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綜合評分：3.8 | 收盤價：38.0 (04/23 更新)
簡要概述：綜合評估皇翔近期的營運與市場表現，我們可以發現幾個鮮明的特徵。 優勢方面，光是領股息就相當划算。更重要的是，深度價值投資的機會浮現，而且這是一檔典型的動能型標的，市場資金聚焦於其未來的想像空間。 最後提醒，市場瞬息萬變，保持靈活的操作策略並嚴設停損停利，將能持盈保泰。
核心亮點
- 預估殖利率分數 5 分，提供極其豐厚的現金股利回報：皇翔預估殖利率 11.84% (遠超 7%)，有望為投資者帶來極為可觀且令人垂涎的現金股息收益。
- 股價淨值比分數 5 分，是深度價值投資者夢寐以求的黃金訊號：對深度價值投資者而言，皇翔 0.97 (遠低於 1) 的股價淨值比，是發現被市場嚴重錯殺的珍稀標的之關鍵指標。
主要風險
- 預估本益比分數 1 分，顯示股票估值偏高，安全邊際不足：皇翔未來一年預估本益比 1266.67 倍，顯著高於其歷史常態，可能意味著投資的安全邊際相對匱乏，風險較高。
- 預估本益成長比分數 1 分，顯示買入時機極差，價值投資者應堅決規避：皇翔預估本益成長比 1266.67，從成長性與估值的匹配度看，目前是極差的買入時點，價值型投資者應當堅決規避此類標的。
- 股東權益報酬率分數 2 分，低ROE可能反映公司競爭力不足或行業前景平淡：皇翔股東權益報酬率達到 4.88%，偏低的ROE可能暗示公司在市場競爭中面臨較大壓力，或所處行業的整體盈利前景相對平淡。
- 產業前景分數 2 分，市場對產業信心不足，整體評價偏向保守：皇翔所在的產業（營建-建商）近期可能因某些負面因素影響，導致市場信心相對不足，投資者對該產業的整體評價趨向保守。
- 業績成長性分數 1 分，對股價形成重大利空，投資者信心低迷：皇翔預期 -95.17% 的盈餘年增長，對其股價表現構成了重大的基本面利空因素，市場及投資者信心可能因此而極度低迷。
- 法人動向分數 2 分，法人持股變化為警示參考，應審慎評估後續發展：三大法人對 皇翔 的持股變化出現負向調整，是市場動態的一個警示參考，建議投資人審慎評估其後續發展及對股價的潛在影響。
- 題材利多分數 2 分，市場傳聞與財測下調形成雙重壓力：近期圍繞 皇翔 的負面市場傳聞與分析師財測下調，正對股價形成雙重壓制。
綜合評分對照表
| 項目 | 皇翔 |
|---|---|
| 綜合評分 | 3.8 分 |
| 趨勢方向 | ↘ |
| 公司登記之營業項目與比重 | 皇翔御琚(戶),皇翔御琚(車)28.13% 其他22.25% 皇翔幸薈(敦北民生)(戶),皇11.46% 皇翔PARK(戶),皇翔PARK(車)10.50% 皇翔來青(戶),皇翔來青(車)8.75% 皇翔金城閣(戶),皇翔金城閣(7.50% 皇翔紫鼎(戶),皇翔紫鼎(車)5.70% 皇翔高更(戶),皇翔高更(車)5.47% 皇翔御花園(戶),皇翔御花園(0.21% 皇翔百老匯2(戶),皇翔百老匯0.03% (2023年) |
| 公司網址 | https://www.hhe.com.tw/ |
| 法說會日期 | 113/11/12 |
| 法說會中文檔案 | 法說會中文檔案 |
| 法說會影音檔案 | 無影音檔案 |
| 目前股價 | 38.0 |
| 預估本益比 | 1266.67 |
| 預估殖利率 | 11.84 |
| 預估現金股利 | 4.5 |
圖(1)2545 皇翔 綜合評分（本站自行繪製）
量化細部綜合評分：3.4
圖(2)2545 皇翔 量化細部綜合評分（本站自行繪製）
質化細部綜合評分：4.2
圖(3)2545 皇翔 質化細部綜合評分（本站自行繪製）
投資建議與評級對照表
價值型投資評級：★★★☆☆
- 評級方式：具價值：具有明顯估值優勢+股息收益率高於市場平均
- 評級邏輯：基於財務安全性、股利率、估值溢價等指標綜合判斷
成長型投資評級：★☆☆☆☆
- 評級方式：成長趨緩：營收/獲利年增率<5%+市佔率停滯
- 評級邏輯：考量營收成長動能、利潤率變化、市場擴張速度等要素
題材型投資評級：★☆☆☆☆
- 評級方式：題材降溫：相關題材熱度明顯衰退+資金流出
- 評級邏輯：結合市場熱度、政策敏感度、產業趨勢關聯性分析
投資類型適用性對照表
| 投資類型 | 目前評級 | 建議持有週期 | 風險屬性 | 適用市場環境 |
|---|---|---|---|---|
| 價值型 | ★★★☆☆ | 6-24個月 | 中低 | 市場修正期/震盪期 |
| 成長型 | ★☆☆☆☆ | 12-36個月 | 中高 | 多頭趨勢明確期 |
| 題材型 | ★☆☆☆☆ | 1-6個月 | 高 | 資金行情熱絡期 |
公司基本面分析
基本面量化分析
財務狀況分析
資本支出狀況：皇翔的非流動資產數據主要走勢呈現微弱下降趨勢。資產變化幅度適中，趨勢高度可靠，數據相對穩定，本指標為基本面領先指標，代表資產輕微減少。
（判斷依據：資產配置變化體現業務發展方向。）
圖(4)2545 皇翔 不動產、廠房、設備及待出售非流動資產變化圖（本站自行繪製）
現金流狀況：皇翔的現金流數據主要呈現波動來回振盪趨勢。現金流變化幅度較為明顯，趨勢存在不確定性，數據波動較為劇烈，代表資金狀況平衡。
（判斷依據：流動性狀況反映短期債務償還能力。）
圖(5)2545 皇翔 現金流狀況（本站自行繪製）
獲利能力分析
存貨與平均售貨天數：皇翔的存貨與平均售貨天數數據主要呈現波動來回振盪趨勢。存貨與平均售貨天數變化幅度極為顯著，趨勢存在不確定性，數據波動較為劇烈，代表營運效率維持現狀。
（判斷依據：存貨週轉率直接反映公司銷貨能力及庫存管理效率。）
圖(6)2545 皇翔 存貨與平均售貨天數（本站自行繪製）
存貨與存貨營收比：皇翔的存貨與存貨營收比數據主要呈現穩定來回振盪趨勢。存貨與存貨營收比變化幅度適中，趨勢存在不確定性，數據相對穩定，代表營運資金中存貨佔比平穩。
（判斷依據：分析存貨營收比的變化趨勢，有助於預測企業未來的營運資金需求和盈利能力。）
圖(7)2545 皇翔 存貨與存貨營收比（本站自行繪製）
三率能力：皇翔的三率能力數據主要呈現波動來回振盪趨勢。三率能力變化幅度極為顯著，趨勢存在不確定性，數據波動處於正常範圍，代表成本結構無重大變化。
（判斷依據：毛利率為衡量企業產品或服務本身獲利空間的第一道防線，受銷貨成本直接影響。）
圖(8)2545 皇翔 獲利能力（本站自行繪製）
成長性分析
營收狀況：皇翔的營收狀況數據主要呈現波動來回振盪趨勢。營收狀況變化幅度極為顯著，趨勢存在不確定性，數據波動較為劇烈，代表營收表現持平。
（判斷依據：營收的季節性或週期性波動是分析時需考量的重要因素。）
圖(9)2545 皇翔 營收趨勢圖（本站自行繪製）
合約負債與 EPS：皇翔的合約負債與 EPS 數據主要呈現波動來回振盪趨勢。合約負債與 EPS 變化幅度適中，趨勢存在不確定性，數據波動較為劇烈，代表遞延收入無明顯變動，未來EPS預期平穩。
（判斷依據：高額或持續增長的合約負債通常代表客戶對公司產品/服務的預期與信任，有利於未來EPS表現。）
圖(10)2545 皇翔 合約負債與 EPS（本站自行繪製）
EPS 熱力圖：皇翔的EPS 熱力圖數據主要呈現波動來回振盪趨勢。EPS 熱力圖變化幅度極為顯著，趨勢存在不確定性，數據波動較為劇烈，代表預估 EPS 變動不大，市場預期一致。
（判斷依據：EPS 熱力圖直觀展示歷史 EPS 的實際表現與未來 EPS 的預測軌跡。）
圖(11)2545 皇翔 EPS 熱力圖（本站自行繪製）
估值分析
本益比河流圖：皇翔的本益比河流圖數據主要呈現波動來回振盪趨勢。本益比河流圖變化幅度極為顯著，趨勢存在不確定性，數據波動較為劇烈，代表估值位於相對穩定區間。
（判斷依據：預估本益比的上升趨勢，可能警示未來盈利增長放緩，或股價已偏高。）
圖(12)2545 皇翔 本益比河流圖（本站自行繪製）
淨值比河流圖：皇翔的淨值比河流圖數據主要呈現波動來回振盪趨勢。淨值比河流圖變化幅度較為明顯，趨勢存在不確定性，數據波動處於正常範圍，代表股價與淨值變動趨勢一致，估值水平無顯著變化。
（判斷依據：當股價位於河流圖的上緣或以上時，表示P/B比處於歷史高位，可能意味著股價相對其帳面價值被高估，或市場給予較高成長預期。）
圖(13)2545 皇翔 淨值比河流圖（本站自行繪製）
公司概要與發展歷程
皇翔建設股份有限公司（Hoang Hsiang Construction Co., Ltd.，股票代號：2545）創立於 1991 年 12 月 6 日，初始名稱為「皇銘建設股份有限公司」。公司於 1996 年 4 月 18 日更名為現行的「皇翔建設股份有限公司」，並在 2000 年 9 月 11 日於台灣證券交易所正式掛牌上市。公司總部位於台北市中正區博愛路 38 號 8 樓，實收資本額約為新台幣 32.77 億元。
皇翔建設憑藉穩健的經營策略與深厚的市場經驗，從早期深耕新北市逐步擴展至台北市精華地段，逐步奠定其在台灣房地產市場，特別是大台北地區的重要地位。近年來，公司持續專注於住宅及商業大樓的開發與經營，並積極拓展建材買賣與進出口市場，提升企業整體競爭力。公司治理結構完善，董事長為廖年吉，總經理為廖宇祥，發言人為游玉華。會計師事務所為安侯建業聯合會計師事務所，股務代理機構為元大證券股份有限公司。
主要業務範疇與營運模式
皇翔建設的核心業務屬於建材營造產業，主要經營範疇涵蓋委託營造廠商興建住宅大樓、住辦大樓及透天別墅，並進行相關的出租與銷售業務。
在產品規劃上，皇翔建設針對不同市場需求提供多樣化產品：
- 住宅大樓：提供住家、店舖及停車位的完整配置。
- 住辦大樓：整合住家、店舖、辦公室及商場等多重複合機能。
- 透天別墅：融合住家與商業空間，滿足特定客群需求。
公司的土地開發策略以自地自建為主，同時輔以地主合建分售及和建分屋等多元模式。此外，皇翔建設積極參與政府的土地公開標售，以確保土地存量的穩定供給，維持推案動能。公司亦涉及建材買賣及進出口業務，並跨足特定專業區開發及一般旅館業，展現多元化經營企圖。
營運表現與財務分析
營收與獲利概況
皇翔建設 2024 年營運成果表現突出。截至 2024 年底，全年合併營收達 123.92 億元新台幣。2024 年前十個月累計營收已達 112.23 億元，年增率高達 382.6%。2024 年 10 月單月營收 10.57 億元，年增 253.38%。成長動能主要來自「皇翔 MRT」、「皇翔芊翠」及「皇翔芊樾」等主力建案的完工交屋入帳。
獲利方面，2024 年第三季稅後純益達 24.83 億元，單季每股盈餘（EPS）7.58 元。累計 2024 年全年稅後純益 29.67 億元，年增 2.89 倍，全年 EPS 約 9.05 元，大幅超越 2023 年的 7.62 億元及 EPS 2.32 元，獲利表現刷新近 12 年新高紀錄。
2024 年第四季毛利率達 48.77%，營業利益率約 36.99%，淨利率約 21.73%。股東權益報酬率（ROE）約 3.6%，資產報酬率（ROA）約 0.89%。法人普遍預期，在第四季業績持續挹注下，皇翔建設 2024 年營收與獲利有望雙雙創下歷史新高。
股利政策與財務操作
皇翔建設維持穩健且具吸引力的股利政策。近五年平均現金股利約 4.44 元。董事會決議 2024 年度配發現金股利 4.5 元，高於 2023 年度的 2.3 元，盈餘配發率約 49.72%。以決議時股價估算，現金殖利率具備相當吸引力，顯示公司樂於將經營成果回饋股東。
在財務操作方面，皇翔建設財務狀況穩健，現金流充裕。近期並無發行公司債、現金增資或可轉換公司債等外部籌資計畫，主要依靠內部營運現金流與既有資產支持推案與投資。公司亦展現靈活的資產配置策略，例如在 2024 年底至 2025 年初，陸續斥資約 3.11 億元購入 299 張台積電股票，以及在 2024 年 12 月購入 113.1 萬股廣達股票（交易總額約 3.2 億元），旨在提高資金運用效益及進行成本攤平。
市場布局與客戶分析
銷售區域與客戶群體
皇翔建設的主要市場集中在台灣地區，尤其深耕大台北地區（台北市及新北市）與桃園市。客戶群體主要為一般購房民眾及商業客戶（如商辦租戶）。公司透過優良的規劃設計、精準的市場定位及有效的行銷策略，打造符合市場需求且具備高附加價值的建築產品。同時，皇翔建設相當重視售後服務，藉此建立品牌口碑，贏得客戶信賴。
區域營收分布
雖然未有公開的精確區域營收占比數據，但根據公司建案分布及公開資訊判斷，其絕大部分營收貢獻來自雙北市的住宅及商辦建案銷售與租賃收入。台中地區雖有土地儲備，但目前尚未成為主要營收來源。
重點建案與開發項目
皇翔建設擁有豐富的建案實績與儲備項目，涵蓋住宅、商辦及飯店等多種類型。
指標性建案
- 皇翔御琚：位於台北市信義計畫區的指標性豪宅，總銷金額達 162.82 億元，曾獲評為亞洲十大超級豪宅。雖已成屋多年，截至 2023 年底仍有約 20 多戶待售，是公司重要的潛在收益來源。2024 年仍持續有成交紀錄，顯示其市場價值。
- 皇翔 PARK：位於新北市土城區，基地面積超過 4,300 坪，為該區域的大型指標社區。
- 皇翔台北廣場（台汽北站案）：位於台北市承德路，為公司首度跨足的頂級商辦案，已於 2023 年底完工並積極招租。其中 16 樓辦公室以每坪月租 3,805 元創下北車商圈新高紀錄，預計 2024 年底起可望挹注穩定的租金收益。
圖(14)熱銷建案（資料來源：皇翔公司網站）
建案列表
以下整理皇翔建設近年主要在建、規劃中及可售個案資訊：
在建個案
| 建案名稱 | 地點 | 樓層規劃 | 基地面積[坪] | 預計完工 | 開發型態 | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 皇翔MRT | 新北市土城區 (捷運永寧站) | 地上 20 層/地下 5 層 | 1,828 | 2023年 | 預售 | 2024 年主要交屋入帳來源，總銷 66 億元 |
| 皇翔芊翠 | 新北市土城區 (暫緩重劃區) | 地上 13 層/地下 4 層 | 449 | 2024年 | 預售 | 總銷 14 億元，已完銷，2024 年交屋 |
| 皇翔芊樾 | 新北市土城區 (暫緩重劃區) | 地上 13 層/地下 4 層 | 579 | 2024年 | 預售 | 總銷 19 億元，已完銷，預計 2024 Q4 交屋 |
| 新莊文德段 | 新北市新莊區 (捷運新莊站) | 地上 33 樓/地下 5 層 | 2,264 | 2025年 | 成屋銷售 | 公辦都更案 |
| 敦北南京 | 台北市松山區 (南京東路三段) | 地上 11 樓/地下 4 層 | 232 | 2025年 | 邊建邊售 | 商辦案 |
| 皇翔泱美 | 新北市土城區 (捷運頂埔站) | 地上 20 樓/地下 3 層 | 2,844 | 2026年 | 邊建邊售 | 總銷 27 億元，公辦都更案，已完銷 |
| 漢中段 | 台北市萬華區 | 地上 15 樓/地下 6 層 | 253 | 2026年 | 邊建邊售 | |
| 大陳單元 3 | 新北市永和區 | 地上 33-35 層 | 約 4,000 | 2029年 | 公辦都更 | 預計 2025 Q1 開工 |
規劃中個案
| 建案名稱 | 地點 | 開發方式 | 基地面積[坪] | 開發進度/預計完工 | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 樂利段 1 地號 | 新北市土城區 | 購地自建 | 535 | 規劃中 | |
| 大安段 | 新北市土城區 | 都更[部分合建] | 3,024 | 規劃中 | |
| 杭州南路案 | 台北市中正區 | 危老[部分合建] | 342 | 規劃中 | |
| 富氏臨沂 | 台北市中正區 | 危老[部分合建] | 339 | 規劃中 | |
| 台中惠國段 | 台中市西屯區 | 購地自建 | 2,895 | 規劃中 | |
| 金城機廠站 | 新北市土城區/中和區 | 捷運聯開 | 35,584 | 規劃中 | 萬大線聯開案 |
| 加蚋站 | 台北市萬華區 | 捷運聯開 | 128 | 規劃中 | 萬大線聯開案 |
| 媽祖田站 | 新北市土城區 | 捷運聯開 | – | 規劃中，預計 2030 年完工 | 三鶯線聯開案 |
| 台北大學站 | 新北市三峽區 | 捷運聯開 | – | 規劃中，預計 2030 年完工 | 三鶯線聯開案，投資額 43.8 億 |
| 大陳單元 4 | 新北市永和區 | 公辦都更 | 3,817 | 規劃中，預計 2032 年完工 | 2024 年 4 月簽約，開發金額 >300 億 |
| 保二總隊案 | 新北市中和區 | 公辦都更 | 3,055 | 規劃中，預計 2028 年完工 | |
| 雙連段土地 | 台北市大同區 (民權西路) | 購地自建 | 552 | 規劃中 (2025 年 1 月購入) | 購地金額 33.17 億元 |
| SOGO 敦化館都更 | 台北市大安區 | 都更 (間接持有) | – | 規劃中 (2025 年底租約到期) | 未來規劃辦公或豪宅 |
| 中正區信陽街土地 | 台北市中正區 | 購地整合 | 108.61 | 規劃中 (2025 年 4 月購入) | 購入金額 5.3 億元 |
| 中正區南陽街土地 | 台北市中正區 | 購地整合 | – | 規劃中 (2024 年 7 月購入) | 購入金額 3.7 億元 |
可售個案 (截至 2024 年 10 月)
| 區域 | 建案名稱 | 地點 | 可售金額[億元] |
|---|---|---|---|
| 台北市 | 博美館 | 中正區 | 5.87 |
| 台北市 | 御郡 | 中正區 | 1.29 |
| 台北市 | 御琚 | 信義區 | 162.82 |
| 台北市 | 桂冠[店面] | 中山區 | 2.84 |
| 台北市 | 皇翔玉璽[店面] | 大同區 | 5.10 |
| 台北市 | 幸薈 | 松山區 | 22.80 |
| 新北市 | 皇翔PARK[含店面] | 土城區 | 12.23 |
| 新北市 | 御花園[店面] | 新莊區 | 2.46 |
| 新北市 | 高更[店面] | 板橋區 | 4.98 |
| 新北市 | 金城閣[店面] | 土城區 | 5.64 |
| 新北市 | 來青[店面] | 板橋區 | 1.73 |
| 新北市 | 其他 | 土城區 | 2.04 |
| 桃園市 | 歡喜城[店面] | 龜山區 | 2.98 |
| 桃園市 | 百老匯 1 及 2[店面] | 八德區 | 1.34 |
| 合計 | 234.12 |
※ 皇翔御琚佔總可售金額約七成，去化速度將影響未來營收認列。
個股質化分析
近期重大事件分析
皇翔建設近年積極參與大型開發案，並進行策略性土地收購，以下為近期重要事件：
永和大陳社區公辦都更案 (單元 3 & 4)
- 事件概述：皇翔建設成功標得新北市永和大陳社區更新單元 3 及單元 4 開發權，為台灣產權最複雜的公辦都更案之一。
- 基地規模：兩單元基地面積合計近 7,800 坪。
- 總銷金額：預估總銷售金額將突破 600 億元新台幣。
- 開發時程：
- 單元 3：2022 年得標，2024 年 7 月完成 252 戶搬遷拆除作業 (僅耗時五個月)，預計 2025 年第一季動工，2029 年完工。規劃興建 3 棟 33-35 層住宅及 1 棟 9 層商辦。
- 單元 4：2024 年 8 月獲選最優申請人，2024 年 11 月正式簽約。開發金額初估超過 300 億元，預計 2032 年完工。規模將比單元 3 更大。
- 規劃特色：包含約 1,131 戶住宅，並將取得銀級智慧建築、黃金級綠建築及無障礙設計標章。
- 市場影響：此案為雙北市指標性大型開發案，成功推動將大幅提升皇翔建設的營收能見度與市場地位。
捷運三鶯線聯開案 (媽祖田站 & 台北大學站)
- 事件概述：2024 年 9 月，皇翔建設與新北捷運局簽署捷運三鶯線媽祖田站及台北大學站兩大聯合開發案。
- 累積成果：連同先前已取得的捷運萬大線金城機廠站與加蚋站，皇翔已累積四個捷運聯開案，成為捷運開發的重要參與者。
- 開發規劃：
- 媽祖田站：規劃 2 棟地上 27 層及 1 棟地上 7 層建築，設有 900 坪公益設施。
- 台北大學站：規劃地上 28 層建築，包含住宅及微型辦公室，結合太陽能板。
- 投資金額：預估台北大學站投資額約 43.8 億元。整體三鶯線開發案預計吸引 485 億元投資。
- 預計完工：兩站開發案預計 2030 年完成。
- 策略意義：積極參與捷運聯開案，掌握交通樞紐的開發機會，符合 TOD (Transit-Oriented Development) 發展趨勢。
土地收購與整合
- 大同區雙連段：2025 年 1 月，以約 33.17 億元向關係企業慶隆開發購得台北市大同區雙連段約 552 坪土地 (近民權西路)，每坪取得成本約 601 萬元，計劃開發住宅大樓。該地曾有產權糾紛，歷經 7 年整合。
- 中正區信陽街/南陽街：2024 年 7 月及 2025 年 4 月，陸續收購中正區信陽街三棟透天厝 (5.3 億元，108.61 坪) 及南陽街兩棟透天厝 (3.7 億元)，顯示對台北市西區門戶周邊的整合開發意圖濃厚。
SOGO 敦化館未來規劃
- 事件概述：由皇翔建設間接持有的 SOGO 敦化館，其租約將於 2025 年 12 月底到期，確定不再續租。
- 未來動向：皇翔將主導該地段的都市更新計畫，未來可能拆除改建為頂級辦公大樓或豪宅。此案地點精華，市場高度關注。皇翔於 2020 年收購該館房東「仁愛企業」股權，間接掌握此重要資產。
都市更新與捷運聯開策略
都市更新與捷運聯合開發是皇翔建設近年重要的成長雙引擎。公司積極響應政府政策，累積豐厚經驗與實績。
公辦都更推動者
皇翔建設為新北市公辦都更的主要推手之一，目前手中掌握約 7 筆政府公辦都更案，總銷金額估計超過千億元。除了規模最大的永和大陳社區案外，還包括：
- 板橋「皇翔來青」（已完工）
- 土城「皇翔泱美」（興建中，已完銷）
- 新莊文德案（興建中）
- 中和保二總隊案「皇翔堡可夢」（規劃中，預計 2028 年完工）
- 板橋介壽案
這些案件多位於交通便利或具發展潛力的區域，且與政府合作模式降低部分開發風險，為公司提供穩定的中長期案源。
捷運聯開布局
掌握交通節點是現代都市發展的關鍵。皇翔建設已成功取得四項捷運聯開案，橫跨萬大線與三鶯線：
- 萬大線：金城機廠站、加蚋站
- 三鶯線：媽祖田站、台北大學站
透過參與捷運聯開，皇翔不僅能取得優質地段的開發權，更能結合大眾運輸優勢，打造宜居宜商的捷運生活圈，提升建案價值。相關開發案亦強調綠建築、智慧建築及低碳建築標章，符合永續發展趨勢。
市場環境與競爭態勢
當前市場環境評估
皇翔建設所處的房地產市場環境呈現利多與利空因素並存的局面：
-
利多因素：
- 龐大都更與聯開案儲備：提供未來數年穩定的業績來源與成長動能。
- 穩健財務與高股利：2024 年獲利創新高，配息大方，吸引投資人。
- 市場剛性需求：儘管政策調控，自住與換屋需求依然存在。
- 核心地段布局：建案多位於雙北市精華或具發展潛力區域。
- 政府政策支持：公辦都更與捷運建設持續推動。
-
利空因素：
- 房市政策限制：央行信用管制、選擇性信用管制、囤房稅 2.0 等政策影響市場信心與購買力。
- 信貸條件趨嚴：銀行對於土建融資與購房貸款態度轉趨保守，增加開發商與購房者壓力。
- 土地與營建成本高漲：地主價格堅持，營建成本居高不下，壓縮建商利潤空間。
- 市場不確定性：全球經濟情勢、利率走向及國內政策變動，皆可能影響房市表現。
皇翔建設總經理廖宇祥於 2024 年 11 月表示，雖然市場受貸款限制影響，但公司推案腳步不會停歇，預期 2025 年房價將維持平穩，主因是成本壓力支撐。短期內，皇翔 2025 年第一季營收確實出現衰退，反映政策面的壓力。
競爭態勢分析
皇翔建設在台灣建材營建產業中，主要與興富發 [2542)、國建（2501）、華固 (2548]、長虹 [5534)、遠雄建（5522）、冠德 (2520]、名軒 (1442)、太設 (2506) 等上市櫃建商競爭。
皇翔的競爭優勢在於：
- 品牌形象：長期深耕市場，建立良好品牌信譽。
- 都更整合能力：成功推動多項複雜公辦都更案，展現專業整合實力。
- 捷運聯開經驗：積極參與捷運聯開，掌握交通樞紐開發先機。
- 核心區位布局：專注於政經資源集中的大台北地區。
- 財務穩健：獲利能力佳，負債比相對穩健，具備抵禦市場波動能力。
然而，市場競爭激烈，其他大型建商亦積極布局都更與重劃區，皇翔需持續提升效率、強化產品差異化，以維持競爭優勢。
個股新聞筆記彙整
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2025.06.19：台股紅包來了！皇翔今起開始申購，抽中有望小賺6500元
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2025.06.19：皇翔今日起辦理現金增資新股申購作業，承銷價為38.5元
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2025.06.19：本次現增發行5.2萬張，申購時間為今日至 2025.06.23
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2025.06.19：抽籤日為 2025.06.25 ，撥券日期為 2025.07.03
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2025.06.19：皇翔 24 年稅後純益29.66億元，EPS達9.05元，配發現金股利每股4.5元
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2025.06.17：皇翔今日除息，每股配發4.5元現金股利，早盤股價小漲，填息近一成
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2025.06.17：皇翔除息參考價為47.2元，現金殖利率為8.7%，現金股利預計 2025.07.11 發放
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2025.06.17：皇翔在手多個都更案及聯開案，土地開發潛力大
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2025.06.17：皇翔 25 年有新案交屋及成屋銷售入帳
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2025.06.17：皇翔 25 年前 5M25 營收為38.59億元，年減15.62%，但 5M25 營收因個案交屋而大幅成長
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2025.06.04：皇翔建設以8.44億元出售「皇翔御琚」房地，其中4個車位總價4000萬元，單個車位1000萬元創新高
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2025.06.04：此價格相當於在新北部分地區可購置2至3房中古屋，突顯車位價格之高昂
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2025.06.04：車位價格高的原因包括社區車位稀缺、壓低房屋單價及車位規劃的特殊性
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2025.06.04：豪宅車位可能具有子母車位、寬敞空間、燈光色彩及置物櫃等特色
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2024.06.02：皇翔斥資14.6億元取得板橋2千坪土地，將興建百億都更案，預計 9M24 推出
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2024.06.02：皇翔以8.44億元出售信義區「皇翔御琚」資產予總經理，預計 6M24 底完成認列
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2024.06.02：皇翔 23 年稅後純益29.66億元，EPS 9.05元，股東會通過配發現金股利4.5元
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2025.06.03：皇翔總經理以8.44億元買下「皇翔御琚」一樓戶；以14.6億元買下新北市板橋都更案土地，預計2024.09申報開工
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2025.06.03：皇翔「皇翔芊樾」於2025.05開始交屋入帳，總銷39億元；「土城頂埔」預計 25 年 底完工交屋，總銷20億元
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2025.06.03：皇翔 24 年EPS達9.05元，股東會通過配息4.5元，現金殖利率達8.79％
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2025.06.03：皇翔與華固股價盤中漲幅達2%以上
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2024.05.23：皇翔股東會通過配發每股現金股利4.5元，股東認為太少
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2024.05.23：皇翔 23 年營收124億元，每股稅後純益9.05元，股利配發考量資金需求
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2024.05.23：廖年吉認為精華區個案仍穩定成長，對房市維持熱絡格局有信心
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2024.05.23：皇翔 24 年推新案，雖受打房影響，但預期房地產仍為抗通膨選擇
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2024.05.23：皇翔股東會決議每股配發現金股利 4.5 元，總銷 39 億元的「皇翔芊樾」將於 5M24 交屋入帳，近 20 億元的「土城頂埔」建案預計於 12M24 交屋入帳
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2024.05.23：皇翔認為房地產仍是抗通膨最佳選擇，25 年 將推出「皇翔柏悅」、「皇翔柏金」等預售個案
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2024.05.23：皇翔目前在新北有 6 件都更案，台北廣場大樓出租率近 50%，未來滿租可貢獻營收
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2024.05.23：現金增資案正待金管會審查，預計 6M24 上旬生效
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2025.05.23：皇翔建設董事長表示房市狀況穩定，公司銷售狀況穩定
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2025.05.23：股東會通過現金股利4.5元，配發率49.7％； 24 年稅後純益29.66億元，EPS達9.05元
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2025.05.23：台北廣場出租率近50%，預計年租金收入6-7億元，現金增資案正審核中，預計2024.06.02生效，目前有數個建案持續銷售
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2025.04.30： 4M25 台股跌幅榜受川普關稅議題影響，營建股皇翔入列前二十，反映房市氛圍轉冷
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2025.04.18：你上車了嗎？19檔營建股殖利率逾5%「這檔11.15%最香」 分析師曝操作策略
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2025.04.18：殖利率排名前五名的營建股依序為永信建、隆大、皇翔、華友聯、達麗
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2025.04.18：皇翔建設發言人表示，永和大陳單元3將視市場狀況推出銷售，房價受通膨影響，預計不會大跌
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2025.04.18：皇翔正式啟動永和大陳公辦都更案！單元3、單元4總計總銷達600億元
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2025.04.18：皇翔永和大陳單元3案將打造四棟建築，包含住宅大樓及商辦大樓，規劃1,157戶
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2025.04.18：皇翔 25 年 有新案可供入帳，皇翔芊樾 4M25、5M25 準備交屋，敦北地上權案 25 年也會完工，24 年 EPS達9.05元，擬配息4.5元
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2025.04.18：皇翔大陳公辦都更單元3今動土，力拼4.5年完工交屋
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2025.04.18：皇翔(2545)投資金額最大的公辦都更案，單元3於今日舉行動土典禮，總價值達300億元
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2025.04.18：皇翔回應稱尚未確定永和大陳都更案單元3銷售價格，財務部副總表示，房價大跌機會不大，25 年將先建接待中心
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2025.04.19：皇翔啟動永和大陳公辦都更案，單元3總銷上看300億元，單元4總銷至少310億元，兩案合計逾600億元
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2025.04.15：皇翔建設公告，自 2024.12.13 至 2025.04.14 買進299張台積電，總金額約3.11億元，平均每股1042.91元
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2025.04.15：台積電股價下跌至865元，皇翔帳面潛在虧損達5300萬元
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2025.04.15：皇翔財務部表示加碼旨在攤平成本，但遇上股災，未來若價格合適仍會逢低進場
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2025.04.15：皇翔建設今日股價上漲至53.30元
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2025.04.16：皇翔建設買進台積電股票，目前帳面潛在虧損高達5300萬元
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2025.04.16：皇翔建設財務部表示，加碼台積電主要目的是攤平成本，仍看好AI科技長期成長動能
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2025.04.16：建商皇翔近期買進台積電股票，帳面出現潛在虧損，引發關注
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2025.04.10：西區門戶利多翻轉！建商砸5.3億整合站前透天，台北雙星開發加速推案
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2025.04.10：開發商以5.3億元收購中正區信陽街三棟透天厝，土地面積108.61坪
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2025.04.10： 7M24 也收購南陽街兩棟透天，總價3.7億元，顯示整合開發意圖
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2025.04.10：西區門戶周邊土地具高開發潛力，吸引建商佈局，至少10筆億元透天厝交易為建商收購
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2025.04.10：台汽北站改建的「皇翔台北廣場」完工招租，西區辦公室和店面市場具潛力
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2025.04.10：皇翔 1Q25 營收衰退四成
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2025.03.17：「陶朱隱園」公開銷售，單價傳300萬起，挑戰彭淮南防線
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2025.03.17：「陶朱隱園」若成交價破300萬，可望拉抬周邊房價
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2025.03.17：近十年信義計畫區房價漲幅16.7%，落後信義區整體及全台
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2025.03.17：信義計畫區為台北市政經中心，匯集百貨、飯店及企業總部
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2025.03.17：信義計畫區有捷運及轉運站，交通便利
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2025.03.17：專家指信義計畫區建設集中商業區，住宅新案少，房價漲幅有限
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2025.03.17：「陶朱隱園」耐震標準高，曾獲CNN評選，完工7年後開賣
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2025.03.17：信義計畫區豪宅林立，如「琢白」、「皇翔御琚」等，但開發已飽和
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2025.03.17：專家指豪宅受限貸政策影響，漲幅落後一般住宅
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2025.03.14：預估現金殖利率逾5％的潛力股：皇翔
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2025.03.07：訊連、皇翔、波力-KY、天瀚、百達-KY為跌幅前5名個股
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2025.02.26：營建股迎來賣壓，皇翔下跌逾3%
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2025.02.19：皇翔御琚 25 年一開春以4.24億元成交
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2025.02.19： 24 年交易最熱的豪宅，皇翔御琚9件
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2025.02.12：營建股又熱了？皇翔、華友聯漲逾3%
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2025.02.12：近期營建股走強，皇翔站上季線
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2025.01.16：SOGO敦化館確定 12M25 熄燈，皇翔建設將不再續租
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2025.01.16：皇翔建設將主導SOGO敦化館都更，未來規劃未定
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2025.01.16：皇翔建設以33.17億元買下民權西路552坪土地
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2025.01.16：皇翔 20 年 收購SOGO敦化館房東「仁愛企業」股權，間接擁有該館資產
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2025.01.16：皇翔向慶隆買下的民權西路土地，曾有產權糾紛，歷經7年整合
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2024.12.30：皇翔於 2024.12.12 至 2024.12.30 期間，陸續買進廣達股票達113萬1,000股，以提高資金運用效益
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2024.12.30：皇翔公告指出，每股平均取得價格約283.49元，交易總金額約3.2億元，持股比例0.029%
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2024.12.30：皇翔表示，此次買進廣達股票，主要目的是提高資金運用效益
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2024.12.20：央行於 24 年 最後一次理監事會議決議維持利率不變，並未推出第8波打炒房措施，讓房市獲得喘息空間
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2024.12.20：營建股「五虎」指標股如興富發、皇翔、華固、遠雄建、長虹等在消息影響下集體上揚，但漲幅隨即收斂
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2024.12.08：皇翔 4Q24 業績看俏，股利可期，積極競標政府標案以減緩政策打房影響，吸引投資人進駐
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2024.12.08： 11M24 營收達5.74億元，前 11M24 營收117.76億元，年增2.05倍，前3季EPS達7.58元，24 年獲利挑戰12年新高
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2024.12.08： 25 年將交屋「皇翔芊樾」及「皇翔泱美」等案，並完成北市敦北南京商辦案，24 年業績預期穩健
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2024.12.06：營建類股指數上漲近2%，皇翔和冠德漲幅逾5%，帶動市場氣氛
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2024.12.06：分析師黃紫東建議，營建股具高殖利率防禦優勢，適合分批小幅布局，持股比例應控制在1至2成之間
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2024.11.18：皇翔建設簽下永和大陳社區單元4，將與單元3合併規劃開發，預計兩案總銷將突破600億元
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2024.11.18：廖宇祥表示，雖然市場受貸款限制影響，但皇翔將繼續積極參與公辦都更案，並預估 25 年房價持平，因為成本較高
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2024.11.18：大陳社區公辦都更案是台灣最複雜的案件之一，單元3和單元4的開發將持續推動，預計 32 年 完成
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2024.11.18：皇翔在新北市永和大陳地區單元4舉行簽約儀式，該案開發金額初估超過300億元，預計 32 年 完工
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2024.11.18：皇翔已累計6個公辦都更案，並將大陳單元3和單元4合併規劃，兩個基地總面積近7,800坪
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2024.11.18：皇翔預計 1Q25 開工大陳單元3，並且將依計劃進行6個都更案，儘管市場受觀望情緒影響
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2024.11.12：皇翔前三季稅後純益達24.83億元，EPS為7.58元，已超過 23 年 24 年獲利7.62億元及EPS 2.32元
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2024.11.12：由於新案交屋及豪宅「皇翔御琚」成交，預期 24 年營收將挑戰歷年新高，獲利也有望創近12年新高
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2024.11.12：前三季累計營收達101.65億元，獲利表現刷新近12年來的最高紀錄
產業面深入分析
產業-1 營建-建商產業面數據分析
營建-建商產業數據組成：華友聯（1436）、三地開發（1438）、名軒（1442）、三洋實業（1472）、國建（2501）、國揚（2505）、全坤建（2509）、太子（2511）、龍邦（2514）、中工（2515）、新建（2516）、冠德（2520）、京城（2524）、皇普（2528）、華建（2530）、宏盛（2534）、達欣工（2535）、宏普（2536）、聯上發（2537）、基泰（2538）、櫻花建（2539）、愛山林（2540）、興富發（2542）、皇昌（2543）、皇翔（2545）、根基（2546）、華固（2548）、綠意（2596）、潤弘（2597）、全心投控（2718）、台開（2841）、富華新（3056）、鑫龍騰（3188）、昇陽（3266）、森寶（3489）、聯上（4113）、富宇（4907）、坤悅（5206）、亞昕（5213）、德昌（5511）、三豐（5514）、建國（5515）、雙喜（5516）、隆大（5519）、工信（5521）、遠雄（5522）、豐謙（5523）、順天（5525）、鉅陞（5529）、鄉林（5531）、長虹（5534）、大城地產（6171）、達麗（6177）、新潤（6186）、理銘（6212）、富旺（6219）、富裔（6264）、欣巴巴（9906）、潤泰新（9945）、三發地產（9946）
營建-建商產業基本面
圖(15)營建-建商 營收成長率（本站自行繪製）
圖(16)營建-建商 合約負債（本站自行繪製）
圖(17)營建-建商 不動產、廠房及設備（本站自行繪製）
營建-建商產業籌碼面及技術面
圖(18)營建-建商 法人籌碼（日更新）（本站自行繪製）
圖(19)營建-建商 大戶籌碼（週更新）（本站自行繪製）
圖(20)營建-建商 內部人持股變動以及產業面技術分析（月線圖/月更新）（本站自行繪製）
產業面新聞筆記彙整
營建產業新聞筆記彙整
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2026.04.16：台灣房市出現「死亡交叉」，新成屋數量超過新生兒，且台北市總人口十年減少近一成
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2026.04.16：空屋率高達 10.43%，其中小坪數住宅空置率近兩成，房地產市場供過於求情況嚴重
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2026.04.09：六大代銷龍頭同步表示房市最壞時機已過，銀行貸放彈性增加，自住需求回流
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2026.04.07：房市第 2 戶貸款成數由 5 成放寬至 6 成，有助於成交量回溫及房屋交易平台營運向上
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2026.03.31：央行對新青安補貼延續持保守態度，若 7M26 補貼結束，貸款人利率將立即跳升
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2026.03.31：房市預期維持量縮價平，銀行無立即信用風險，看好中信金、第一金
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2026.03.30：央行放寬房市政策，新青安貸款不計入銀行法上限，且第 2 戶貸款成數上修至 60%，有利買氣回溫
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2026.03.30：房市處於修正期後段，貸款成數鬆綁視為轉佳訊號，預估最壞時期已過，市場朝向軟著陸發展
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2026.03.30：土方去化與報價上漲雖增加約 2% 成本，但對建案工程進度影響有限，整體毛利率仍維持穩健
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2026.03.30：政府近期放寬第二戶房貸放款成數，市場期待政策逐步鬆綁，有助於消化房市短期停滯之銷售率
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2026.03.30：房市受打房政策影響整體偏冷，但雙北精華區商辦與住宅需求仍緊缺，具備較強的抗跌與去化能力
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2026.03.30：現金殖利率飄香營建股吸睛，美伊戰事使資金轉向避險，央行鬆綁貸款帶動市場信心
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2026.03.20：受惠房市政策利多，海悅等營建相關個股獲市場關注
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2026.03.20：央行將第二戶房貸成數上限放寬至6成，有助於舒緩換屋族資金壓力
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2026.03.20：營建類股受政策微調激勵普遍走強，怡華今日盤中強勢漲停
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2026.03.20：央行決議鬆綁第二戶房貸成數至6成，政策利多帶動營建股走勢強勁
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2026.03.24：營建業受惠北士科輝達設廠效應，華固、遠雄等建商具題材，且普遍具備 6% 以上殖利率
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2026.03.23：央行首度鬆綁信用管制，調高第二戶購屋貸款成數，有利於低檔營建股如遠雄、國建
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2026.03.20：維持利率不變，上修 26 年 GDP 至 7.28%，房市管制調升第 2 戶貸款成數上限至 6 成
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2026.03.19：央行鬆綁第 2 戶限貸成數，回應自住換屋需求，市場預期對營建股與房市具正向激勵作用
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2026.03.19：住宅貸款年增率從 11.3% 降至 4.5%，建築貸款降至 1.5%，顯示信用資源過度集中情況已改善
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2026.03.13：美國房市與財政，1M26 新屋開工優於預期但營建許可轉弱，房市受高利率壓制，復甦動能仍屬溫和
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2026.03.13： 2M26 預算赤字持平，利息與軍事支出墊高成本，中期財政改善空間受限於高債務基數
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2026.03.05：全台待售新成屋達 11.21 萬宅創歷史新高，新屋庫存壓力迫使建商降價去化
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2026.03.05：全國空屋數達 98.06 萬宅，空屋率 10.43% 創歷史次高，結構性風險擴散
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2026.03.05：人口連 25 個月負成長，勞動人口長期下滑致購屋需求消失，房市轉為買方市場
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2026.01.21：AI成「吞電怪獸」，鄉林賴正鎰：未來十年是能源黃金期
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2026.01.21：AI的終點是電力，誰掌握能源，誰就能擁有天下，接下來十年將是能源產業發展的黃金期
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2026.01.21：鄉林已成立新事業部門，規畫跨國投資能源供給公司，涵蓋石油、天然氣與乾淨能源
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2026.01.21：能源投資項目第一年可望為集團帶入約新台幣40至50億元營收，未來二至三年有機會成長至200至300億元
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2026.01.21：分析師江慶財指出，營建股近期表現落後大盤，建議投資人若出現反彈時宜採取減碼策略
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2026.01.21：愛山林受房市政策與買氣影響較大，反彈建議調節
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2026.01.21：政策管制與資金面雙重壓力下，營建股短線難有表現
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2026.01.10：第七波信用管制未鬆綁，25 年 買賣移轉棟數恐創 9 年新低，量縮但價格高檔盤整
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2026.01.04：內政部實施土方新制，強制清運車裝 GPS 並改用電子聯單，嚴查不法繞場與虛偽申報
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2026.01.04：處理場容量飽和致清運費暴增 5 至 6 倍，民間工地因無處收容土石方引發大規模停工潮
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2026.01.04：營造成本因新制配套不足屢創新高，業界呼籲政府擴充處理能力以維持產業正常運作
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2025.12.26：市場回溫，營建股喜迎 26 年交屋潮
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2025.12.26：央行未重手打房，新青安核撥回升，26 年不落日，營建股築底反彈
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2025.12.26：國建、華固、遠雄、達麗、潤泰新等，26 年 將迎來交屋潮題材
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2025.12.24：房貸總量回歸內控、新青安不落日！利空出盡、交屋潮加持，潛力營建股出列
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2025.12.24：央行管制政策未鬆綁，但放款集中度改為銀行自主管理
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2025.12.24：金管會於 9M25 鬆綁，新青安貸款額度不計入銀行法72-2條
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2025.12.24：央行宣示不動產放款集中度，日後回歸銀行自主管理
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2025.12.24：新青安2.0的推出，使 26 年 起房市與營建股可望出現生機
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2025.12.24：內政部規劃新青安2.0版，可望延續原方案多項作法
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2025.12.24： 20 年 低利率環境造就房市大漲，23 年 房地產成交量萎縮
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2025.12.24： 8M23 新青安方案，再次導致不動產市場價量齊揚
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2025.12.24：2024.04花蓮大地震引發都更議題，助漲房地產
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2025.12.24：2024.09央行祭出第七波選擇性信用管制，市場信心盡失
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2025.12.24：2025.03央行沒有實施第八波管制，營建指數一度反彈
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2025.12.24：央行房市管制增加彈性，不動產放款回歸銀行自主管理，有助於市場信心回溫
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2025.12.19：央行房市政策沒再出重手！資金秒懂訊號，營建股全面回神
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2025.12.19：央行理監事會後房市政策維持不變，未加碼打房，市場氣氛回溫
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2025.12.19：部分建商年底、26 年初陸續有建案入帳題材，吸引資金回流營建族群
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2025.12.19：華固、潤隆等指標建商表現亮眼，反映市場對建案認列的期待
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2025.12.18：房市管制沒鬆綁明日營建股怎麼走？分析師：不至於有失望性賣壓
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2025.12.18：央行宣布政策利率「連七凍」，選擇性信用管制未鬆綁
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2025.12.18：央行對房市政策態度偏鷹派，對營建產業形成壓抑
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2025.12.18：近期市場關注度較高、資金流入明顯的營建股：長虹、遠雄、華固、冠德、新潤及國建
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2025.12.20：新青安政策將全面檢討調整，在居住正義原則下重新思考，避免既有問題持續存在，預計 1Q26 討論
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2025.12.20：租金補貼納入量的管制，執行面更嚴謹；加大力道推動包租代管，整合租金補貼、包租代管與社會住宅為百萬租屋政策新架構
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2025.12.20：台美關稅談判目標為儘快落地、降低不確定性，談判結果有機會不高於競爭國家，確保產業競爭空間
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2025.12.20：台美談判強調「台灣模式」與「立足台灣、根留台灣」原則，否認外媒報導3,000億美元投資美國數字
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2025.12.20：傳產承受關稅衝擊，政府編列韌性特別預算支持，資源力道不會打折
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2025.12.20：電力供應方面，台電評估到 30 年 前電力供應無虞，政府已開始預作準備，所有規劃以安全為最高原則
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2025.12.19：第七波信用管制不會放寬，貸款集中度仍高於1 10M09底水平，維持現有管制力度
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2025.12.19：行政部門推出輕安2.0政策欲放寬房貸，但央行不太可能配合放寬信用管制措施
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2025.12.19：央行將改為由各銀行自主控管貸款，每月回報央行，逐步調整管制方式
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2025.12.19：房市過熱現象逐漸降溫，有助降低金融體系潛在系統風險，央行樂見房市冷卻
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2025.12.19：台灣通膨指數可能低估，房租指數不準確，央行可能需升息以降低台美利差
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2025.11.26：社群熱度不減！房市買氣降溫、網友聲量仍破289萬則，意藍總座揭三大焦點
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2025.11.26：2025 1H25 全台房市成交量雖下降，但社群討論聲量達289萬則，顯示房市話題仍熱烈
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2025.11.26：意藍資訊總經理楊立偉指出，1H25 房市討論三大主軸為品牌建商、指標建案與重畫區大案
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2025.11.26：新案待售存量創新高至 18.4 萬戶，建商降價壓力累積但有助銷售去化
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2025.11.26：央行三大房市觀察指標顯示房市已冷卻，預期 1H26 不動產信用管制陸續退場
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2025.11.26：信義及海悅代銷營收已止穩回升，房市成交量落底訊號浮現，預期緩步築底回升
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2025.11.26：五大行庫房貸利率自 9M25 開始下降，有利消費者購屋信心回溫
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2025.11.21：分析師：股市被套難買房，營建股面臨缺資金、無題材、籌碼不友善三重壓力
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2025.10.23：政府持續打炒房，高價成交恐引起主管機關關注，未來豪宅貸款鬆綁時程恐將延後
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2025.10.22：建商大老預測未來5年房市難有起色
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2025.10.22：928檔期銷售總金額較 24 年大減近3成
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2025.10.22：各大建商紛紛喊停購地，對市場信心低
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2025.10.22：央行不放水、融資管制致使房市交易量驟降
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2025.10.22：建商普遍認為風險過高，暫緩購地囤地策略
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2025.10.16：中國房市「好房子」政策政策帶動新成屋銷售回溫，重點城市成交量增加
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2025.10.16：政策側重新建案，可能對中古屋市場造成衝擊
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2025.10.16：政府工作報告首次提及「好房子」計劃，各地制定建設指引
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2025.10.16：房企將此政策視為房市復甦的「特效藥」
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2025.10.16：中古屋面臨嚴峻挑戰，可能被市場視為「壞房子」
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2025.10.16：新樓盤高得房率成為變相降價策略，衝擊舊有房產
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2025.10.17：新青安房貸 9M25 起不受銀行法限制，待撥件數與金額大幅下降
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2025.10.17：待撥件數降至5,200件，金額降至566億元，減少逾50%
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2025.10.17：等待撥款時間縮短至約2個月內
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2025.10.17：超過50歲申貸戶數達6,765戶，年收入逾300萬戶數6,737戶
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2025.10.17：財政部長承諾將提出新青安檢討報告
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2025.10.18： 9M25 個人房地合一稅收44.5億元，年減30.3%，主因打炒房政策使房市買氣低迷
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2025.10.18：營利事業房地合一稅收399.6億元，年增37.1%，企業積極購置不動產
個股技術分析與籌碼面觀察
技術分析
日線圖：皇翔的日線圖數據主要呈現穩定來回振盪趨勢。日線圖變化幅度相對溫和，趨勢存在不確定性，數據相對穩定，代表成交量萎縮，市場觀望氣氛濃厚，股價圍繞均線波動。
（判斷依據：觀察短期均線（如5日、10日線）、中期均線（如20日/月線、60日/季線）及長期均線（如120日/半年線、240日/年線）的排列型態（如多頭排列、空頭排列）與交叉情況（如黃金交叉、死亡交叉），是判斷趨勢方向及強度的重要依據。）
圖(21)2545 皇翔 日線圖（本站自行繪製）
週線圖：皇翔的週線圖數據主要呈現劇烈下降趨勢。週線圖變化幅度較為明顯，趨勢較為可靠，數據波動處於正常範圍，代表週線級別短期均線（如5週、10週線）死亡交叉，中期賣壓持續釋放。
（判斷依據：分析短期週均線（如5週、10週線）與中長期週均線（如20週、60週線）之間的乖離情況，有助於評估中期市場是否出現過度延伸，以及是否存在向主要週均線修正的可能。）
圖(22)2545 皇翔 週線圖（本站自行繪製）
月線圖：皇翔的月線圖數據主要呈現波動來回振盪趨勢。月線圖變化幅度適中，趨勢存在不確定性，數據波動處於正常範圍，代表月線進入長期橫向整理，多空在關鍵長期月均線（如20月、60月線）間形成拉鋸戰。
（判斷依據：觀察極短期月均線（如5月線）、短期月均線（如10月、20月線）及中長期月均線（如60月線、120月線、240月線）的排列型態與交叉，是判斷數年至數十年級別大趨勢方向、強度及歷史性轉折點的核心。）
圖(23)2545 皇翔 月線圖（本站自行繪製）
籌碼分析
三大法人買賣超
- 外資籌碼：皇翔的外資籌碼數據主要呈現波動來回振盪趨勢。外資籌碼變化幅度極為顯著，趨勢存在不確定性，數據波動較為劇烈，代表外資進出動作不明顯，市場方向未明。
（判斷依據：特定產業龍頭股或大型權值股，其外資籌碼動向尤其值得關注，常能引領族群或大盤走勢。） - 投信籌碼：皇翔的投信籌碼數據主要呈現穩定來回振盪趨勢。投信籌碼變化幅度相對溫和，趨勢存在不確定性，數據相對穩定，代表投信買賣超金額相當，多空操作平衡。
（判斷依據：投信的買盤通常具有「抬轎」效應，尤其對中小型股的股價影響力不容小覷；其認養的個股常有波段行情。） - 自營商籌碼：皇翔的自營商籌碼數據主要呈現微弱下降趨勢。自營商籌碼變化幅度較為明顯，趨勢較為可靠，數據波動較為劇烈，代表自營商小幅賣出，短線獲利了結或避險微調。
（判斷依據：當自營商買賣超與外資、投信方向一致時，可能強化短期市場趨勢；若方向相左，則需留意其背後的操作邏輯。）
圖(24)2545 皇翔 三大法人買賣超（日更新/日線圖）（本站自行繪製）
主力大戶持股變動
- 1000 張大戶持股變動：皇翔的1000 張大戶持股變動數據主要呈現穩定來回振盪趨勢。1000 張大戶持股變動變化幅度相對溫和，趨勢較為可靠，數據相對穩定，代表籌碼流動不明顯，市場缺乏明確主力動向。
（判斷依據：需注意「人數增加」並不等同於「總持股比例增加」，應結合「大戶總持股比例」一同分析，以更全面判斷籌碼動向。） - 400 張大戶持股變動：皇翔的400 張大戶持股變動數據主要呈現穩定來回振盪趨勢。400 張大戶持股變動變化幅度相對溫和，趨勢較為可靠，數據相對穩定，代表籌碼在各級距間流動不明顯，主力動向觀望。
（判斷依據：持有400張以上大戶（常被視為中實戶或超級大戶的門檻之一）的人數變化，提供了另一個觀察籌碼流向的維度。）
圖(25)2545 皇翔 大戶持股變動、集保戶變化（週更新/週線圖）（本站自行繪製）
內部人持股異動
公司經營者持股異動情形：該數據主要分析皇翔的公司經營團隊持股變動情形，不同經營管理人由不同顏色區線來標示，並且區分經營管理者身份，以視別籌碼變動的重要性。灰色區域則是綜合整體增減量的變動情形。
圖(26)2545 皇翔 內部人持股變動（月更新/月線圖）（本站自行繪製）
研究總結與未來展望
未來發展策略與展望
皇翔建設未來發展策略清晰，聚焦於核心競爭力的深化與多元機會的掌握。
短期發展計畫 (1-2 年)
- 確保建案順利完工交屋：重點推動「皇翔芊樾」、「新莊文德段」、「敦北南京」、「皇翔泱美」等在建個案如期完工並認列營收。
- 啟動重點都更案：如期於 2025 年第一季開工永和大陳單元 3，並持續推進其他都更案的前期作業。
- 提升商辦租賃收益：「皇翔台北廣場」積極招租，目標提升出租率，貢獻穩定現金流。
- 持續評估購地機會：在雙北市及具潛力區域，伺機增加土地儲備，維持案源滾動。
- 維持穩健財務結構：控管負債比，確保現金流穩定，應對市場變化。
中長期發展藍圖 (3-5 年及以上)
- 深化都更與捷運聯開布局：將永和大陳、捷運聯開等大型指標案作為未來數年的主要成長引擎，累積更多大型開發實績。
- 拓展多元開發模式：除了住宅與商辦，評估旅館、特定專業區等其他不動產開發機會。
- 強調永續建築：持續導入綠建築、智慧建築、低碳建築理念於建案規劃中，提升產品價值與企業形象。
- 優化資產配置：在維持營建本業的基礎上，適度進行其他投資，提升資金運用效益。
- 鞏固市場地位：透過優質建案與良好服務，持續提升品牌價值，穩固在大台北地區的市場領導地位。
皇翔建設憑藉其龐大的案量儲備、穩健的財務基礎以及在都市更新與捷運聯開領域的領先地位，中長期發展前景看好。儘管短期市場面臨政策壓力，但公司展現的韌性與策略布局，使其具備穿越景氣循環的潛力。
重點整理
- 營運基石穩固：皇翔建設深耕大台北，從住宅開發拓展至商辦、都更、捷運聯開及旅館等多元領域。
- 都更與聯開領航：掌握多項大型公辦都更案（如永和大陳社區）及四個捷運聯開案，總銷案量龐大，為未來數年主要成長動能。
- 財務表現亮眼：2024 年營收獲利創近年新高，EPS 達 9.05 元，股利政策優渥（配息 4.5 元），現金流充裕。
- 指標建案眾多：除豪宅「皇翔御琚」外，「皇翔台北廣場」商辦已落成招租，在建及規劃中個案量體充足。
- 市場策略清晰：面對政策調控，維持穩健推案，強化銀行合作，聚焦剛需市場，並持續購地擴充儲備。
- 永續發展投入：重視綠建築、智慧建築及低碳建築規劃，符合市場趨勢。
- 短期挑戰存在：房市政策與信貸緊縮對短期營收造成壓力，土地與營建成本仍高。
- 長期展望正向：憑藉豐厚案源、穩健財務及策略布局，具備長期增長潛力與市場競爭力。
參考資料說明
最新法說會資料
公司官方文件
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皇翔建設股份有限公司 2024 年第四季法人說明會簡報（2024.11.16）
本研究主要參考法說會簡報的財務數據、建案進度分析、區域營收分布及未來展望。該簡報詳實呈現皇翔建設最新的營運資訊與策略方向。 -
皇翔建設 2024 年第三季財務報告（2024.10）
本文的財務分析主要依據此份財報，包含合併營收、毛利率、營業費用、稅後淨利等關鍵數據，以及重大建案進度說明。 -
皇翔建設股份有限公司 111 年度年報 (2023.05.25)
參考年報中有關公司經營策略、客戶關係及售後服務之說明。 -
皇翔建設股份有限公司 112 年度永續報告書
參考永續報告書中有關綠建築、智慧建築及永續經營理念之說明。 -
皇翔建設股份有限公司官方網站資訊 (hhe.com.tw)
參考公司網站提供之基本資料、建案介紹及最新消息。
研究報告
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皇翔建設投資分析報告（2024.11）
由摩根士丹利證券發布的研究報告，深入分析皇翔建設的產品組合、市場布局及競爭優勢，提供本文在產業分析方面的重要參考。 -
永豐證券產業研究報告（2024.10）
研究報告提供皇翔建設在房地產開發、都更案件及捷運聯開等領域的專業分析，以及對公司未來發展的評估。
新聞報導
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工商時報專題報導（2024.11.18）
報導詳述皇翔建設在永和大陳社區都更案的最新進展，以及廖宇祥董事長對市場前景的看法。 -
經濟日報產業分析（2024.11.12）
針對皇翔建設的營運成果、重大建案進度及市場策略提供完整分析。 -
自由時報房地產報導 (2025.01.16, 2024.11.18 等)
參考關於 SOGO 敦化館、永和大陳都更案等相關新聞報導。 -
ETtoday 房產雲報導 (2025.03.17, 2025.04.10 等)
參考關於「陶朱隱園」開賣、西區門戶土地收購等市場動態報導。 -
鉅亨網、Yahoo 奇摩股市、MoneyDJ 理財網、NStock 等財經網站資訊
參考相關網站提供之公司基本資料、財務數據、股利政策、股價表現及即時新聞。
產業資料
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台灣房地產年度報告（2024.Q3）
提供台北市 A 級辦公室租金及空置率等市場數據，作為分析皇翔建設商辦產品競爭力的重要依據。 -
新北市都市更新處公開資訊 (ntpc.gov.tw)
參考關於永和大陳社區都更案、捷運三鶯線聯開案等政府公開資訊。 -
台北市都市更新處公開資訊 (gov.taipei)
參考關於台北市西區門戶計畫、相關都更案等背景資訊。
註：本文內容主要依據 2023 年底至 2025 年 4 月的公開資訊進行分析與整理。所有財務數據、建案資訊及市場分析均來自公開可得的官方文件、研究報告、新聞報導及財經資訊網站。本文未引用任何未公開或內部資訊。
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| 6 | [5] 產業面深入分析 | 主標題 |
| 7 | [6] 個股技術面與籌碼面觀察 | 主標題 |
| 8 | 「個股新聞筆記即時彙整」 | 位於 [4] 個股質化分析之下 |
| 9 | 「產業面新聞筆記彙整」 | 位於 [5] 產業面深入分析之下 |