台灣房地產市場的競爭優勢、土地儲備策略及發展潛力。

1. 元大證券建設業研究報告（2024.10）

提供聯上實業在高雄及台南地區的市場定位分析，以及對公司建案開發策略的評估。

新聞報導與網路資料

1. 工商時報產業分析（2024.10.11；2023.11 等）

報導聯上實業營運成果、重點建案銷售進度及法說會內容。

1. 經濟日報專題報導（2024.10.11；2025.01.17 等）

針對聯上實業發展策略、土地開發計畫、都更案進度及購地資訊提供分析。

1. 鉅亨網房市分析與營收速報 (Anue)（2024.09.10；2025.01.08；2025.03.22 等）

分析聯上實業建案特色、市場反應、未來推案計畫及營收表現。

1. MoneyDJ 理財網 – 財經百科與新聞 (2024-2025)

提供公司基本資料、營運概況、產品結構、上下游關係、競爭對手及近期新聞。

1. Vocus 方格子 – 投資分析文章 (例如：47 Crossover 投資筆記) (2023.11-2024.11)

提供法說會重點整理、營建股分析及未來展望評估。

1. CMoney 新聞與股市分析 (2025.03)

提供營收數據、股價反應及市場消息。

1. Winvest 雲投資 – 新聞與評論 (2025.01-2025.04)

提供即時營收數據、EPS 資訊及市場動態。

1. Yahoo 奇摩股市 – 公司資料與新聞 (2024-2025)

提供公司基本資料、股價、營收、財務比率及相關新聞。

1. 財報狗 (StatementDog) – 個股分析數據 (2024-2025)

提供 EPS、營收、毛利率等財務數據分析。

1. 嗨投資 (HiStock) – 個股資訊 (2024-2025)

提供 EPS 歷史數據等資訊。

1. PressPlay – 投資專案文章 (2024-2025)

提供營建股分析、市場趨勢及個股評論。

1. FindBillion – 財報分析 (2024)

提供財務比率數據參考。

註：本文內容主要依據 2023 年底至 2025 年第一季的公開資訊進行分析與整理。所有財務數據及市場分析均來自公開可得的官方文件、研究報告及新聞報導，部分資訊可能隨時間推移而更新。