欣巴巴事業（9906）股份有限公司：深耕南台灣，迎向全國布局的營建新星

圖(1)個股筆記：9906 欣巴巴（圖片素材取自個股官網）

更新日期：2025 年 04 月 30 日

免責聲明

請先參閱首頁的免責聲明，再繼續閱讀本文。

快速總覽

本文深入分析欣巴巴事業（9906）從化學品製造成功轉型為南台灣建商與不動產開發商的歷程。公司受惠於南台灣產業發展紅利（台積電效應），2025 年推案量創歷史新高，達 310 億元，未來五年營運穩固。欣巴巴以「九大工法」提升建築品質，財務穩健，高配息吸引長期投資者。公司積極布局都更危老案，拓展北部市場，法人評價正面。2024 年營收獲利創新高，EPS 達 6.55 元，股利政策配息率近 100%。惟需留意營建股營收入帳週期性波動，以及可轉換公司債發行對股價的潛在影響。

圖(2)9906 欣巴巴 基本面量化指標雷達圖（本站自行繪製）

圖(3)9906 欣巴巴 質化暨市場面分析雷達圖（本站自行繪製）

公司基本資料

公司概要與發展歷程

欣巴巴事業股份有限公司（Hsin Ba Ba Development Co. , Ltd.，股票代號：9906）成立於 1967 年 1 月 16 日，原名興達股份有限公司。公司總部位於高雄市前鎮區，現任董事長為黃烱輝先生。公司網址為 http://www.hsinbaba.com.tw。初始業務範疇涵蓋化學產品製造，如蟑螂藥、洗衣劑及殺鼠劑，後續跨足飲料用鋁罐身及罐蓋生產，主要客戶包括維他露及台灣菸酒公司等知名企業。

隨著市場環境變遷，公司於 2004 年因三片罐業務衰退而停止金屬罐生產。2012 年，欣巴巴開始拓展衛浴設備產業，透過增資轉投資中國浙江比奇廚衛設備有限公司，生產沖浪缸、淋浴房及水槽等產品。

轉型與核心業務確立

2013 年為公司發展的關鍵轉捩點。該年，欣巴巴被高雄在地建商巴巴集團旗下的江城建設百分之百併購，並於同年 8 月正式更名為「欣巴巴事業股份有限公司」，完成從製造業向建築營造與不動產開發的重大轉型。轉型後，公司營運重心完全轉向房地產投資與建案銷售，並以南台灣，特別是高雄、台南及屏東地區為主力推案市場。代表性建案如「一品花園」等，逐步奠定其在區域市場的地位。

目前，欣巴巴的核心業務為興建商業大樓及國民住宅，並進行出售與房屋出租。公司業務範圍涵蓋土地開發、建案規劃、委託營造廠商興建，乃至於後續的銷售、房屋買賣及室內裝潢設計施工等一條龍服務。

組織與經營團隊

公司由董事長黃烱輝先生領導，總經理為張宏圖先生。組織架構完整，涵蓋營建、財務、營銷、客服等多個部門，確保公司營運順暢。公司重視客戶服務，設有客服及申訴專線，維護消費者權益。截至目前，公司實收資本額約為新台幣 9.04 億元，於 1990 年 12 月 15 日掛牌上市，會計師事務所為安永聯合會計師事務所。

基本概況

• 目前股價：89.0
• 預估本益比：
• 預估殖利率：2.65
• 預估現金股利：2.36 元
• 報表更新進度：☑ 月報 ☑ 季報

圖、9906 欣巴巴 EPS 熱力圖（本站自行繪製）
EPS 熱力圖顯示了公司歷年 EPS 預估值的變化。

圖、9906 欣巴巴 K線圖（日）（本站自行繪製）
日線圖呈現了營建股股價每日的波動情況。

圖、9906 欣巴巴 K線圖（週）（本站自行繪製）
週線圖則以每週為單位，觀察股價的中期趨勢。

圖、9906 欣巴巴 K線圖（月）（本站自行繪製）
月線圖更長期的視角，分析股價的長期走勢。

核心業務分析

主要業務範疇

欣巴巴事業專注於不動產開發與建築營造領域，主要產品為住宅及商業大樓。其業務模式涵蓋從土地評估、購置或合建、產品規劃設計、委託營造商施工、市場行銷至最終銷售或房屋出租的全過程。公司產品線多元，包含一般住宅、輕豪宅及商辦空間，滿足不同客層需求。

建築技術特色：九大工法

為提升建築品質與居住體驗，欣巴巴特別強調其獨特的「九大工法」，這些技術細節展現了公司對施工品質的嚴格要求與堅持：

1. 衛浴 RC 墩座與防潮石膏板隔間：增強衛浴區域的結構穩定性與防潮效果。

2. 子母水塔設計：確保供水穩定，避免單一水塔故障影響。

3. 地上結構體雨天不灌漿：嚴格控制施工環境，確保混凝土強度與品質。

4. 衛浴當層排氣：有效排除濕氣與異味，提升居住舒適度。

5. 污水管直通地下室：減少管道轉折，降低堵塞風險，方便維護。

6. 外窗框電焊固定：強化窗框結構，提升抗風壓與防水性能。

7. 深窗設計：減少陽光直射與雨水潑濺，提升節能與防水效果。

8. 電源總開關外置：方便住戶操作與緊急斷電，提升用電安全。

9. 大樑直通設計：優化結構力學傳遞，提升建築整體穩定性。

圖(4)個案介紹-欣時代（資料來源：欣巴巴公司網站）

圖(5)個案介紹-欣世代（資料來源：欣巴巴公司網站）

圖(6)個案介紹-曉陽明（資料來源：欣巴巴公司網站）

市場與營運分析

營收結構分析

欣巴巴轉型後，營收來源高度集中於不動產開發與建案銷售業務。根據 2024 年財務分析數據，營建相關收入佔公司總營收比例高達 99.96 %，顯示其核心業務的專注度。

2024 年度合併營收達到新台幣 43.75 億元，較前一年度營收成長 17.3 %。毛利率約為 35.18 %，營益率 22.39 %，稅後純益率 17.25 %，整體獲利能力表現穩健。

區域市場分析

欣巴巴的銷售重心明確集中於台灣南部房地產市場，特別是高雄房地產市、台南房地產市及屏東房地產縣。近年來公司亦逐步拓展至雙北及桃園等北部區域。

註：此圖表為根據公司推案重心預估之分布，實際精確比例需參考公司更詳細的區域營收揭露。

南科效應，南部市場受惠於台積電設廠等重大產業投資，帶動區域經濟發展與就業機會增加，推升住宅剛性需求，成為公司營運的重要基石。總經理張宏圖亦看好南台灣商辦市場的補漲潛力，認為南台灣商辦行情仍在低基期，具有補漲潛力。

原物料與成本結構

建築營造業的營建成本結構中，原物料佔有重要比例。欣巴巴主要使用的原物料包括鋼筋、混凝土、鋁材、玻璃、磁磚等建材。這些原物料價格的波動，特別是鋼筋與混凝土，會直接影響建案的成本與毛利率。

近年全球原物料價格受供應鏈、能源成本及市場需求等多重因素影響而波動，對營建成本造成一定壓力。欣巴巴透過與供應商建立長期合作關係、提升採購效率及優化產品設計等方式，控管成本風險。

客戶結構與價值鏈分析

客戶群體分析

欣巴巴的主要客戶群體為終端購房消費者，包括：

1. 自住型買家：主要為南台灣地區有實際居住需求的家庭或個人。

2. 換屋族群：尋求改善居住品質或更大空間的客戶。

3. 投資理財型買家：看好區域房市發展潛力，以資產配置或收租為目的的房地產投資者。

4. 科技產業員工：受惠於南部科學園區發展，新增的科技業就業人口成為重要潛在客群。

公司產品定位涵蓋一般住宅至輕豪宅，滿足不同收入水平與需求的客層。

產業價值鏈定位

在不動產開發的價值鏈中，欣巴巴扮演整合開發商的角色。

其上游主要為土地所有者、建築師、設計師、營造廠及建材供應商；下游則為房屋仲介公司及最終的購房或租賃客戶。欣巴巴的核心價值在於土地開發評估、產品規劃能力、營建品質控管及市場行銷策略。

籌碼動向

圖、9906 欣巴巴 法人籌碼（日）（本站自行繪製）
法人籌碼圖呈現了法人機構每日買賣超的變化，可作為觀察法人對公司股票態度的指標。

圖、9906 欣巴巴 大戶籌碼（週）（本站自行繪製）
大戶籌碼圖則顯示了大戶投資人每週的持股比例變化。

圖、9906 欣巴巴 內部人持股（月）（本站自行繪製）
內部人持股圖代表公司內部人士每月的持股比例，可反映內部人對公司未來發展的信心。

財務分析

圖、9906 欣巴巴 本益比河流圖（本站自行繪製）
本益比河流圖呈現了公司歷年本益比的變化，以及預估的未來本益比，可作為評估股價是否合理的參考。

圖、9906 欣巴巴 淨值比河流圖（本站自行繪製）
淨值比河流圖則呈現了公司歷年淨值比的變化。

圖、9906 欣巴巴 營收趨勢圖（本站自行繪製）
營收趨勢圖顯示公司過去一段時間的營收變化情形。欣巴巴公告 12M24 營收為新台幣 7.64 億元，年增率高達 1651.14 ％，24 年 1M25-12M25 累計營收為 43.75 億元，累計年增率 17.35 %。

圖、9906 欣巴巴 獲利能力（本站自行繪製）
獲利能力圖表包含了毛利率、營益率、純益率等指標，可用於分析公司的獲利狀況。

圖、9906 欣巴巴 不動產、廠房、設備及待出售非流動資產變化圖（本站自行繪製）
此圖顯示了公司不動產、廠房、設備等非流動資產的資本變化，若該資本佔比不斷增加的情況下，即可見出公司擴張的迹象。

圖、9906 欣巴巴 合約負債（本站自行繪製）
合約負債代表公司的「預收款項」，合約負債的變化越高，代表公司未來的潛在訂單越多，成長動能越大。

圖、9906 欣巴巴 存貨與平均售貨天數（本站自行繪製）
存貨越多，代表公司的存貨供應能力越好，平均售貨天數越低，代表公司的存貨成本越低。

圖、9906 欣巴巴 存貨與存貨營收比（本站自行繪製）
存貨與存貨營收比越高，代表公司的存貨供應能力越好，但相對地可能說明公司的去庫存能力變差。

圖、9906 欣巴巴 現金流量狀況（本站自行繪製）
現金流量越高，代表公司的資金利用率越高，資金流向越好。

圖、9906 欣巴巴 杜邦分析（本站自行繪製）
杜邦分析代表公司的財務狀況，財務狀況越好，代表公司的獲利能力越好。

圖、9906 欣巴巴 資本結構（本站自行繪製）
資本來源越多，代表公司的資本配置越健康。

圖(7)9906 欣巴巴 股利政策（本站自行繪製）

重大工程與建案資訊

欣巴巴近年積極推動多項住宅及商業建案，以下整理近期重要工程資訊：

已完工/銷售中建案

規劃中與未來重點建案

2025 年將是欣巴巴推案量能爆發的一年，預計總推案金額高達 310 億元，創下公司成立 37 年來的新高紀錄。公司與創意家行銷合作，將在台南北區推出 150 億指標案「欣府城三期」。

競爭態勢與市場地位

主要競爭對手

台灣房地產市場競爭激烈，欣巴巴在不同區域面臨多個競爭對手，主要包括：

1. 全國性大型建商：如國建、國揚、興富發、華固、遠雄、潤隆、達麗、太子建設、三發地產等。

2. 區域型建商：

3. 南部：華友聯、京城、永信建、隆大等。

4. 其他：名軒、宏和、寶徠、上曜、三地開發等。

這些競爭者在土地取得、產品規劃、品牌形象及行銷通路上各有優勢。

市場地位與競爭優勢

欣巴巴在南台灣中高端住宅市場已建立穩固的基礎，並逐步提升品牌知名度。其主要競爭優勢來自：

1. 區域深耕與精準選地：熟悉南部房地產市場脈動，堅持「只選最好地段」，掌握區域發展紅利。

2. 高品質建築工藝：獨特的「九大工法」提升產品價值與客戶認同度。

3. 掌握產業趨勢紅利：受惠於南台灣科技廊帶成形（如台積電效應），剛性需求強勁。總經理張宏圖認為，南部具備科技產業發展優勢，將持續吸引大廠設點，帶動區域房地產價格成長。

4. 充足的土地庫存與多元案源：包含自購土地、合建及積極布局的都更危老案，確保未來推案動能。

5. 穩健的財務結構與高股利政策：營運表現穩定，高配息率（2023 年達 93.4 %）吸引長期投資者。

6. 逐步拓展全國版圖：除鞏固南部房地產市場外，亦伺機進入雙北、桃園、台中等區域，分散風險並尋求新成長機會。

近期重大事件與財務表現

近期營運與財務概況

欣巴巴 2024 年度營運表現亮眼，合併營收 43.75 億元，年增 17.3 %；稅後純益 5.72 億元，年增 9.9 %；每股純益（EPS）達 6.55 元，均創下歷史新高紀錄。高配息政策持續，董事會決議以盈餘及資本公積配發現金股利 6.5 元，配發率達 99.23 %。

然而，進入 2025 年第一季，因建案交屋空窗期影響，單月營收呈現較大波動。1 月營收 3,908 萬元（年減 41.5 %），2 月回升至 4,218 萬元（年增 324,353 %），3 月營收則僅 1.5 萬元。此為營建業常見的入帳週期現象，隨著下半年新案陸續完工交屋，營收動能可望回升。

可轉債發行與資金運用

為支應龐大的建案開發資金需求，欣巴巴董事會於 2024 年 12 月決議發行第三次無擔保可轉換公司債（CB），總額度為新台幣 13 億元。

• 目的：主要用於支付營建工程款。

• 進度：該案已申報生效，並於 2025 年 2 月完成其中 7 億元的訂價，轉換價格為 111.8 元，已於 2 月 27 日掛牌交易。剩餘額度將視市場情況與資金需求發行。

圖、9906 欣巴巴 可轉換公司債餘額比例（本站自行繪製）
可轉換公司債餘額比例圖顯示了公司可轉換公司債的發行情況。發行可轉債的公司，若剛好在轉換期間，可轉債在經過大量轉化後會對公司股價造成負面影響。

此舉有助於公司以較低成本取得中長期資金，並提供財務操作彈性，支持未來幾年的建案推動計畫。

未來發展策略與展望

短中期發展策略 (1-2年)

欣巴巴未來一至二年的發展重心明確：

1. 聚焦重點建案推動：全力衝刺 2025 年總銷 310 億元的推案計畫，確保高雄「欣都星」、台南「欣府城 3 期」、高雄「龍華段」等指標案順利開案銷售。

2. 確保完工交屋進度：加速台南「進士樓」、屏東「幸福欣印象」等建案的施工進度，力求於 2025 年順利完工交屋，挹注營收。

3. 持續深耕南部房地產市場：利用台積電設廠效應，持續開發高雄、台南具潛力地段。

4. 強化財務管理：妥善運用可轉換公司債募集資金，維持穩健的財務結構。

長期布局與市場展望 (3-5年)

中長期來看，欣巴巴的發展藍圖涵蓋：

1. 都更危老案開花結果：積極整合位於雙北及高雄的多處都更及危老重建案，預計 2026 年起陸續進入收成期，成為新的營收成長引擎。

2. 拓展全國性布局：除南部房地產外，持續評估並尋求台中、桃園等其他都會區的開發機會，逐步建立全國性品牌形象。

3. 維持產品品質與創新：堅持高品質建築工藝，並因應房地產市場趨勢，開發符合綠建築、智慧建築等概念的產品。

4. 關注市場供需變化：董事長黃烱輝認為，儘管面臨挑戰，台灣房市核心區「需求大於供給」的結構短期不易改變，房地產價格預期穩健。公司將密切關注房地產政策與市場動態，靈活調整策略。

法人機構觀點

近期法人機構普遍對欣巴巴持正面評價。

• 肯定成長動能：看好公司受惠於南台灣產業發展紅利，推案量能充沛，具備明確的成長動能。

• 認同財務穩健：讚賞其穩健的財務結構、高配息政策及有效的資金籌措策略。

• 理解營收波動：將短期營收起伏視為營建業常態，關注焦點在於未來數年建案入帳高峰帶來的獲利潛力。

• 預估獲利樂觀：法人預估 2024 年度 EPS 約落在 6.5 元以上，並看好 2025 年起隨著新案入帳，獲利將持續增長。

重點整理

• 成功轉型聚焦營建：從早期化學品、金屬罐製造，成功轉型為專注不動產開發的建商。
• 深耕南台灣市場：以高雄、台南、屏東為核心，受惠於區域產業發展（台積電效應）。
• 推案量能創歷史新高：2025 年預計推案總銷達 310 億元，未來五年營運基礎穩固。
• 獨特建築工法：「九大工法」提升產品品質與市場競爭力。
• 財務穩健高配息：2024 年營收 獲利創新高，EPS 6.55 元，配息率近 100 %。
• 多元案源支持成長：除自購土地外，積極布局都更危老案，並逐步拓展北部市場。
• 資金籌措到位：成功發行可轉換公司債 13 億元，支應未來建案資金需求。
• 法人評價正面：機構普遍看好其成長潛力與穩健經營。

參考資料說明

公司官方文件

1. 欣巴巴事業股份有限公司 2025 年 4 月份法人說明會簡報（2025.04.02）
   本研究參考法說會中總經理張宏圖對於市場展望、推案計畫及公司策略的說明。

2. 欣巴巴事業股份有限公司 2024 年度財務報告
   本文的財務數據分析，如營收、毛利率、EPS 及股利政策等，主要依據此份年度財報。

3. 欣巴巴事業股份有限公司第三次無擔保可轉換公司債公開說明書（約 2025.02）
   參考公開說明書中關於發債目的、資金用途及轉換條件等資訊。

研究報告與新聞報導

1. 聯合新聞網 相關報導（2024.11 – 2025.04）
   參考多篇報導關於欣巴巴推案計畫、營收表現、法說會內容及市場分析。

2. 鉅亨網 相關報導（2024.12 – 2025.04）
   參考報導關於公司營收、可轉債發行進度、股東會決議及市場展望。

3. 經濟日報 相關報導（2025.01 – 2025.03）
   參考報導關於公司推案策略、區域市場分析及董事長對房市看法。

4. MoneyDJ 理財網 公司資訊與新聞（查詢時間 2025.04）
   參考公司基本資料、歷史沿革、競爭對手列表及相關新聞彙整。

5. CMoney 股市資訊與法人報告摘要（查詢時間 2025.04）
   參考營收數據、法人預估 EPS 及相關市場評論。

6. 財報狗、嗨投資、Goodinfo! 台灣股市資訊網、WantGoo 玩股網（查詢時間 2025.04）
   交叉驗證財務數據、股利政策及公司基本資料。

公司網站與其他公開資訊

1. 欣巴巴事業股份有限公司官方網站（hsinbaba.com.tw）
   參考公司簡介、沿革、建案資訊及聯絡方式。

2. 公開資訊觀測站（MOPS）
   查詢公司重大訊息、財務報告及法人說明會資訊。

註：本文內容主要依據截至 2025 年 4 月可取得的公開資訊進行分析與整理。所有財務數據、建案資訊及市場分析均來自上述公開來源。