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綜合評分：5.1 | 收盤價：32.85 (04/23 更新)
簡要概述：綜合評估隆大近期的營運與市場表現，我們可以發現幾個鮮明的特徵。 值得投資人留意的是，市場少見的豐厚股息回報；此外，目前的價格具有資產保護傘。更重要的是，獲利品質優良。 整體而言，公司展現了不錯的韌性與潛力，投資人應在充分理解後，把握投資契機。
核心亮點
- 股東權益報酬率分數 4 分，體現了公司創造超額報酬的潛質：隆大股東權益報酬率 17.48%，持續高於 15% 的 ROE 顯示公司有為股東帶來超越市場平均回報的潛力。
- 預估殖利率分數 5 分，為長期投資組合構建堅不可摧的現金流堡壘：隆大預估殖利率 9.13% (遠超 7%)，是構建追求極致穩定與豐厚股息收入的長期投資組合之核心基石。
- 股價淨值比分數 4 分，每股淨值提供股價良好支撐：隆大股價淨值比 1.16，顯示公司的每股帳面價值為目前股價提供了相對穩固的下檔支撐參考。
- 訊息多空比分數 4 分，近期消息面整體偏向正面發展：隆大近期公開資訊中，正面消息的佔比顯著高於負面消息（通常在六至七成以上），市場氛圍相對樂觀。
主要風險
- 預估本益比分數 2 分，估值略高於歷史常態，對未來業績增長要求更高：隆大預估本益比 13.74 倍，若略高於其歷史估值常態，則市場對其未來業績的增長表現將有更高的期待與要求。
- 預估本益成長比分數 1 分，成長性匱乏難以消化高估值，安全邊際極低：隆大預估本益成長比 13.74，意味著其預期成長性相對於當前高昂的本益比而言極為不足，投資安全邊際極低。
- 產業前景分數 2 分，宏觀或政策面存在一些不利因素，需留意潛在風險：當前的宏觀經濟環境或部分產業政策可能對 隆大所在的產業（營建-建商）構成一些潛在的不利影響或風險因素，需密切關注。
- 業績成長性分數 1 分，不具備任何成長型投資價值，應極力規避：對於追求成長的投資者而言，隆大 -37.16% 的預估盈餘年增長，使其完全不具備成長型投資的吸引力，應當極力規避此類標的。
- 題材利多分數 2 分，產業環境逆風因素對公司營運造成壓抑：隆大所處產業的整體逆風環境，正對公司營運產生漸進式影響。
綜合評分對照表
| 項目 | 隆大 |
|---|---|
| 綜合評分 | 5.1 分 |
| 趨勢方向 | → |
| 公司登記之營業項目與比重 | 建屋銷售91.59% 建築工程7.64% 其他0.75% 租賃0.01% (2023年) |
| 公司網址 | https://www.longda.com.tw/ |
| 法說會日期 | 114/03/26 |
| 法說會中文檔案 | 法說會中文檔案 |
| 法說會影音檔案 | 法說會影音檔案 |
| 目前股價 | 32.85 |
| 預估本益比 | 13.74 |
| 預估殖利率 | 9.13 |
| 預估現金股利 | 3.0 |
圖(1)5519 隆大 綜合評分（本站自行繪製）
量化細部綜合評分：5.1
圖(2)5519 隆大 量化細部綜合評分（本站自行繪製）
質化細部綜合評分：5.1
圖(3)5519 隆大 質化細部綜合評分（本站自行繪製）
投資建議與評級對照表
價值型投資評級：★★★★☆
- 評級方式：具價值：具有明顯估值優勢+股息收益率高於市場平均
- 評級邏輯：基於財務安全性、股利率、估值溢價等指標綜合判斷
成長型投資評級：★★☆☆☆
- 評級方式：穩定成長：營收/獲利年增率5%-15%+產業地位穩固
- 評級邏輯：考量營收成長動能、利潤率變化、市場擴張速度等要素
題材型投資評級：★★☆☆☆
- 評級方式：潛在題材，動能待觀察：有題材發展潛力但尚未形成市場共識
- 評級邏輯：結合市場熱度、政策敏感度、產業趨勢關聯性分析
投資類型適用性對照表
| 投資類型 | 目前評級 | 建議持有週期 | 風險屬性 | 適用市場環境 |
|---|---|---|---|---|
| 價值型 | ★★★★☆ | 6-24個月 | 中低 | 市場修正期/震盪期 |
| 成長型 | ★★☆☆☆ | 12-36個月 | 中高 | 多頭趨勢明確期 |
| 題材型 | ★★☆☆☆ | 1-6個月 | 高 | 資金行情熱絡期 |
公司基本面分析
基本面量化分析
財務狀況分析
資本支出狀況：隆大的非流動資產數據主要走勢呈現微弱下降趨勢。資產變化幅度適中，趨勢較為可靠，數據相對穩定，本指標為基本面領先指標，代表固定資產略有縮減。
（判斷依據：固定資產變化反映公司投資策略調整。）
圖(4)5519 隆大 不動產、廠房、設備及待出售非流動資產變化圖（本站自行繪製）
現金流狀況：隆大的現金流數據主要呈現波動來回振盪趨勢。現金流變化幅度極為顯著，趨勢存在不確定性，數據波動較為劇烈，代表現金流保持穩定。
（判斷依據：流動性狀況反映短期債務償還能力、現金流狀況顯著改善，有利於提升營運靈活性和投資能力。）
圖(5)5519 隆大 現金流狀況（本站自行繪製）
獲利能力分析
存貨與平均售貨天數：隆大的存貨與平均售貨天數數據主要呈現波動來回振盪趨勢。存貨與平均售貨天數變化幅度適中，趨勢存在不確定性，數據波動較為劇烈，代表庫存管理無重大變化。
（判斷依據：結合平均售貨天數(DSI)分析，能更全面評估存貨健康度及變現能力。）
圖(6)5519 隆大 存貨與平均售貨天數（本站自行繪製）
存貨與存貨營收比：隆大的存貨與存貨營收比數據主要呈現穩定來回振盪趨勢。存貨與存貨營收比變化幅度相對溫和，趨勢存在不確定性，數據相對穩定，代表存貨水平與營收規模保持同步或相對穩定。
（判斷依據：存貨營收比持續上升可能表明銷售放緩、存貨積壓或產品過時的風險。）
圖(7)5519 隆大 存貨與存貨營收比（本站自行繪製）
三率能力：隆大的三率能力數據主要呈現強烈上升趨勢。三率能力變化幅度極為顯著，趨勢較為可靠，數據波動處於正常範圍，代表成本控制成效卓越。
（判斷依據：稅後純益率是企業經營的最終成績單，綜合所有收支後的淨獲利指標。）
圖(8)5519 隆大 獲利能力（本站自行繪製）
成長性分析
營收狀況：隆大的營收狀況數據主要呈現波動來回振盪趨勢。營收狀況變化幅度適中，趨勢存在不確定性，數據波動較為劇烈，代表市場需求穩定。
（判斷依據：營收是企業經營的命脈，其增長動能直接反映市場競爭力與客戶基礎。）
圖(9)5519 隆大 營收趨勢圖（本站自行繪製）
合約負債與 EPS：隆大的合約負債與 EPS 數據主要呈現波動來回振盪趨勢。合約負債與 EPS 變化幅度極為顯著，趨勢存在不確定性，數據波動較為劇烈，代表客戶預付款項與收入確認速度平衡。
（判斷依據：若合約負債減少，需分析是因營收順利實現（正面），還是新訂單不足（負面），後者可能影響未來EPS。）
圖(10)5519 隆大 合約負債與 EPS（本站自行繪製）
EPS 熱力圖：隆大的EPS 熱力圖數據主要呈現波動來回振盪趨勢。EPS 熱力圖變化幅度適中，趨勢存在不確定性，數據波動較為劇烈，代表EPS 表現持平，預估趨勢穩定。
（判斷依據：觀察預測值隨時間的修正（垂直方向），可評估市場預期的變化及分析師的信心強度。）
圖(11)5519 隆大 EPS 熱力圖（本站自行繪製）
估值分析
本益比河流圖：隆大的本益比河流圖數據主要呈現強烈上升趨勢。本益比河流圖變化幅度極為顯著，趨勢較為可靠，數據波動處於正常範圍，代表估值風險急劇升高，市場看法極度保守。
（判斷依據：河流的上緣和下緣通常代表歷史本益比波動的相對高點與低點，或預設的本益比倍數區間。）
圖(12)5519 隆大 本益比河流圖（本站自行繪製）
淨值比河流圖：隆大的淨值比河流圖數據主要呈現強烈上升趨勢。淨值比河流圖變化幅度極為顯著，趨勢較為可靠，數據波動較為劇烈，代表股價淨值比顯著攀升，進入歷史相對高檔區。
（判斷依據：河流的上緣和下緣代表歷史股價淨值比 (P/B) 波動的相對高點與低點區間。）
圖(13)5519 隆大 淨值比河流圖（本站自行繪製）
公司概要與發展歷程
隆大營建事業股份有限公司（Long Da Construction & Business Co., Ltd.，股票代號：5519.TW）於 1982 年 4 月 30 日成立，原名為隆大營造股份有限公司，總部位於高雄市前鎮區民權二路。公司初期以承攬公共工程與民間營造為主，業務範圍涵蓋綜合營造、住宅及大樓開發租售、工業廠房開發租售、投資興建公共建設及建材批發等多項領域。主要銷售地區集中於大高雄地區，近年亦逐步拓展至台灣北部、桃園及花東地區。
隆大營建的發展歷程可劃分為數個重要階段：
- 1982-2009 年：營造奠基期
公司成立初期專注於營造本業，承攬包含道路橋樑、廠房等土木及建築工程。1998 年取得 ISO 9002 國際品質認證，2003 年通過 ISO 9001 認證，奠定品質基礎。1999 年 10 月登錄櫃買中心。
- 2009 年：業務轉型
正式更名為隆大營建事業股份有限公司，確立營造工程與房地產開發雙主軸的營運模式，並依據市場景氣靈活調整兩者業務比重。同年成立建設事業處，跨足自地自建業務。
- 2014-2015 年：資本市場與策略調整
2014 年 2 月 10 日由櫃買中心轉為上市公司，實收資本額 21.91 億元。2015 年，公司開始投資日本觀光飯店經營，並進入土地重劃領域，同時策略性暫停承接公共工程，將資源集中於民間建築案。
- 近年發展：深耕區域與強化儲備
持續深耕大高雄市場，陸續推出「鳳凰系列」住宅建案。近年積極強化土地儲備，鎖定高雄岡山、橋頭、楠梓等具發展潛力的重劃區。營造技術方面，曾以頂力樑工法完成南科聯外道路橋樑工程，展現技術實力。
目前公司由董事長陳武聰、總經理洪茂源領導，發言人為陳又齊。截至 2024 年底，市值約 72.34 億元，外資持股比例約 4.22%。
核心業務與營運模式
隆大營建採行「營造+建設」雙引擎的營運模式，使其能根據房地產市場景氣循環調整策略。在房市熱絡時，增加自行推案量以擴大營收與利潤；景氣低迷時，則回歸營造本業，承接外部工程案以維持穩定營運。
公司核心業務範疇包括：
-
綜合營造：承接各類民間建築工程（如住宅大樓、工業廠房）及公共工程（如學校、運動設施、交通建設）。
-
房地產開發與租售：專注於住宅及商業地產的開發興建，並進行銷售；自有品牌為「鳳凰系列」。
-
工業廠房開發租售：因應產業需求，開發工業廠房並提供租售服務。
-
公共建設投資：選擇性參與政府公共工程的投資與建設（惟 2015 年後暫停承接新案）。
-
不動產租賃：經營自有不動產的租賃業務，包含一般旅館服務（如日本「本栖鳳凰 Hotel」）。
圖(14)建設事業體（資料來源：隆大公司網站）
近年公司強化「先建後售」模式，例如 2025 年規劃推出的總銷 98 億元建案均採此策略。此模式有助於鎖定房價上漲利潤，但也需應對央行房市管制對成屋銷售的潛在影響。
主要產品與應用領域
隆大營建的產品線涵蓋多元建築類型，展現其全面的營建能力。
住宅建築
此為公司近年營收主力，以自有品牌「鳳凰系列」推案，產品涵蓋：
-
電梯大樓：鎖定首購族與換屋族群，主力產品為 25-45 坪的二至三房格局，總價帶多落在 800 萬至 1,500 萬元（高雄地區）。代表建案如「鳳凰時代」、「鳳凰冠」、「鳳凰 Villa」、「鳳凰信義」、「鳳凰頌」等。
-
透天住宅：滿足特定客層需求，如高雄小港區的「鳳凰天畝」系列。
工業廠房與商辦
因應科技產業發展及擴廠需求，承接：
-
工業廠房：如裕鐵企業鍍四廠新建工程。
-
科技廠辦：如宏碁建設光華案。
-
公司亦規劃在鄰近臺積電高雄廠的區域進行相關開發。
公共工程與特殊建案
雖然 2015 年後暫停承接新公共工程，但過往實績豐富，涵蓋：
-
學校建築：如文藻外語學院教學大樓。
-
運動設施：如屏東縣立國際棒球場（工程金額約 18.48 億元，仍在建）。
-
交通建設：如國道十號 C709B 標工程、南科聯外道路橋樑工程、捷運景觀復舊工程。
-
特殊場域：如布魯樂谷親水樂園、中龍鋼鐵熱軋廠、民權國小地下停車場。
技術應用與創新
隆大在工程技術上亦有著墨：
-
工法創新：
-
頂力樑架設：應用於南科聯外道路橋樑工程，克服大型構件吊裝難題。
-
逆打工法：應用於民權國小地下停車場工程，縮短工期並降低對周邊環境的影響。
-
-
永續技術：
-
導入鋁模板工法，提高模板回收率，減少營建廢棄物。
-
探討節能減碳設備與耐震結構應用於新建案。
-
評估使用低碳混凝土等環保材料。
-
-
管理系統：
-
建立營建自動化管理資訊系統，提升專案管理效率。
-
逐步導入建築資訊模型 (BIM) 技術於複雜工程。
-
營收結構與財務表現
營收結構分析
隆大營建的營收結構明顯以房地產開發銷售為主。根據 2023 年財報資料（與 2022 年數據相近）：
-
建屋銷售收入：佔比約 92%
-
營造工程收入：佔比約 8%
該營收結構反映公司近年將重心置於建設開發，營造工程則扮演穩定營收及調節景氣週期的角色。
近期財務表現
-
2024 年營運創高：
-
全年合併營收達 62.51 億元，年增 43.17%，創下歷史新高。主要貢獻來自 2023 年出售桃園 J37 土地所得 15.76 億元於 2024 年第一季入帳，以及「鳳凰 Villa」等成屋建案於第四季開始交屋認列。
-
全年稅後純益 8.5 億元，每股盈餘 (EPS) 3.90 元，年增 5.69%。獲利增幅低於營收增幅，主因土地出售毛利率較低。
-
-
2025 年初期營運：
-
2025 年前三個月累計營收 7.47 億元，年減 69.13%。主因 2024 年同期有高基期的土地出售收入認列。
-
2025 年 2 月營收 1.75 億元（月減 37.98%、年減 90.68%）。
-
2025 年 3 月營收回升至 2.91 億元（月增 66.17%、年增 0.6%），顯示成屋銷售逐步回穩。
-
獲利能力與股利政策
-
毛利率：2024 年上半年毛利率為 20.74%，受低毛利土地銷售影響而較前一年下滑。公司目標透過優化產品組合維持穩定獲利。
-
股利政策：公司維持穩健的股利政策。
-
2024 年擬配發現金股利 3 元，配發率約 77%，顯示公司樂於與股東分享經營成果。
-
2023 年配息 2.2 元，配發率近 6 成。
-
根據 2025 年 4 月市場資訊，隆大名列營建股現金殖利率前五名，具備高殖利率概念。
-
-
財務結構：負債比維持在 60%-65% 區間，低於營建業同業平均（約 70%），顯示財務結構相對穩健。
市場銷售與客戶群體
銷售區域布局
隆大營建的推案與銷售主力長期集中於大高雄地區，歷史推案量約 8 成位於高雄。近年為分散風險並掌握發展機會，逐步將觸角延伸至：
-
台灣北部：如桃園大園區（曾有土地交易）。
-
花東地區：如花蓮市主權段（規劃中）。
客戶結構分析
根據 2022 年銷售資料（與 2023 年結構類似）：
-
建屋銷售：佔總銷售額 92.05%，主要客群為：
-
個人消費者：以首購族及換屋族為大宗，特別是受高雄科學園區發展吸引的科技業從業人員。
-
企業客戶：包含需要工業廠房或商業空間的企業。
-
-
營造工程：佔總銷售額 7.63%，客戶為：
- 民間事業：如宏碁建設等。
-
政府機關：佔總銷售額 0.32%，主要為過去承接的公共工程。
日本市場
公司於 2015 年投資經營日本山梨縣的「本栖鳳凰 Hotel」，目標客群為觀光旅客。然而，該業務在公司整體營收中佔比較低，財報中未單獨列示，其策略意義大於實質財務貢獻。
供應鏈與競爭態勢
原物料與供應鏈
隆大營建的主要營建原料包括鋼筋、混凝土、砂石及水泥等。公司多數原料採取自行採購模式，並與多家供應商建立長期穩定的合作關係，以確保材料供應的穩定性及成本控制。此舉有助於降低單一供應商斷鏈的風險。
市場競爭格局
隆大營建在台灣營建市場，尤其在高雄地區，面臨激烈的競爭。
-
全國性主要競爭對手：
-
上市建商：國建 [2501)、華固（2548）、遠雄建 [5522]、潤隆 [1808)、興富發（2542）、太子 [2511]、國揚 [2505]、三發（9946）、達麗（6177]。
-
甲級營造廠（營造工程）：中鼎 (9933]、大陸工程 (2535) 等。
-
-
高雄區域主要競爭對手：
- 華友聯 [1436)、永信建（5508）、京城 (2524]、聯上 (4113)、友友事業等深耕高雄的建商。
-
市場佔有率：
-
在高度競爭的高雄住宅市場，隆大屬於區域型中型建商，市佔率估計約 3% 至 5%（2023 年推案量估算），未達區域前三大（永信建、華友聯、京城合計約佔 4 成）。
-
在全國營造業方面，屬於中型甲級營造廠。由於 2015 年後策略性暫停承接公共工程，在該領域市佔率較低。
-
競爭優勢分析
-
雙軌營運彈性：能依景氣循環靈活調整營造與建設比重，維持營運穩定性。
-
區域深耕與土地儲備：長期經營高雄市場，熟悉在地需求，並在岡山、橋頭、楠梓等潛力區域儲備足夠未來 5 年開發的土地。
-
工法技術：在特定工程領域（如橋樑、逆打工法）具備技術實力。
-
財務結構穩健：負債比相對同業較低，且高現金股利政策具吸引力。
-
成本控制：透過自行採購及長期供應商關係，維持一定的成本競爭力。
同業動態
主要競爭對手亦積極布局：華固規劃雙北桃園案、興富發全台推案、永信建加碼高雄、華友聯跨足台南等，顯示市場競爭持續加劇，跨區經營成為趨勢。
重點開發建案與土地儲備
隆大營建持續推動建案開發，並積極儲備土地資源，確保未來營運動能。
圖(15)主要建案（資料來源：隆大公司網站）
在售與待售建案
| 建案名稱 | 地點 | 總計樓層 | 基地面積 [坪) | 銷售面積（坪） | 總戶數 | 狀態/備註 (截至 2025 Q1] |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 鳳凰時代 | 高雄市橋頭區橋新三路 | 地下 2F，地上 15F | 3,051 | 15,073 | 店鋪 18 戶，住家 285 戶 | 銷售中 |
| 新都廳 | 高雄市苓雅區青年路、永裕街 | 地下 3F，地上 15F | 1,336 | 10,208 | 店鋪 14 戶，住家 152 戶 | 銷售中 |
| 鳳凰天畝Ⅲ期 | 高雄市小港區孔宅六街、孔宅一街 | 透天地上 3F，4F | 2,012 | 不適用 | 70 戶 | 餘 17 戶銷售中 |
| 鳳凰Villa | 高雄市橋頭區甲樹路 | 地下 1F，地上 10F | 3,004 | 12,821 | 住家 372 戶 | 餘 82 戶銷售中，持續入帳 |
興建中建案 (預計 2025 年完工)
| 建案名稱 | 地點 | 總計樓層 | 基地面積 [坪) | 銷售面積（坪） | 總戶數 | 預計完工/銷售時程 (截至 2025 Q1] |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 鳳凰信義 | 高雄市岡山區鵬程路、鵬程東一路 | 地下 3F，地上 14F | 1,007 | 7,649 | 店鋪 5 戶，住家 196 戶 | 2025 Q3 完工，預售已完銷 |
| 隆大鳳凰萃 | 高雄市楠梓區 | 未揭露 | 未揭露 | 未揭露 | 未揭露 | 2025 年 10 月 完工後銷售 |
| 隆大橋科ONE | 高雄市橋頭區 | 未揭露 | 未揭露 | 未揭露 | 未揭露 | 2025 Q3 完工後銷售 |
| 前鎮仁愛段 | 高雄市前鎮區翠亨北路、草衙一路 | 地下 2F，地上 15F | 412 | 未揭露 | 住家 98 戶 | 2025 年 7 月 完工後銷售 |
| 鳳凰天畝V期 | 高雄市小港區 | 透天 | 未揭露 | 未揭露 | 未揭露 | 2025 Q2 完工後銷售 |
| 小港區孔鳳Ⅱ期 | 高雄市小港區孔宅十街 | 透天地上 3F | 1,071 | 不適用 | 32 戶 | 興建中 |
| 燕巢區觀水段 | 高雄市燕巢區滾水路 | 地下 2F，地上 14F | 1,558 | 未揭露 | 住家 217 戶 | 興建中 |
| 楠梓區藍田西段 | 高雄市楠梓區大學 26 街 | 不適用 | 640.7 | 不適用 | 不適用 | 興建中 |
| 楠梓區高昌段 | 高雄市楠梓區藍昌路 349 巷 | 不適用 | 未揭露 | 不適用 | 不適用 | 興建中 |
| 前金區後金段 | 高雄市前金區大同二路、市中一路 | 不適用 | 968 | 不適用 | 不適用 | 興建中 (參與都更) |
| 岡山區大公段 | 高雄市岡山區中山北路 | 不適用 | 未揭露 | 不適用 | 不適用 | 興建中 |
| 屏東縣立國際棒球場 | 屏東縣 | 公共工程 | 不適用 | 不適用 | 不適用 | 工程興建中 (金額 24.12 億) |
規劃中建案與土地儲備
| 地點 | 基地面積 (坪) | 持分/狀態 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 花蓮市主權段 | 未揭露 | 規劃中 | 花蓮市中正路 |
| 高雄市前鎮區經貿段（基地 A） | 2,124 | 隆大持分 55%，產品規劃中 | 近亞灣區，2023 Q4 向中石化購入，預計總銷 60-70 億 |
| 高雄市前鎮區經貿段（基地 B） | 2,269 | 隆大持分 55%，產品規劃中 | 近亞灣區 |
| 高雄市鳳山區埤頂段 | 1,066 | 產品規劃中 | |
| 新北市淡水區仁愛段 | 96.6 | 隆大持分 50%，產品規劃中 | 北部儲備 |
| 桃園客運段土地 | 逾 4,000 | 取得，規劃中 | 2023 Q4 取得，規劃推住宅大樓 |
未來 3 年 (2025-2027) 規劃推案總銷金額預計達 173 億元。
海外不動產投資
| 項目名稱 | 地點 | 狀態 |
|---|---|---|
| 日本山梨縣富士山麓-本栖鳳凰Hotel | 日本山梨縣富士山麓 | 營運中 |
| 日本京都京町屋 | 日本京都 | 投資持有 |
個股質化分析
近期營運焦點與重大事件
隆大營建近期營運有多項重要進展與事件：
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2024 年營收創歷史新高：全年營收 62.51 億元，主要受惠於桃園土地出售款項入帳及年底建案交屋。
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高配息政策延續：2024 年度擬配發現金股利 3 元，配發率達 77%，維持高殖利率吸引力。
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「鳳凰 Villa」交屋入帳：總銷 37 億元的「鳳凰 Villa」自 2024 年第四季開始交屋，成為 2024 年底及 2025 年初的重要營收來源。
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2025 年五大建案完工：包含「隆大橋科ONE」、「鳳凰萃」、「鳳凰信義」、「前鎮仁愛」、「天畝五期」等五案，總銷近 98 億元，預計於 2025 年陸續完工並採先建後售模式，為未來營收奠定基礎。
-
發行公司債：2024 年 8 月董事會決議發行 113 年度第一次有擔保普通公司債，目的為籌集營運及建設所需資金。
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亞灣區土地收購：2023 年第四季斥資約 15 億元向中石化購入高雄亞灣區建地，持續深耕高雄市場，初估未來推案總銷可達 60-70 億元。
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桃園土地取得：2023 年第四季取得桃園客運段逾 4,000 坪土地，規劃推出住宅大樓，拓展北部市場。
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應對房市政策：面對央行選擇性信用管制，公司採取「先建後售」策略，並強化與首購族、科技業剛需的連結，以降低政策衝擊。
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屏東國際棒球場工程：持續進行中，工程金額約 24.12 億元，為營造部門重要案件。
個股新聞筆記彙整
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2026.04.19：台股10大高息股，隆大以11.52%殖利率排名第七
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2026.04.15：隆大目前總殖利率在10%以上，名列上市櫃公司高殖利率排行名單。\r
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2026.04.16：隆大公告之總殖利率超過10%，受惠於近期營建類股高殖利率表現。\r
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2026.04.17：隆大目前總殖利率高於11%，位居 26 年上市櫃高殖利率個股前十名之列
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2026.04.14：隆大最新公布之總殖利率達11%以上水準，表現優異
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2026.04.11：入選高殖利率名單第七名，總殖利率表現亮眼，介於11.41%至11.66%之間
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2026.04.10：隆大總殖利率維持在11%以上，位列已公布企業中高殖利率個股
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2026.04.09：隆大獲利與配息表現突出，換算後之總殖利率突破10%門檻
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2026.04.08：隆大入列全台高殖利率前十強，現金股利殖利率皆超過10%
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2026.04.04：隆大入列台股高息十強，總殖利率介於10.13%至11.45%之間
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2026.04.01：隆大公告最新股利政策，總殖利率超過11.5%，位居高殖利率前段班
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2026.04.02：隆大總殖利率介於11.36%至11.46%，位列上市櫃高殖利率排行第五至七名
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2026.03.31：股利表現強勁，股息殖利率維持在10.8%至11.4%之間，入列高殖利率標的
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2026.03.30：區域競爭對手隆大的「鳳凰信義」已完銷並於 25 年 全數入帳，顯示該區住宅需求熱絡
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2026.03.30：美伊戰事使資金轉向營建股避險，央行微鬆綁第二戶貸款成數帶動市場信心
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2026.03.30：隆大配息慷慨，目前現金殖利率維持在9.3%以上，高殖利率題材成為市場關注焦點
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2026.03.26： 25 年營收54.52億元創歷史次高，截至 2M26 底共有約60億元成屋可供銷售
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2026.03.26： 27 年起完工建案總銷達149億元，目前有6案興建中並持有建地庫存持續規劃
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2026.03.26：投入55.67億元興建高雄苓雅區公辦都更住宅大樓，預計 33 年 完工
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2026.03.23： 26 年以成屋銷售為主，擁數十億元可售案量，期待央行提高貸款成數政策能刺激買家出手
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2026.03.18：五年平均殖利率達8％且差距小，顯示配息具持續性，為基本面扎實的布局選項
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2026.03.17：目前有14檔個股現金殖利率超過9%，隆大位列其中，資金主要集中於營建等非電族群
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2026.03.13：高殖利率股外資狂敲
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2026.03.13：隆大現金殖利率高達9.35%，具避險屬性成為美伊戰事警戒下之市場資金避風港
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2026.01.13：鑫龍騰 25 年 營收創新高，隆大營收也站上歷史次高
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2026.01.13：隆大 25 年 營收55.21億元，得力於建案完工交屋貢獻
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2026.01.12：隆大 25 年 營收創次高，受益於多個建案交屋
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2026.01.09：受惠預售建案入帳，隆大 25 年營收創歷史次高
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2026.01.09：隆大 25 年 26 年營收達55.21億元，創歷史次高，低於 24 年 歷史新高62.51億元
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2026.01.09：隆大 12M25 營收3.63億元，年減57.61％
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2026.01.09：預售案「鳳凰信義」順利交屋，是隆大營收創高的主要原因
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2026.01.09：「鳳凰萃」、「橋科ONE」完工交屋，及成屋「鳳凰悅」銷售，同樣貢獻營收
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2026.01.09： 26 年 營收將來自近500戶新成屋銷售，2027至 30 年 還有六大案完工銷售
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2026.01.01：隆大、鑫龍騰 25 年 靠預售交屋，營收衝高
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2026.01.01：永信建、隆大、華友聯、京城 26 年 進入交屋空窗期，將依賴新成屋銷售
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2026.01.01：隆大 25 年 前 11M26 營收居高雄上市櫃建商第一，來自「鳳凰信義」等建案完工交屋
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2026.01.01：隆大 26 年 營收來源將是495戶新成屋銷售
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2025.12.24：隆大得標高雄環保局苓雅清潔隊機關辦公室舊址公辦都更案
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2025.12.24：隆大將投資55.67億元興建3棟住宅大樓，預計 32 年 完工，整體開發規模預估可達1.7萬坪
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2025.12.24：基地鄰近輕軌C34站及規劃中的捷運黃線Y13站，周邊文化與生活機能完善
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2025.12.24：高市府將採100％權利金方式分配，估可挹注權利金約26.2億元
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2025.12.24：隆大前 11M25 營收51.58億元，25 年營收表現穩定衝高，還有成屋495戶可供出售入帳
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2025.12.25：目前可供銷售入帳的成屋還有495戶，可作為 26 年 營收來源
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2025.12.25：未來還有六大案總銷約149億元，將從2027到 30 年 完工認列
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2025.12.23：隆大簽約高雄清潔隊舊址公辦都更案，投資56億建住宅
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2025.12.23：將投資55.67億元興建住宅，預計 32 年 完工
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2025.12.23：基地鄰近輕軌C34五權國小站和捷運黃線Y13站，開發規模預估達1.7萬坪
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2025.12.23：高市府採100%權利金方式分配，挹注權利金約26.2億元
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2025.12.23：隆大將把此案打造成高雄公辦都更或捷運聯合開發案的標竿
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2025.12.23：該基地位於三多二路與和平一路交叉口，前身為屋齡逾60年的清潔隊辦公室
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2025.12.23：高市府2024.12.12公告劃定為都市更新區，並移交捷運工程局辦理活化招商
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2025.12.23：基地周邊需退縮空間，形塑更安全、友善且舒適的人行環境
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2025.12.23：公辦都更除了提供環保局新辦公空間，也提供高齡化社會所需的日照中心
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2025.12.23：此案是陳其邁市長上任來，捷運局完成的第8個土地開發簽約案件
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2025.12.23：規劃興建3棟地上28層、地下6層的集合住宅大樓
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2025.12.23：低樓層將設置店鋪，高市府可取得270坪日照中心及150坪環保局辦公室
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2025.12.23：將配合淨零碳排政策，取得銀級綠建築及耐震標章
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2025.12.23：捷運局即將辦理評選及招商中案件，累積將挹注捷運建設536億元
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2025.12.18：裕隆傳將把納智捷股權移轉至與鴻海合資的鴻華先進，汽車類股逆勢上揚
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2025.11.24：華友聯、隆大、鑫龍騰為高雄上市櫃建商EPS前三強
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2025.11.24：隆大前三季EPS為4.31元，主要來自「鳳凰信義」入帳
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2025.11.24：隆大 25 年營收多來自毛利率較高的房屋銷售
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2025.11.18：熱門股，隆大獲利能力受認同，外資和自營商聯手買超728張
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2025.11.18：股價跳空開高，終場收30.40元，漲幅6.11％
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2025.11.18： 9M25 初放量突破 2025.11.60 均線，經過兩個多月盤整
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2025.11.18： 2025.11.17 出現帶量的十字K棒，股價未破W底頸線
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2025.11.18：具 2025.11.05 、2025.11.10 、2025.11.20 均線同步向上線型結構優勢
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2025.11.18：若量增收紅K棒，回補31.5到33.6元缺口機率高
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2025.11.18：股價向上後，將面臨前一波高檔套牢賣壓
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2024.10.09：隆大 9M24 營收3.75億，年增223％，前三季44.57億，年增23％
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2024.10.09：隆大前三季營收衝高，主要來自「鳳凰信義」交屋入帳貢獻
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2025.09.25：隆大樂觀 25 年營收締次高，前 8M25 營收達40.81億元，可望超越 21 年
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2025.09.25： 25 年共有五個新成屋案可供銷售入帳，總銷合計94億元，為營收增添動能
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2025.09.25：營造工程方面，屏東國際棒球場將認列5億到6億元營收
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2025.09.25：鳳凰信義已入帳，總銷約12億元鳳凰悅，還有47戶新屋可供銷售
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2025.09.25：隆大預估推案量還有二案，鳳凰橋科ONE和鳳凰萃，總銷各有27億元
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2025.09.25：鳳凰橋科ONE已售出12戶，鳳凰萃則已售出35戶，力拚年底完工
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2025.09.25：隆大已規劃七建案，預計2027到 30 年 陸續完工，總銷達165億元
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2025.09.24：預售入帳加成屋銷售，隆大 25 年營收拚歷史次高
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2025.09.24：隆大 25 年有五個新成屋可銷售入帳，總銷合計94億元，總戶數773戶，已售出616戶，已入帳578戶，還有已售出待入帳戶數38戶，剩下157戶可供銷售
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2025.09.24：「鳳凰信義」至 8M25 底已交屋入帳189戶，助攻前8月營收衝至40.81億元，25 年營收可望超越 21 年 47.40億元的歷史次高紀錄
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2025.09.24：隆大營運以住宅建案為主、營造工程為輔
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2025.09.24：總銷約12億元的鳳凰悅，還有47戶新屋可供銷售
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2025.09.24：隆大預估的推案量還有二案，合計54億元，力拚 25 年底可以完工
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2025.09.24：隆大規劃七個建案，27 年 到 30 年 陸續完工，總銷達165億元，初步將採先建後售
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2025.09.22：預售交屋入帳，高雄營建三雄 25 年營收唱高調
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2025.09.22：隆大和華友聯將挑戰歷史次高
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2025.09.22：隆大 7M25、8M25 營收飆高，累計前 8M25 營收衝至40.81億元
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2025.09.22：隆大總經理指出，主要是「鳳凰信義」交屋入帳貢獻
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2025.09.22：隆大「鳳凰悅」已進場銷售，「鳳凰萃」拚年底前完工
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2025.09.22：隆大「橋科ONE」大樓，可望 4Q25 完工交屋
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2025.09.22：隆大屏東棒球場工程，25 年預估認列4到5億元
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2025.09.22：法人說隆大 25 年營收目標可達50多億元
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2025.09.08：新青安鬆綁，南部營建業受惠大於北部，隆大可望受惠
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2025.09.08：新青安貸款上限1000萬，總價1250萬內的房屋是主要受惠者
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2025.09.08：高雄建商以成屋銷售為主，新青安鬆綁受惠最大
產業面深入分析
產業-1 營建-建商產業面數據分析
營建-建商產業數據組成：華友聯（1436）、三地開發（1438）、名軒（1442）、三洋實業（1472）、國建（2501）、國揚（2505）、全坤建（2509）、太子（2511）、龍邦（2514）、中工（2515）、新建（2516）、冠德（2520）、京城（2524）、皇普（2528）、華建（2530）、宏盛（2534）、達欣工（2535）、宏普（2536）、聯上發（2537）、基泰（2538）、櫻花建（2539）、愛山林（2540）、興富發（2542）、皇昌（2543）、皇翔（2545）、根基（2546）、華固（2548）、綠意（2596）、潤弘（2597）、全心投控（2718）、台開（2841）、富華新（3056）、鑫龍騰（3188）、昇陽（3266）、森寶（3489）、聯上（4113）、富宇（4907）、坤悅（5206）、亞昕（5213）、德昌（5511）、三豐（5514）、建國（5515）、雙喜（5516）、隆大（5519）、工信（5521）、遠雄（5522）、豐謙（5523）、順天（5525）、鉅陞（5529）、鄉林（5531）、長虹（5534）、大城地產（6171）、達麗（6177）、新潤（6186）、理銘（6212）、富旺（6219）、富裔（6264）、欣巴巴（9906）、潤泰新（9945）、三發地產（9946）
營建-建商產業基本面
圖(16)營建-建商 營收成長率（本站自行繪製）
圖(17)營建-建商 合約負債（本站自行繪製）
圖(18)營建-建商 不動產、廠房及設備（本站自行繪製）
營建-建商產業籌碼面及技術面
圖(19)營建-建商 法人籌碼（日更新）（本站自行繪製）
圖(20)營建-建商 大戶籌碼（週更新）（本站自行繪製）
圖(21)營建-建商 內部人持股變動以及產業面技術分析（月線圖/月更新）（本站自行繪製）
產業面新聞筆記彙整
營建產業新聞筆記彙整
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2026.04.16：台灣房市出現「死亡交叉」，新成屋數量超過新生兒，且台北市總人口十年減少近一成
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2026.04.16：空屋率高達 10.43%，其中小坪數住宅空置率近兩成，房地產市場供過於求情況嚴重
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2026.04.09：六大代銷龍頭同步表示房市最壞時機已過，銀行貸放彈性增加，自住需求回流
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2026.04.07：房市第 2 戶貸款成數由 5 成放寬至 6 成，有助於成交量回溫及房屋交易平台營運向上
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2026.03.31：央行對新青安補貼延續持保守態度，若 7M26 補貼結束，貸款人利率將立即跳升
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2026.03.31：房市預期維持量縮價平，銀行無立即信用風險，看好中信金、第一金
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2026.03.30：央行放寬房市政策，新青安貸款不計入銀行法上限，且第 2 戶貸款成數上修至 60%，有利買氣回溫
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2026.03.30：房市處於修正期後段，貸款成數鬆綁視為轉佳訊號，預估最壞時期已過，市場朝向軟著陸發展
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2026.03.30：土方去化與報價上漲雖增加約 2% 成本，但對建案工程進度影響有限，整體毛利率仍維持穩健
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2026.03.30：政府近期放寬第二戶房貸放款成數，市場期待政策逐步鬆綁，有助於消化房市短期停滯之銷售率
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2026.03.30：房市受打房政策影響整體偏冷，但雙北精華區商辦與住宅需求仍緊缺，具備較強的抗跌與去化能力
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2026.03.30：現金殖利率飄香營建股吸睛，美伊戰事使資金轉向避險，央行鬆綁貸款帶動市場信心
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2026.03.20：受惠房市政策利多，海悅等營建相關個股獲市場關注
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2026.03.20：央行將第二戶房貸成數上限放寬至6成，有助於舒緩換屋族資金壓力
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2026.03.20：營建類股受政策微調激勵普遍走強，怡華今日盤中強勢漲停
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2026.03.20：央行決議鬆綁第二戶房貸成數至6成，政策利多帶動營建股走勢強勁
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2026.03.24：營建業受惠北士科輝達設廠效應，華固、遠雄等建商具題材，且普遍具備 6% 以上殖利率
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2026.03.23：央行首度鬆綁信用管制，調高第二戶購屋貸款成數，有利於低檔營建股如遠雄、國建
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2026.03.20：維持利率不變，上修 26 年 GDP 至 7.28%，房市管制調升第 2 戶貸款成數上限至 6 成
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2026.03.19：央行鬆綁第 2 戶限貸成數，回應自住換屋需求，市場預期對營建股與房市具正向激勵作用
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2026.03.19：住宅貸款年增率從 11.3% 降至 4.5%，建築貸款降至 1.5%，顯示信用資源過度集中情況已改善
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2026.03.13：美國房市與財政，1M26 新屋開工優於預期但營建許可轉弱，房市受高利率壓制，復甦動能仍屬溫和
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2026.03.13： 2M26 預算赤字持平，利息與軍事支出墊高成本，中期財政改善空間受限於高債務基數
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2026.03.05：全台待售新成屋達 11.21 萬宅創歷史新高，新屋庫存壓力迫使建商降價去化
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2026.03.05：全國空屋數達 98.06 萬宅，空屋率 10.43% 創歷史次高，結構性風險擴散
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2026.03.05：人口連 25 個月負成長，勞動人口長期下滑致購屋需求消失，房市轉為買方市場
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2026.01.21：AI成「吞電怪獸」，鄉林賴正鎰：未來十年是能源黃金期
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2026.01.21：AI的終點是電力，誰掌握能源，誰就能擁有天下，接下來十年將是能源產業發展的黃金期
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2026.01.21：鄉林已成立新事業部門，規畫跨國投資能源供給公司，涵蓋石油、天然氣與乾淨能源
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2026.01.21：能源投資項目第一年可望為集團帶入約新台幣40至50億元營收，未來二至三年有機會成長至200至300億元
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2026.01.21：分析師江慶財指出，營建股近期表現落後大盤，建議投資人若出現反彈時宜採取減碼策略
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2026.01.21：愛山林受房市政策與買氣影響較大，反彈建議調節
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2026.01.21：政策管制與資金面雙重壓力下，營建股短線難有表現
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2026.01.10：第七波信用管制未鬆綁，25 年 買賣移轉棟數恐創 9 年新低，量縮但價格高檔盤整
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2026.01.04：內政部實施土方新制，強制清運車裝 GPS 並改用電子聯單，嚴查不法繞場與虛偽申報
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2026.01.04：處理場容量飽和致清運費暴增 5 至 6 倍，民間工地因無處收容土石方引發大規模停工潮
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2026.01.04：營造成本因新制配套不足屢創新高，業界呼籲政府擴充處理能力以維持產業正常運作
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2025.12.26：市場回溫，營建股喜迎 26 年交屋潮
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2025.12.26：央行未重手打房，新青安核撥回升，26 年不落日，營建股築底反彈
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2025.12.26：國建、華固、遠雄、達麗、潤泰新等，26 年 將迎來交屋潮題材
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2025.12.24：房貸總量回歸內控、新青安不落日！利空出盡、交屋潮加持，潛力營建股出列
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2025.12.24：央行管制政策未鬆綁，但放款集中度改為銀行自主管理
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2025.12.24：金管會於 9M25 鬆綁，新青安貸款額度不計入銀行法72-2條
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2025.12.24：央行宣示不動產放款集中度，日後回歸銀行自主管理
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2025.12.24：新青安2.0的推出，使 26 年 起房市與營建股可望出現生機
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2025.12.24：內政部規劃新青安2.0版，可望延續原方案多項作法
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2025.12.24： 20 年 低利率環境造就房市大漲，23 年 房地產成交量萎縮
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2025.12.24： 8M23 新青安方案，再次導致不動產市場價量齊揚
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2025.12.24：2024.04花蓮大地震引發都更議題，助漲房地產
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2025.12.24：2024.09央行祭出第七波選擇性信用管制，市場信心盡失
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2025.12.24：2025.03央行沒有實施第八波管制，營建指數一度反彈
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2025.12.24：央行房市管制增加彈性，不動產放款回歸銀行自主管理，有助於市場信心回溫
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2025.12.19：央行房市政策沒再出重手！資金秒懂訊號，營建股全面回神
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2025.12.19：央行理監事會後房市政策維持不變，未加碼打房，市場氣氛回溫
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2025.12.19：部分建商年底、26 年初陸續有建案入帳題材，吸引資金回流營建族群
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2025.12.19：華固、潤隆等指標建商表現亮眼，反映市場對建案認列的期待
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2025.12.18：房市管制沒鬆綁明日營建股怎麼走？分析師：不至於有失望性賣壓
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2025.12.18：央行宣布政策利率「連七凍」，選擇性信用管制未鬆綁
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2025.12.18：央行對房市政策態度偏鷹派，對營建產業形成壓抑
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2025.12.18：近期市場關注度較高、資金流入明顯的營建股：長虹、遠雄、華固、冠德、新潤及國建
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2025.12.20：新青安政策將全面檢討調整，在居住正義原則下重新思考，避免既有問題持續存在，預計 1Q26 討論
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2025.12.20：租金補貼納入量的管制，執行面更嚴謹；加大力道推動包租代管，整合租金補貼、包租代管與社會住宅為百萬租屋政策新架構
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2025.12.20：台美關稅談判目標為儘快落地、降低不確定性，談判結果有機會不高於競爭國家，確保產業競爭空間
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2025.12.20：台美談判強調「台灣模式」與「立足台灣、根留台灣」原則，否認外媒報導3,000億美元投資美國數字
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2025.12.20：傳產承受關稅衝擊，政府編列韌性特別預算支持，資源力道不會打折
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2025.12.20：電力供應方面，台電評估到 30 年 前電力供應無虞，政府已開始預作準備，所有規劃以安全為最高原則
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2025.12.19：第七波信用管制不會放寬，貸款集中度仍高於1 10M09底水平，維持現有管制力度
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2025.12.19：行政部門推出輕安2.0政策欲放寬房貸，但央行不太可能配合放寬信用管制措施
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2025.12.19：央行將改為由各銀行自主控管貸款，每月回報央行，逐步調整管制方式
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2025.12.19：房市過熱現象逐漸降溫，有助降低金融體系潛在系統風險，央行樂見房市冷卻
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2025.12.19：台灣通膨指數可能低估，房租指數不準確，央行可能需升息以降低台美利差
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2025.11.26：社群熱度不減！房市買氣降溫、網友聲量仍破289萬則，意藍總座揭三大焦點
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2025.11.26：2025 1H25 全台房市成交量雖下降，但社群討論聲量達289萬則，顯示房市話題仍熱烈
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2025.11.26：意藍資訊總經理楊立偉指出，1H25 房市討論三大主軸為品牌建商、指標建案與重畫區大案
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2025.11.26：新案待售存量創新高至 18.4 萬戶，建商降價壓力累積但有助銷售去化
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2025.11.26：央行三大房市觀察指標顯示房市已冷卻，預期 1H26 不動產信用管制陸續退場
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2025.11.26：信義及海悅代銷營收已止穩回升，房市成交量落底訊號浮現，預期緩步築底回升
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2025.11.26：五大行庫房貸利率自 9M25 開始下降，有利消費者購屋信心回溫
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2025.11.21：分析師：股市被套難買房，營建股面臨缺資金、無題材、籌碼不友善三重壓力
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2025.10.23：政府持續打炒房，高價成交恐引起主管機關關注，未來豪宅貸款鬆綁時程恐將延後
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2025.10.22：建商大老預測未來5年房市難有起色
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2025.10.22：928檔期銷售總金額較 24 年大減近3成
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2025.10.22：各大建商紛紛喊停購地，對市場信心低
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2025.10.22：央行不放水、融資管制致使房市交易量驟降
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2025.10.22：建商普遍認為風險過高，暫緩購地囤地策略
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2025.10.16：中國房市「好房子」政策政策帶動新成屋銷售回溫，重點城市成交量增加
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2025.10.16：政策側重新建案，可能對中古屋市場造成衝擊
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2025.10.16：政府工作報告首次提及「好房子」計劃，各地制定建設指引
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2025.10.16：房企將此政策視為房市復甦的「特效藥」
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2025.10.16：中古屋面臨嚴峻挑戰，可能被市場視為「壞房子」
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2025.10.16：新樓盤高得房率成為變相降價策略，衝擊舊有房產
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2025.10.17：新青安房貸 9M25 起不受銀行法限制，待撥件數與金額大幅下降
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2025.10.17：待撥件數降至5,200件，金額降至566億元，減少逾50%
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2025.10.17：等待撥款時間縮短至約2個月內
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2025.10.17：超過50歲申貸戶數達6,765戶，年收入逾300萬戶數6,737戶
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2025.10.17：財政部長承諾將提出新青安檢討報告
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2025.10.18： 9M25 個人房地合一稅收44.5億元，年減30.3%，主因打炒房政策使房市買氣低迷
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2025.10.18：營利事業房地合一稅收399.6億元，年增37.1%，企業積極購置不動產
個股技術分析與籌碼面觀察
技術分析
日線圖：隆大的日線圖數據主要呈現波動來回振盪趨勢。日線圖變化幅度相對溫和，趨勢存在不確定性，數據相對穩定，代表各週期均線趨於糾結，等待帶量突破或跌破。
（判斷依據：日K線圖的收盤價變化與成交量，反映市場短期情緒與資金流向。）
圖(22)5519 隆大 日線圖（本站自行繪製）
週線圖：隆大的週線圖數據主要呈現波動來回振盪趨勢。週線圖變化幅度適中，趨勢存在不確定性，數據相對穩定，代表週成交量相對低迷，市場對中期方向持觀望態度，股價圍繞關鍵週均線波動。
（判斷依據：週線圖分析通常用於制定中期投資策略或判斷大波段方向，需結合更長期的趨勢（如月線）及基本面變化進行綜合考量。）
圖(23)5519 隆大 週線圖（本站自行繪製）
月線圖：隆大的月線圖數據主要呈現波動來回振盪趨勢。月線圖變化幅度較為明顯，趨勢存在不確定性，數據波動處於正常範圍，代表月成交量相對平穩或萎縮，市場對長期前景持謹慎觀望態度，股價在重要月均線附近盤整。
（判斷依據：觀察極短期月均線（如5月線）、短期月均線（如10月、20月線）及中長期月均線（如60月線、120月線、240月線）的排列型態與交叉，是判斷數年至數十年級別大趨勢方向、強度及歷史性轉折點的核心。）
圖(24)5519 隆大 月線圖（本站自行繪製）
籌碼分析
三大法人買賣超
- 外資籌碼：隆大的外資籌碼數據主要呈現波動來回振盪趨勢。外資籌碼變化幅度極為顯著，趨勢存在不確定性，數據波動較為劇烈，代表外資進出動作不明顯，市場方向未明。
（判斷依據：觀察外資買賣超的連續性、規模及佔成交比重，有助於判斷其操作的真實意圖與對股價的影響力。） - 投信籌碼：隆大的投信籌碼數據主要呈現穩定來回振盪趨勢。投信籌碼變化幅度相對溫和，趨勢存在不確定性，數據相對穩定，代表投信對該股操作暫緩，籌碼變化不大。
（判斷依據：持續買超可能代表投信看好公司成長性、季報表現或特定題材發酵。） - 自營商籌碼：隆大的自營商籌碼數據主要呈現微弱下降趨勢。自營商籌碼變化幅度極為顯著，趨勢高度可靠，數據波動較為劇烈，代表自營商（自行買賣）略有賣出，或避險賣壓略增。
（判斷依據：自營商的累計買賣超通常反映市場短期波動操作及權證等衍生性商品的避險需求。）
圖(25)5519 隆大 三大法人買賣超（日更新/日線圖）（本站自行繪製）
主力大戶持股變動
- 1000 張大戶持股變動：隆大的1000 張大戶持股變動數據主要呈現穩定來回振盪趨勢。1000 張大戶持股變動變化幅度相對溫和，趨勢較為可靠，數據相對穩定，代表籌碼流動不明顯，市場缺乏明確主力動向。
（判斷依據：此數據通常每週公布一次，適合用於觀察中長期籌碼趨勢的演變。） - 400 張大戶持股變動：隆大的400 張大戶持股變動數據主要呈現穩定來回振盪趨勢。400 張大戶持股變動變化幅度相對溫和，趨勢存在不確定性，數據相對穩定，代表四百張大戶人數變化不大，籌碼結構持平。
（判斷依據：相較於千張大戶，400張大戶的人數基數通常較大，其變動可能更細微地反映市場中堅力量的動向。）
圖(26)5519 隆大 大戶持股變動、集保戶變化（週更新/週線圖）（本站自行繪製）
內部人持股異動
公司經營者持股異動情形：該數據主要分析隆大的公司經營團隊持股變動情形，不同經營管理人由不同顏色區線來標示，並且區分經營管理者身份，以視別籌碼變動的重要性。灰色區域則是綜合整體增減量的變動情形。
圖(27)5519 隆大 內部人持股變動（月更新/月線圖）（本站自行繪製）
研究總結與未來展望
未來發展策略與展望
展望未來，隆大營建將持續以穩健的步伐，在挑戰與機會並存的市場環境中尋求成長。
核心發展策略
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持續深耕高雄，拓展潛力區域：維持高雄市場的領導地位，特別是掌握橋頭科學園區、楠梓產業園區等發展紅利。同時，逐步增加桃園、花蓮等地的開發比重，分散區域風險。
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優化產品結構，回應市場需求：針對首購族、換屋族及科技業員工等主力客群，開發符合需求的住宅產品。同時，評估市場狀況，適度開發工業廠房及商業空間。
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維持雙軌營運彈性：根據房地產景氣週期，靈活調配營造與建設的資源投入，確保營運韌性。
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強化「先建後售」策略：在政策環境下，以成屋銷售為主軸，降低預售風險，並提升產品價值能見度。
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穩健財務管理與股東回饋：維持健康的負債比，確保現金流穩定。持續穩定的股利政策，回饋股東支持。
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推動永續經營 (ESG)：逐步導入綠色工法與環保建材，提升建築物的節能效益與居住品質，探索智慧建築應用，回應永續發展趨勢。
市場展望與營運動能
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高雄市場潛力：董事長陳武聰看好高雄房市，特別是高科技產業進駐帶來的剛性需求，將持續支撐市場。
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2025 年營收動能：五大新建案預計於 2025 年完工入帳，總銷近百億，搭配「鳳凰 Villa」等餘屋銷售，可望支撐 2025 年及 2026 年的營收表現。
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土地庫存支撐：目前持有可供未來 5 年開發的土地儲備，為長期發展奠定基礎。
面臨挑戰
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政策不確定性：政府房市調控政策（如信用管制、囤房稅等）仍是主要挑戰，可能影響市場買氣及建商融資成本。
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成本控管壓力：營建成本（工資、原物料）雖趨於穩定，但仍處於相對高檔，對利潤率形成壓力。
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市場競爭加劇：同業積極布局，尤其在高雄市場競爭激烈。
整體而言，隆大營建憑藉其區域深耕優勢、穩健的雙軌營運模式及充足的開發案量，有望在高雄房市的結構性需求支撐下維持穩定增長。公司未來發展關鍵在於如何有效應對政策風險、提升產品差異化，並在永續發展方面取得更具體的進展。
重點整理
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營運模式：採「營造+建設」雙主軸，依景氣彈性調整，近年以建設開發為主（營收佔比逾 90%），並強化「先建後售」策略。
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市場布局：深耕大高雄地區（佔歷史推案 8 成），逐步拓展至桃園、花蓮等地；並投資日本旅館業務。
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核心產品：以「鳳凰系列」住宅品牌為主，鎖定首購與換屋族，涵蓋大樓與透天產品；亦承接工業廠房及過去的公共工程。
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財務表現：2024 年營收創高（62.51 億元），EPS 3.90 元；維持穩健財務結構（負債比 60-65%）及高現金股利政策（2024 年擬配 3 元）。
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未來動能：2025 年預計有五大建案、總銷近百億元完工入帳；土地庫存充足，可供未來 5 年開發；受惠高雄科技廊帶發展剛需。
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競爭優勢：營運彈性、區域熟悉度、土地儲備、特定工法技術、穩健財務。
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面臨挑戰：房市政策風險、營建成本壓力、區域市場競爭。
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市場定位：高雄區域型領導建商之一，具備高殖利率、防禦型投資特性，與台積電設廠概念具中高關聯度。
參考資料說明
最新法說會資料
- 法說會中文檔案連結：https://mopsov.twse.com.tw/nas/STR/551920250325M001.pdf
- 法說會影音連結：https://youtu.be/1nWnd82s320
公司官方文件
- 隆大營建事業股份有限公司 2024 年第三季財務報告
本文的財務分析主要依據此份財報，包含合併營收、毛利率、營業費用、稅後淨利等關鍵數據。
- 隆大營建事業股份有限公司 2024 年度法人說明會簡報 (2024.12)
本研究主要參考法說會簡報的公司營運概況、產品結構分析、資產開發進度及未來展望。
- 隆大營建事業股份有限公司 2023 年度永續報告書 (2024.07 發布)
此報告詳細說明隆大營建在環境永續發展方面的承諾與具體措施，如鋁模板使用等。
- 隆大營建事業股份有限公司官方網站 (www.longda.com.tw)
提供公司簡介、歷史沿革、工程實績、建案資訊等基本資料。
研究報告與市場資料
- 元大投顧產業分析報告 (2024.12)
該報告深入分析隆大營建的資產開發計畫、轉型策略及市場布局，提供本文在產業分析方面的重要參考。
- 富邦證券產業研究報告 (2024.12)
針對隆大營建的營運概況、資產活化計畫及未來發展提供專業分析與評估。
- 凱基證券投資分析報告（2025.01）
提供近期市場對隆大營建的評價參考。
- MoneyDJ 理財網 – 財經百科 – 隆大
提供公司基本資料、營業項目、市場銷售與競爭等資訊。
- NStock 網站 – 隆大做什麼
提供公司沿革、多角化經營策略、近期營運狀況等補充資訊。
- Vocus 方格子 – 隆大營建相關文章 (包含 64bbeac1fd8978000107e8c7, 6774ece4fd8978000148f769, 64f733a1fd8978000165cd4a 等)
提供分析師或研究者對隆大營運模式、推案策略、政策影響的深入分析。
- CMoney 股市分析與討論區 – 隆大 (5519)
提供營收結構、法人看法、市場討論等即時資訊。
新聞報導
- 工商時報、經濟日報、中時新聞網、鉅亨網、聯合報、Yahoo 奇摩股市等財經媒體 (2023.Q4 – 2025.Q1)
提供隆大營建的最新營收公告、建案進度、土地交易、股利政策、法人說明會重點、市場展望及同業比較等新聞資訊。包含：2024 年營收創高、擬配息 3 元、鳳凰 Villa 交屋、2025 年推案計畫、亞灣土地收購、高殖利率排名等報導。
其他參考資料
- 台灣證券交易所公開資訊觀測站
提供隆大營建的財務報告、重大訊息公告及法人說明會資訊。
註：本文內容主要依據 2023 年底至 2025 年第一季的公開資訊進行分析與整理。所有財務數據、建案資訊及市場分析均來自公開可得的官方文件、研究報告、新聞報導及市場資訊平台。
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| 9 | 「產業面新聞筆記彙整」 | 位於 [5] 產業面深入分析之下 |