士開 (5324) 3.7分[題材]↘股價淨值合理，業績嚴重衰退 (04/23)

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綜合評分：3.7 | 收盤價：11.8 (04/23 更新)

簡要概述：就士開目前的投資價值而言，市場給出了相當明確的正向訊號。 最令人振奮的是，市場給予其極高的估值溢價，顯示投資人對其產業龍頭地位與技術護城河的高度肯定，而且股利政策傾向保留現金盈餘，以支撐未來的擴張計畫；此外，這是一檔典型的動能型標的，市場資金聚焦於其未來的想像空間。 總結來說，這是一檔具備特定優勢的標的，投資人可依據自身的策略進行佈局。

核心亮點

目前無核心亮點。

主要風險

1. 預估本益比分數 1 分，顯示股價已過度反映未來利多，投資需極度謹慎：士開預估本益比 nan 倍，可能已將未來數年的潛在利好過度提前反映在當前股價中，現階段投資需採取極度謹慎的態度。
2. 預估本益成長比分數 1 分，代表股價極度昂貴，成長性無法匹配：士開預估本益成長比 nan，顯示其目前的價格相對於其預期成長而言極度昂貴，成長潛力遠遠無法匹配當前市場給予的高估值。
3. 股東權益報酬率分數 1 分，無法為股東創造正向經濟價值，缺乏長期吸引力：士開股東權益報酬率 -0.76%，顯示公司當前無法有效地為股東創造正向的經濟增加值，因此缺乏作為長期投資標的的基本吸引力。
4. 預估殖利率分數 1 分，除非有極強成長預期，否則極低殖利率難以被市場所接受：士開預估殖利率 0.0%，除非市場對其未來抱有極其強勁且高度確定的成長預期，否則如此之低的股息回報水平通常難以被廣泛的投資市場所接受。
5. 產業前景分數 2 分，市場對產業信心不足，整體評價偏向保守：士開所在的產業（觀光旅宿-餐飲）近期可能因某些負面因素影響，導致市場信心相對不足，投資者對該產業的整體評價趨向保守。
6. 業績成長性分數 1 分，盈利能力面臨嚴峻考驗，甚至出現衰退：士開預估每股盈餘年增長率為 nan%，顯示公司盈利能力正遭遇嚴峻挑戰，幾乎停滯不前，基本面狀況堪憂。

綜合評分對照表

圖(1)5324 士開 綜合評分（本站自行繪製）

量化細部綜合評分：2.2

圖(2)5324 士開 量化細部綜合評分（本站自行繪製）

質化細部綜合評分：5.2

圖(3)5324 士開 質化細部綜合評分（本站自行繪製）

投資建議與評級對照表

價值型投資評級：★☆☆☆☆

• 評級方式：合理：估值位於合理區間+財務指標中性
• 評級邏輯：基於財務安全性、股利率、估值溢價等指標綜合判斷

成長型投資評級：★☆☆☆☆

• 評級方式：成長趨緩：營收/獲利年增率<5%+市佔率停滯
• 評級邏輯：考量營收成長動能、利潤率變化、市場擴張速度等要素

題材型投資評級：★★☆☆☆

• 評級方式：潛在題材，動能待觀察：有題材發展潛力但尚未形成市場共識
• 評級邏輯：結合市場熱度、政策敏感度、產業趨勢關聯性分析

投資類型適用性對照表

公司基本面分析

基本面量化分析

財務狀況分析

資本支出狀況：士開的非流動資產數據主要走勢呈現穩定下降趨勢。資產變化幅度適中，趨勢高度可靠，數據相對穩定，本指標為基本面領先指標，代表固定資產持續縮水。
（判斷依據：設備更新情況顯示營運效率改善程度。）

圖(4)5324 士開 不動產、廠房、設備及待出售非流動資產變化圖（本站自行繪製）

現金流狀況：士開的現金流數據主要呈現波動來回振盪趨勢。現金流變化幅度較為明顯，趨勢存在不確定性，數據波動較為劇烈，代表現金儲備無重大變化。
（判斷依據：資金流向分析有助於評估投資決策成效、現金流出現較大缺口，建議加強資金管理和風險控制。）

圖(5)5324 士開 現金流狀況（本站自行繪製）

獲利能力分析

存貨與平均售貨天數：士開的存貨與平均售貨天數數據主要呈現波動來回振盪趨勢。存貨與平均售貨天數變化幅度相對溫和，趨勢存在不確定性，數據波動較為劇烈，代表營運效率維持現狀。
（判斷依據：行業特性對存貨週轉率的合理區間有顯著影響，需與同業比較。）

圖(6)5324 士開 存貨與平均售貨天數（本站自行繪製）

存貨與存貨營收比：士開的存貨與存貨營收比數據主要呈現穩定來回振盪趨勢。存貨與存貨營收比變化幅度適中，趨勢存在不確定性，數據相對穩定，代表營運資金中存貨佔比平穩。
（判斷依據：存貨營收比持續上升可能表明銷售放緩、存貨積壓或產品過時的風險。）

圖(7)5324 士開 存貨與存貨營收比（本站自行繪製）

三率能力：士開的三率能力數據主要呈現波動來回振盪趨勢。三率能力變化幅度較為明顯，趨勢存在不確定性，數據波動處於正常範圍，代表毛利率保持穩定。
（判斷依據：營業利益率進一步考量營運費用，反映核心業務的盈利效率。）

圖(8)5324 士開 獲利能力（本站自行繪製）

成長性分析

營收狀況：士開的營收狀況數據主要呈現波動來回振盪趨勢。營收狀況變化幅度極為顯著，趨勢存在不確定性，數據波動較為劇烈，代表銷售業績無重大變化。
（判斷依據：高營收增長若伴隨不成比例的成本增加，可能損害長期獲利能力。）

圖(9)5324 士開 營收趨勢圖（本站自行繪製）

合約負債與 EPS：士開的合約負債與 EPS 數據主要呈現波動來回振盪趨勢。合約負債與 EPS 變化幅度極為顯著，趨勢存在不確定性，數據波動處於正常範圍，代表合約負債保持穩定，新訂單與履約進度相當。
（判斷依據：若合約負債減少，需分析是因營收順利實現（正面），還是新訂單不足（負面），後者可能影響未來EPS。）

圖(10)5324 士開 合約負債與 EPS（本站自行繪製）

EPS 熱力圖：士開的EPS 熱力圖數據主要呈現波動來回振盪趨勢。EPS 熱力圖變化幅度極為顯著，趨勢存在不確定性，數據波動較為劇烈，代表盈利能力維持在穩定水平，預測無重大變化。
（判斷依據：分析未來季度 EPS 預測的水平趨勢（橫向方向），可判斷公司長期的盈利增長潛力或衰退風險。）

圖(11)5324 士開 EPS 熱力圖（本站自行繪製）

估值分析

本益比河流圖：士開的本益比河流圖數據點不足以進行趨勢分析

圖(12)5324 士開 本益比河流圖（本站自行繪製）

淨值比河流圖：士開的淨值比河流圖數據主要呈現穩定來回振盪趨勢。淨值比河流圖變化幅度適中，趨勢存在不確定性，數據波動處於正常範圍，代表股價淨值比持平，估值位於歷史均值附近或穩定區間。
（判斷依據：長期而言，股價圍繞其內在價值（部分可由淨值代表）波動，淨值比河流圖有助於識別極端的估值水平。）

圖(13)5324 士開 淨值比河流圖（本站自行繪製）

公司簡介

士林開發股份有限公司 (Shilin Development Co., Ltd., 股票代號：5324.TW)，簡稱士開，創立於 1984 年 1 月 23 日，前身為華昕電子股份有限公司。公司初始以電子零組件製造起家，隨著產業環境變遷與策略調整，逐步轉型為以營建開發為核心，並跨足餐飲旅館及休閒育樂事業的多元化企業集團。士林開發以深耕台北市士林、天母地區為根基，並以「蓋出自己喜歡、客戶滿意的房子」為目標，在市場上建立起精緻建築的良好口碑。

公司沿革與轉型歷程

士林開發的發展歷程，反映了台灣產業結構轉型的軌跡，從電子製造業起步，逐步轉向以服務業與不動產開發為主的多元化經營模式。

華昕電子時期 (1984-2007)

公司創立初期名為華昕電子，主要從事小訊號電晶體、功率電晶體及積體電路等電子零組件的製造與銷售。此階段為公司奠定了穩固的產業基礎。公司於 1997 年 1 月 30 日正式上櫃。

多角化經營與轉型 (2007-至今)

為因應電子產業的市場變化，並尋求企業永續發展，公司於 2007 年增列不動產開發業務，正式跨足營建領域，並更名為德豐創新國際股份有限公司。2010 年 4 月，公司合併子公司士林開發，確立以營建開發為核心業務的發展方向，並於同年 9 月再次更名為士林開發股份有限公司。此後，士林開發積極投入不動產開發，並擴展至餐飲旅館及休閒育樂事業，實現多元化經營。

公司基本資料

核心業務範疇分析

士林開發目前主要營運範疇涵蓋三大事業體：生產事業部 [電子元件製造)、營建事業部（不動產開發）、以及服務事業部 (餐飲旅館及休閒育樂]。

生產事業部：電子元件製造

生產事業部為士林開發的初始業務，早期專注於電子元件製造。雖然目前營收比重已大幅降低，但仍為公司業務範疇之一。

營建事業部：不動產開發

營建事業部為士林開發的核心業務，主要從事住宅及商辦大樓的開發與銷售、都市更新重建業務，以及不動產買賣租賃。公司以台北市為主要推案區域，並以精緻建築品質在市場上建立口碑。

圖(14)經典作品及預推個案（資料來源：士開公司網站）

圖(15)作品案例（資料來源：公司網站）

指標性建案

士林開發在台北市推出多個指標性建案，以下為各類別建案的詳細資訊：

士林開發建案與工程一覽表

其他資訊

• 除了上述建案，士林開發也持續籌備開發案，目標未來能多案齊發，以期公司有穩定的營收與獲利。

• 2025 年將有 2 個 168 專案建案，正式投入興建。

圖(16)都更個案（資料來源：士開公司網站）

營建工程與原物料

士林開發在營建工程方面，主要採用招標方式發包給合格營造廠承攬。建築材料則慎選國內外優良供應商，主要建材如鋼筋、水泥、混凝土、鋼骨等多由上市櫃公司供應，確保品質與供貨穩定。建築技術強調「精緻建築」，採用鋼骨鋼筋混凝土 (SRC) 及鋼骨結構 (SC) 技術，打造高品質、高耐震性的住宅及商辦大樓，並追求綠建築標準。

建築材料成本為公司不動產開發業務的主要成本項目，近年全球建材價格波動對成本結構造成一定壓力，但近期價格趨於穩定。台灣建築市場建材供應商多元且具規模，供應穩定，整體供應鏈運作良好。

服務事業部：餐飲旅館及休閒育樂

服務事業部涵蓋餐飲旅館及休閒育樂兩大業務，為士林開發提供多元營收來源。

餐飲旅館：amba 意舍酒店

士林開發旗下的群欣置業股份有限公司，經營 amba 意舍酒店品牌，在台北市設有中山、西門町、松山三間分館。amba 意舍酒店定位為結合酒店與度假村概念的新一代設計飯店，以獨特風格和優質服務在市場上佔有一席之地。主要原料為顧客用品及生鮮食材，與主要供應商維持長期合作關係，確保品質與成本控制。

圖(17)臺北永續旅宿金獎（資料來源：士開公司網站）

休閒育樂

休閒育樂事業部主要提供俱樂部及餐廳等服務，包含中西式餐飲及會員服務，為顧客提供多元休閒選擇。

營收結構與財務概況

營收結構分析

根據 2024 年第一季度的營收比重，士林開發的營收結構以餐飲旅館為大宗，營建開發佔比較小，但此結構會隨著建案完工入帳而變動。

• 餐飲旅館：佔營收 87%，為當時主要營收來源。

• 休閒育樂：佔營收 12%。

• 營建開發及其他：佔營收 1%。

近期財務表現

• 營收顯著成長：2024 年全年合併營收達新台幣 25.92 億元，年增率高達 325.44%。其中，12 月單月營收衝高至 4.87 億元 (年增 539.89%)，主因是「靜安樹語」及「陽明致遠」兩大建案集中在第四季完工交屋入帳。

• 獲利能力改善：2024 年全年營業毛利率約 28%，營業利益率約 11.7%，稅後淨利約 1.57 億元，每股盈餘約 0.69 元 (依加權平均股數估算)，成功擺脫過去虧損局面。2025 年第一季營收 2.39 億元，年增 42.44%，維持成長動能。

• 財務結構穩健：公司於 2022 年發行 12 億元有擔保普通公司債 (五年期，固定年利率 2.15%)，用於改善財務結構及償還借款。負債結構合理，現金流狀況穩健 (2024 年營業活動現金流入約 3.32 億元)，有助於支持未來開發計畫。

• 股東權益報酬率：2024 年第三季股東權益報酬率約 7.65%。

股價表現

士林開發近期股價表現相對平穩，2025 年 2 月 10 日股價約 11.9 元，在票面附近震盪。儘管近期股價未有強勢表現，但公司營收與獲利已明顯改善，未來隨著建案陸續入帳，營運持續看好。近 2025 年 2 月 5 日，三大法人合計賣超 26 張。

市場與競爭分析

主要銷售區域與客群

士林開發的產品與服務 100% 為內銷，銷售區域集中在台灣，特別是台北市。

• 不動產開發：主要客群為台北市及周邊地區的中高端住宅購屋者及商務大樓使用者，尤其專注於追求高品質住宅及商辦空間的客戶。

• 餐飲旅館：amba 意舍酒店主要客群為國內外觀光客及商務旅客，特別是年輕商務人士與休閒旅客。

• 休閒育樂：主要客群為本地居民、會員及一般消費者。

市場競爭態勢

士林開發在各業務領域皆面臨激烈的市場競爭。

• 營建開發：主要競爭對手包括國建、國揚、太子、冠德、宏盛、宏普、興富發、皇翔、日勝生、華固等大型建商，以及區域型建商如家居建設、全陽建設、國泰、富邦、璞園等。台北市建築市場競爭激烈，尤其在高端住宅及都市更新領域。

• 餐飲旅館：amba 意舍酒店面臨國內外連鎖飯店、精品設計旅館及其他飯店業者的競爭。

• 休閒育樂：面臨其他俱樂部、高級餐廳及休閒娛樂場所的競爭。

公司競爭優勢分析

士林開發在市場競爭中具備以下優勢：

1. 地區深耕與品牌歷史：作為士林、天母地區的老牌建商，深耕當地多年，擁有良好口碑與客戶基礎，為天母地區指標性建商。

2. 精緻建築品質與設計：堅持「精雕細琢」的建築理念，注重施工品質與居住舒適度，並在建築設計上不斷創新精進，採用 SRC、SC 等高規格工法，追求綠建築標準。

3. 都市更新專業能力：積極推動都市更新案，擁有專業土地開發團隊，透過與地主合作合建模式，整合土地資源，提升土地及建築價值，形成差異化競爭優勢。

4. 多角化經營：營建開發、餐飲旅館、休閒育樂三大事業體並行，amba 意舍酒店提供穩定現金流，有助於分散經營風險，提升整體營運韌性。

5. 集團資源支持：隸屬仰德集團，可享有集團內其他企業的資源共享與協同效應，提升競爭力。

個股質化分析

近期重大事件分析

都市更新案策略調整

• 2024 年 6 月，士林開發公告解除與非關係人就「中山區正義段案」的合作開發協議，突顯公司在重大合作案上的風險評估與策略調整彈性，以確保公司利益。

政府重大建設利多

• 政府主導的士林站 TOD 大樓及北士林科技園區 (北士科)開發計畫持續推進。士林站 TOD 大樓集購物、辦公、飯店休閒於一體，將成為區域重要樞紐；北士科吸引大型企業進駐，帶動產業聚集。相關建設對士林開發在該區域的開發計畫形成強力支撐，市場普遍看好其帶來的正面效益。

工程意外事件

• 2024 年 11 月，內湖建案發生工程意外事故，公司已公告說明並持續處理，突顯對工程安全的重視。

個股新聞筆記彙整

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  2024.06.16：受惠於北士科題材，士開股價重挫逾8.5%，跌幅居台股之冠
  
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  2025.06.13：士開股價跌深反彈收復月線
  
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  2025.06.13：K值與D值黃金交叉向上，顯示股價有利多方
  
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  2025.06.13：外資及自營商買超
  
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  2024.05.27：新台幣對美元匯率升值，資產、營建等受惠股相對強勢
  
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  2024.05.27：輝達執行長宣布台灣總部設在北士科，帶動士科概念股上漲
  
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  2024.05.27：士科概念股表現分歧，士開下跌
  
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  2024.05.28：建議投資人可關注士開等14檔具題材的低價股
  
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  2024.05.28：士開為建設飯店業者
  
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  2025.05.26：台幣升值，觀光等內需股相對強勢
  
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  2025.05.26：輝達將在北士科設總部，帶動「士科概念股」上漲
  
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  2025.05.26：士科概念股包括士開等，股價表現分歧
  
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  2025.05.25：分析師建議關注資產相關類股（士電、士開、士紙、新紡）及台積電供應鏈
  
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  2025.05.23：熱門股受惠新台幣升值及輝達題材，股價近月大漲逾28%
  
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  2025.05.23： 2025.05.22 股價強鎖漲停價13.95元，站穩月線，成交量5,595張
  
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  2025.05.23：三大法人逢高出脫，本周已賣超逾790張
  
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  2025.05.23： 24 年意舍酒店業績攀升及建案交屋，25 年轉盈，EPS達0.7元
  
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  2025.05.23： 1Q25 每股稅後純損0.06元，城心曜曜預計 27 年 完工交屋
  
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  2024.05.22：輝達加持！「士林三寶」資產題材續攻，士開股價攻上漲停
  
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  2025.05.22：新台幣升值，士開因擁有士林地區土地而受惠，股價飆漲停
  
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  2025.05.19：輝達總部題材受關注，士開等個股量價變化是觀察重點
  
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  2025.02.10：士開 1M25 營收1.19億元，年增111.6%，月減75.62%
  
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  2025.02.10：士開最新股價11.9元，近 2025.02.05 股價上漲0.42%
  
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  2025.02.10：近 2025.02.05 三大法人合計賣超26張
  
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  2025.02.10：士開主要業務為住宅及大樓開發租售業等
  
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  2025.01.10：士開 12M24 營收4.87億元，年增率高達539.89%，月減21.64%
  
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  2025.01.10：士開 24 年 1至 12M25 累計營收為25.92億元，累計年增率325.44%
  
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  2025.01.10：士開最新股價為12元，近 2025.01.05 股價下跌3.95%，短期股價無明顯表現
  
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  2024.12.09：士開 11M24 營收達6.21億元，年增率高達900.52%，月增率為182.81%
  
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  2024.12.09：士開 24 年 1M24-11M24 累計營收21.05億元，累計年增率為294.85%
  
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  2024.12.09：士開股價表現優於產業指數，近 2024.12.05 股價上漲5.93%，產業指數下跌-0.94%
  
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  2024.12.09：士開所屬建材營造業，主要業務包括住宅、大樓開發及都市更新重建業
  

產業面深入分析

產業-1 觀光旅宿-餐飲產業面數據分析

觀光旅宿-餐飲產業數據組成：安心（1259）、漢來美食（1268）、泰茂（2230）、國賓（2704）、六福（2705）、遠雄來（2712）、晶悅（2718）、夏都（2722）、美食-KY（2723）、雅茗-KY（2726）、王品（2727）、瓦城（2729）、六角（2732）、天蔥（2740）、王座（2751）、豆府（2752）、八方雲集（2753）、亞洲藏壽司（2754）、揚秦（2755）、聯發國際（2756）、御頂（3522）、皇家美食（4419）、宏易（4530）、士開（5324）、亞都麗緻（5703）、老爺知（5704）、三商餐飲（7705）、全家餐飲（7708）、築間（7723）、金色三麥（7757）、新天地（8940）

觀光旅宿-餐飲產業基本面

圖(18)觀光旅宿-餐飲 營收成長率（本站自行繪製）

圖(19)觀光旅宿-餐飲 合約負債（本站自行繪製）

圖(20)觀光旅宿-餐飲 不動產、廠房及設備（本站自行繪製）

觀光旅宿-餐飲產業籌碼面及技術面

圖(21)觀光旅宿-餐飲 法人籌碼（日更新）（本站自行繪製）

圖(22)觀光旅宿-餐飲 大戶籌碼（週更新）（本站自行繪製）

圖(23)觀光旅宿-餐飲 內部人持股變動以及產業面技術分析（月線圖/月更新）（本站自行繪製）

產業面新聞筆記彙整

觀光旅宿產業新聞筆記彙整

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  2026.04.13：國台辦宣布恢復兩岸直航與自由行等措施，重點包含推動上海及福建居民赴台旅遊
  
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  2026.04.13：長榮航受兩岸開放消息影響反應平淡，今日收盤漲幅不到1%
  
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  2026.04.08：中國餐飲業面臨內捲與消費降級，業者普遍縮減直營規模並轉向加盟模式以降低營運成本
  
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  2026.04.08：美國烘焙市場需求穩定成長，業者透過建立中央廚房與物流體系，可顯著降低長途配送成本
  
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  2026.03.03：油價急升擠壓家庭可支配所得，P&G 與 Estee Lauder 跌幅明顯，核心消費類股表現最弱
  
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  2026.03.03：航空與郵輪股受油價及航班干擾雙重打擊，Norwegian Cruise 因財測不如預期重挫 10.5%
  
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  2026.03.02：美伊開打觀光股有壓，雄獅一度跌逾4%，鳳凰五福同步回檔
  
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  2026.03.02：美伊戰爭衝突升溫，多國宣布關閉領空，導致台灣團體旅客滯外
  
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  2026.03.02：台股盤中大跌，旅行社概念股承壓，雄獅一度跌逾4%
  
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  2026.03.02：觀光署統計約有773名旅客受影響，已要求旅行社啟動應變機制
  
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  2026.03.02：雄獅盤中跌幅約4.84%，多國關閉領空，杜拜九成航班取消，逾千名台灣旅客滯外
  
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  2026.03.02：旅行社啟動緊急應變，部分業者取消或停賣相關產品，雄獅和鳳凰股價開低
  
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  2026.03.02：分析師指出，觀光餐旅股具旺季循環，須觀察民眾出國意願與出國率
  
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  2026.03.02：雄獅過去配息表現不錯，若股價回檔，可留意布局時機
  
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  2026.02.26：春節連假後迎來228假期，民眾「請4天休16天」瘋出國旅遊，旅行業者業績報喜，機位幾乎售罄
  
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  2026.02.26：台灣 25 年GDP穩健及台股創高，大幅推升國人出國旅遊意願；五福分析，26 年有9天連休及史上最長寒假，有助提升消費底氣
  
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  2026.02.26：疫後消費心理改變，「年度出國旅遊」已從奢侈消費轉為生活必需品，使 26 年春節旅遊市場表現亮眼
  
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  2026.02.26：日韓仍是國人首選，韓國線則有2成的成長；歐洲等中長程整體業績成長，美加線出團量成長逾5成
  
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  2026.02.26：隨著極光進入爆發活躍期尾聲，高端客群紛紛湧向加拿大黃刀鎮追逐極光；西澳粉紅湖等景區深受年輕族群喜愛
  
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  2026.02.05：中國將恢復上海人赴金馬觀光，觀光餐旅股強勢亮燈，五福等同歡漲逾5%
  
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  2026.02.05：中國大陸宣布將恢復上海居民赴金門、馬祖旅遊，台股觀光餐旅類股表現強勁
  
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  2026.02.05：陸委會表示，現行法令未限制上海居民赴金馬旅遊，實際來客量仍有待觀察
  
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  2026.02.05：陸委會期盼陸方此次宣布能真正落實放寬措施，減少兩岸旅遊的人為障礙
  
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  2026.02.05：觀光餐旅族群位階偏低，具實質題材刺激容易吸引資金，寒假展開、農曆年將至提供想像空間
  
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  2026.02.02：燦星旅總經理羅俊英表示，3M26 到 5M26 是日本櫻花季，預期 26 年 日本賞櫻季將是國人遊日旺季
  
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  2026.02.02：台灣虎航刪減日本航線，燦星旅不受影響，有助接收前往日本東北、四國觀光旅客
  
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  2026.01.28：零售及餐飲營業額年增率滑落，受春節遞延影響，反映 25 年 底內需消費相對謹慎
  
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  2026.01.27：印度喀拉拉州維持「第二級：黃色注意」警示，若確認社區廣泛傳播將不排除調整防疫措施
  
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  2026.01.27：疾管署提醒赴疫區應避免生飲椰棗樹汁，並徹底清洗水果去皮，維持良好個人衛生習慣
  
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  2026.01.14：攜程網（TCOM）受中國監管機構調查影響，股價重挫逾 17%，並拖累 Airbnb 等旅遊相關產業鏈
  
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  2025.12.21：王品大陸事業透過策略調整，已連續六季獲利，26 年聚焦「王品」與「西堤」
  
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  2025.12.21：王品大陸 26 年總店數將突破100家，售價調低、增加選擇、豐富產品是關鍵
  
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  2025.12.21：王品大陸的西堤客單價從140至150元調降至約100元人民幣
  
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  2025.12.21：王品牛排也從360至390元，下調至290至300元人民幣
  
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  2025.12.21：台灣市場將資源集中於石二鍋、聚、肉次方，是 26 年展店重點
  
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  2025.12.21：新品牌連續三個月虧損就觀察，連續六個月就會閉店
  
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  2025.11.04：台灣旅遊支出 24 年破5000億元，2025 ITF參展國數創新高
  
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  2025.11.04：ITF台北國際旅展將於 2025.11.07 – 2025.11.10 登場，共有123個國家/城市參展
  
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  2025.11.04： 25 年ITF台北國際旅展有1600個攤位，較 24 年增加100個，規模恢復到疫情前水準
  
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  2025.11.04： 24 年 台灣出國旅遊人次達1,685萬，國旅達2.2億旅次，旅遊支出突破5000億元
  
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  2025.11.04：台灣旅遊市場持續看旺，帶動各國在ITF加碼參展，顯示台灣是旅遊消費力強勁的市場
  
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  2025.11.03：非洲豬瘟議題延燒，農業部啟動防疫應變機制
  
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  2025.10.15：台灣赴日旅遊人數成長趨緩，大阪世博會閉幕後可能進一步走弱
  
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  2025.10.15： 10M25 三個3天連假，餐飲類股有望受惠
  
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  2025.10.15：美國政策可能發放1,000-2,000美元消費紅利，有利內需餐飲
  
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  2025.10.14：台灣 1H25 出境旅客突破914萬人次，年增10.5%，創歷史新高
  
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  2025.10.14： 4Q25 旅遊熱潮啟動，日韓滑雪、聖誕跨年行程成為市場焦點
  
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  2025.10.14：政府現金政策將刺激日韓及東南亞線買氣
  
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  2025.09.29：年成長僅6%，受人口結構、內需疲軟及勞動成本上升壓力，產業競爭激烈
  
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  2025.09.29：業者採三大策略破局：1.併購擴市占，如御嵿國際收購海峽會，皇家美食併購漢堡王；2.代理日韓品牌，王座國際代理8品牌，全家餐飲代理大戶屋；3.出海布局，揚秦國際「炸雞大獅」進軍東南亞，聯發國際UG茶飲攻美加
  
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  2025.09.29：中型業者如路易莎、六角國際透過多品牌佈局及供應鏈整合提升競爭力，乾杯集團外販營收占比近20%成長引擎
  
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  2025.09.10：台灣赴日旅遊人數成長放緩，世博會閉幕後需求或進一步下滑
  
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  2025.05.07：台幣升值帶動出國意願，5天內海外訂房日均訂單量增幅超過1倍，創下歷史新高
  
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  2025.05.07：因台幣升值，海外飯店平均房價約有5%降幅，加上訂房優惠，刺激買氣
  
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  2025.05.07：旅行社觀察到，台幣短期升值對旅遊產業毛利及出國意願有幫助
  
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  2025.05.07：線上旅展開跑，推出日本暑假小孩半價等優惠，每日訂單量成長3至5成
  
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  2025.05.07：長線旅遊訂單以 7M25、10M25 出團為主，熱門目的地包含土耳其、奧捷等
  
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  2025.05.07：短線旅遊訂單以 6M25、7M25 出團為主，日韓的釜山、北海道、大阪世博等產品熱銷
  
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  2025.05.03：新台幣在 2025.05.02 盤中升幅達1.247元，為央行 02 年 統計以來盤中最大升值，單日升幅達3.07%，成為 2025.05.02 最強亞洲貨幣
  
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  2025.05.03：出國旅遊族、海外網購族、留學生爸媽及進口商，會因為台幣升值而受惠，出國玩、海外購物、匯款及進口成本變便宜
  
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  2025.05.03：出口商、台灣觀光業者及外幣投資人，會因為台幣升值而受損，出口收入、觀光收入及外幣投資價值換回台幣後會變少
  
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  2025.04.30：核三除役後，備轉容量率預計下降約3%，但夏季用電高峰將至，民眾與商家對電力供應感到擔憂
  
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  2025.04.30：餐飲、零售業電費負擔重，火鍋店電費夏季暴增三成，手搖飲店電費每月可能增加5000元以上
  
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  2024.04.11：連鎖茶飲店在美國展店，原物料海運自台灣，關稅增加可能導致價格上漲
  
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  2024.04.11：MR.WISH等業者因美國當地不生產珍珠等原料，受關稅影響，正評估是否漲價
  
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  2024.04.11：若關稅恢復到32%，漲價可能影響美國買氣，業者正尋求降低成本
  
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  2024.04.11：TEATOP在美國有分店，透過降低茶葉進貨成本，支持美國加盟主
  
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  2024.04.11：TEATOP透過茶葉配比調整，努力降低原料成本，以應對關稅衝擊
  
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  2024.04.11：企業受關稅戰影響，員工旅遊面臨取消或延後，旅行社團體客訂單減少約3成
  
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  2024.04.11：部分企業因營運壓力，取消員工旅遊，甚至表示能維持營運已屬不易
  
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  2024.04.11：旅遊公會表示，目前處於90天觀察期，將評估關稅戰對旅遊業的影響
  
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  2024.04.11：部分旅行社已感受到暑假團體客訂單受影響，預估減少2到3成
  
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  2024.04.11：自由行機票量仍有成長，但團體客訂單趨緩，業者對未來持觀望態度
  
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  2024.04.11：旅行社表示，關稅政策變動快速，後續影響仍需時間觀察
  
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  2025.03.18：台灣赴韓醫美觀光人數年增866%，成長率居各國之冠
  
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  2025.03.18： 23 年 韓國醫療院所接待超過60.6萬醫美旅客，創歷史新高
  
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  2025.03.18：Abijou雅秘珠國際中心明洞店規模達800坪，可日接待600人
  
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  2025.03.18：醫美旅遊興起主因包括觀念改變、韓流影響及價格優勢
  
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  2025.03.18：韓國肉毒桿菌注射價格比其他國家便宜至少三成
  
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  2025.03.18：填充、針劑、提拉是遊客最常選擇的熱門醫美項目
  
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  2025.03.18：台灣顧客年齡集中在20至40歲，平均客單價為24000至48000元
  
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  2025.03.18：遊客多將醫美療程安排在旅程最後幾天，確保恢復時間
  
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  2025.03.13：賴清德定調大陸是「境外敵對勢力」，旅遊業界認為開放陸客來台遙遙無期
  
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  2025.03.13：賴清德表示中國已是「反滲透法」定義的「境外敵對勢力」，台灣必須採取更積極作為
  
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  2025.03.13：賴清德提出的十七項因應策略，勢必升高兩岸對立，禁團令解禁遙遙無期
  
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  2025.03.13：海峽兩岸旅行發展協會理事長蕭博仁痛批，有種與大陸交流就是同路人的感受，乾脆宣布戒嚴
  
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  2025.03.13：赴陸旅客及陸客來台的審查將趨於嚴格，業者對此感到憂心
  
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  2025.02.27： 1M25 中國再度宣布恢復上海與福建團客來台，台灣仍未全面放行
  
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  2025.02.27：中國國台辦指控民進黨謀「獨」，破壞兩岸往來
  
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  2025.02.27：台灣憂慮陸客團可能帶來低價團、影響旅遊品質與環境整潔
  
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  2025.02.27：台灣也擔憂中國利用陸客作為政治工具，影響內部輿論
  
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  2025.02.27： 1M24 中國宣布開放上海與福建居民團體來台旅遊，但無具體細節
  
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  2025.02.27：台灣堅持透過「小兩會」協商，確保旅遊品質與安全
  
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  2025.02.26：觀光署挑戰 25 年千萬國際客目標，國際旅客部分回流
  
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  2025.02.26：國旅市場尚未明顯復甦，業者須靈活應變
  
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  2025.01.19：泰國因人口販運治安問題，陸客紛紛取消赴泰旅遊訂單，春節陸客預計減少至少10%
  
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  2025.01.19：泰國旅行社業者表示，陸客訂單持續取消且無新單，恐引發倒閉潮
  
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  2025.01.19：陸客對泰國卻步，但對台灣旅遊興趣高昂，台灣觀光業有望受惠
  

個股技術分析與籌碼面觀察

技術分析

日線圖：士開的日線圖數據主要呈現波動來回振盪趨勢。日線圖變化幅度適中，趨勢存在不確定性，數據相對穩定，代表各週期均線趨於糾結，等待帶量突破或跌破。
（判斷依據：觀察短期均線（如5日、10日線）、中期均線（如20日/月線、60日/季線）及長期均線（如120日/半年線、240日/年線）的排列型態（如多頭排列、空頭排列）與交叉情況（如黃金交叉、死亡交叉），是判斷趨勢方向及強度的重要依據。）

圖(24)5324 士開 日線圖（本站自行繪製）

週線圖：士開的週線圖數據主要呈現波動來回振盪趨勢。週線圖變化幅度相對溫和，趨勢存在不確定性，數據相對穩定，代表股價在特定週線區間內波動，中期方向尚不明朗。
（判斷依據：價格與各週期週均線的互動關係，如股價能否有效站穩或突破重要週均線（如20週線、60週線），或是否跌破關鍵週均線支撐，對中期走勢具有指導意義。）

圖(25)5324 士開 週線圖（本站自行繪製）

月線圖：士開的月線圖數據主要呈現波動來回振盪趨勢。月線圖變化幅度適中，趨勢存在不確定性，數據波動處於正常範圍，代表月成交量相對平穩或萎縮，市場對長期前景持謹慎觀望態度，股價在重要月均線附近盤整。
（判斷依據：價格與各週期月均線的互動關係，尤其是股價能否長期站穩關鍵月均線（如20月線、60月線）之上，或是否跌破這些生命線，對判斷長期牛熊市格局至關重要。）

圖(26)5324 士開 月線圖（本站自行繪製）

籌碼分析

三大法人買賣超

• 外資籌碼：士開的外資籌碼數據主要呈現微弱上升趨勢。外資籌碼變化幅度極為顯著，趨勢較為可靠，數據波動較為劇烈，代表外資買超金額不大，觀望氣氛仍存。
  （判斷依據：特定產業龍頭股或大型權值股，其外資籌碼動向尤其值得關注，常能引領族群或大盤走勢。）
• 投信籌碼：士開的投信籌碼數據主要呈現穩定來回振盪趨勢。投信籌碼變化幅度相對溫和，趨勢存在不確定性，數據相對穩定，代表投信對該股操作暫緩，籌碼變化不大。
  （判斷依據：投信的買盤通常具有「抬轎」效應，尤其對中小型股的股價影響力不容小覷；其認養的個股常有波段行情。）
• 自營商籌碼：士開的自營商籌碼數據主要呈現穩定來回振盪趨勢。自營商籌碼變化幅度相對溫和，趨勢存在不確定性，數據相對穩定，代表自營商操作方向不明，可能等待市場突破。
  （判斷依據：當自營商買賣超與外資、投信方向一致時，可能強化短期市場趨勢；若方向相左，則需留意其背後的操作邏輯。）

圖(27)5324 士開 三大法人買賣超（日更新/日線圖）（本站自行繪製）

主力大戶持股變動

• 1000 張大戶持股變動：士開的1000 張大戶持股變動數據主要呈現穩定來回振盪趨勢。1000 張大戶持股變動變化幅度適中，趨勢較為可靠，數據相對穩定，代表籌碼流動不明顯，市場缺乏明確主力動向。
  （判斷依據：此數據通常每週公布一次，適合用於觀察中長期籌碼趨勢的演變。）
• 400 張大戶持股變動：士開的400 張大戶持股變動數據主要呈現穩定來回振盪趨勢。400 張大戶持股變動變化幅度適中，趨勢較為可靠，數據相對穩定，代表籌碼在各級距間流動不明顯，主力動向觀望。
  （判斷依據：相較於千張大戶，400張大戶的人數基數通常較大，其變動可能更細微地反映市場中堅力量的動向。）

圖(28)5324 士開 大戶持股變動、集保戶變化（週更新/週線圖）（本站自行繪製）

內部人持股異動

公司經營者持股異動情形：該數據主要分析士開的公司經營團隊持股變動情形，不同經營管理人由不同顏色區線來標示，並且區分經營管理者身份，以視別籌碼變動的重要性。灰色區域則是綜合整體增減量的變動情形。

圖(29)5324 士開 內部人持股變動（月更新/月線圖）（本站自行繪製）

研究總結與未來展望

未來發展策略與展望

短期發展策略 (1-2 年)

• 建案完工入帳：確保「陽明致遠」順利完成交屋，「城心曜曜」、「碧湖雲景」等預售個案銷售順暢，挹注營收與獲利。

• 啟動新建案：2025 年正式投入興建 2 個 168 專案建案，維持推案動能。

• 餐飲旅館業務提升：持續把握觀光餐旅業復甦趨勢，提升 amba 意舍酒店品牌的營運績效與市場能見度。

中長期發展策略 (3-5 年)

• 擴大土地儲備與都更：持續透過多元管道 (自行開發、合建、公辦都更) 取得台北市精華地段土地，積極參與都市更新，擴大營建開發規模，實現「多案齊發」目標。

• 拓展市場版圖：評估將推案觸角從士林、天母地區逐步延伸至台北市中心及其他潛力區域的可能性。

• 深化多角化經營：穩固餐飲旅館及休閒育樂事業的營運基礎，並評估其他具潛力的服務業或事業投資機會。

• 提升品牌價值：持續提升建築品質、設計美學與客戶服務水準，強化「精緻建築」的品牌形象。

• 落實 ESG 永續發展：將環境保護、社會責任及公司治理 (ESG) 理念融入企業營運，推動綠建築，提升企業永續價值。

未來展望

士林開發已成功轉型，營運重心聚焦於具成長潛力的不動產開發與穩健的服務事業。公司已訂下「多案齊發」策略，未來數年將有多個建案陸續完工入帳，營收與獲利可望持續顯著成長。都市更新為長期發展引擎，搭配 amba 意舍酒店的穩定貢獻，整體營運前景看好。法人機構普遍對公司評價正面，認為其具備成長動能與市場競爭力，但仍需留意建築市場政策調控及利率變動風險。

重點整理

• 成功轉型：從電子元件製造商轉型為以營建開發為核心，輔以餐飲旅館、休閒育樂的多元化企業。

• 營建為核心：深耕台北市，專注高端住宅與都市更新，以精緻建築品質建立口碑。

• 多案齊發：未來數年將有多個建案陸續完工入帳，營收與獲利成長動能強勁。

• 都更專家：積極參與都市更新，掌握市場趨勢，具備整合與開發能力。

• 財務改善：2024 年營收獲利顯著提升，成功轉虧為盈，財務結構穩健。

• 多元經營：amba 意舍酒店提供穩定現金流，分散單一產業風險。

• 市場看好：受惠區域建設利多與自身推案能力，未來發展潛力受市場肯定。

參考資料說明

最新法說會資料

1. 法說會中文檔案連結：https://mopsov.twse.com.tw/nas/STR/532420241226M001.pdf
2. 法說會影音連結：http://irconference.twse.com.tw/5324_5_20241226_ch.mp4

公司官方文件

1. 士林開發股份有限公司 法人說明會簡報 (2024.12.26)

本研究主要參考法說會簡報的公司簡介、財務概況、業務概況 (含建案進度)、未來展望等資訊。該簡報由士林開發官方發布，提供最新且權威的公司營運資訊。

1. 士林開發股份有限公司 2024 年第三季財務報告

本文的財務分析 (如毛利率、淨利率、EPS 等) 主要依據此份財報。

1. 士林開發股份有限公司 110 年度第一次有擔保普通公司債公開說明書

參考此文件了解公司發債計畫、資金用途及財務結構改善措施。

1. 士林開發股份有限公司 2024 年半年度營業報告書

參考此報告書了解公司營運項目、產銷狀況、原物料供應及人力資源等資訊。

網站資料

1. MoneyDJ 理財網 – 財經百科 – 士林開發

參考該網站關於士林開發的公司簡介、歷史沿革、營業項目、市場銷售與競爭對手等資訊。

1. NStock 網站 – 士林開發做什麼

參考該網站關於士林開發的公司沿革、多角化經營策略、近期營運狀況等資訊。

1. Yahoo 奇摩股市 – 個股 – 士林開發

參考該網站關於士林開發的公司概況、股價資訊、股東結構及基本財務數據。

1. TechNews 科技新報 – 公司資料庫 – 士林開發股份有限公司

參考該資料庫關於士林開發之基本資料、公司地址、實收資本額等資訊。

1. MyGoNews 買購不動產新聞網 – 士林開發相關新聞報導

參考該網站關於士林開發之新聞報導，了解公司建案開發、都市更新及市場動態等資訊。

1. 工商時報、經濟日報、鉅亨網、財訊快報等財經新聞網站 – 士林開發相關新聞報導

參考相關財經新聞網站關於士林開發之新聞報導，補充公司營運、財務表現、重大事件及市場展望等資訊。

1. 公開資訊觀測站 (相關公告)

參考公開資訊觀測站關於士林開發的重大訊息公告，如合作協議變更、工程事件說明等。

註：本文內容主要依據 2024 年下半年至 2025 年初的公開資訊進行分析與整理。所有財務數據及市場分析均來自公開可得的官方文件、研究報告及新聞報導。

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