新潤 (6186) 4.5分[成長]→獲利能力頂尖，殖利率表現普普 (04/23)

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綜合評分：4.5 | 收盤價：41.25 (04/23 更新)

簡要概述：觀察新潤的基本面與籌碼面變化，目前展現了不錯的投資亮點。 值得投資人留意的是，驚人的資本回報率；此外，投資人著眼於長線的成長潛力，願意在現階段支付溢價；此外，股價表現強勢，反映了市場對公司未來成長潛力的強烈信心，資金追價意願高。 綜上所述，未來的股價表現值得期待，建議持續追蹤這些關鍵因素的發展。

核心亮點

1. 股東權益報酬率分數 5 分，揭示王者級的股東資金回報效率：新潤股東權益報酬率 29.68%，遠超 25% 的驚人數字，代表公司為股東創造財富的效率已達行業內的頂峰水準。

主要風險

1. 預估本益比分數 1 分，顯示潛在買點不佳，需等待估值回落：新潤預估本益比 nan 倍，位於近五年估值波動的頂部或極限區域，從價值角度看，並非理想的潛在買入時點，宜耐心等待估值回歸合理。
2. 預估本益成長比分數 1 分，成長性匱乏難以消化高估值，安全邊際極低：新潤預估本益成長比 nan，意味著其預期成長性相對於當前高昂的本益比而言極為不足，投資安全邊際極低。
3. 產業前景分數 2 分，行業前景存在較多不確定性，發展面臨挑戰：新潤所處的產業（營建-建商）目前前景不明朗，面臨諸多挑戰因素，如市場需求波動、競爭加劇或轉型壓力，公司營運前景存在較多變數。
4. 業績成長性分數 1 分，盈利能力面臨嚴峻考驗，甚至出現衰退：新潤預估每股盈餘年增長率為 nan%，顯示公司盈利能力正遭遇嚴峻挑戰，幾乎停滯不前，基本面狀況堪憂。
5. 法人動向分數 2 分，法人賣盤略顯現蹤，市場信心可能有所保留：三大法人對 新潤 的操作開始出現一些賣出跡象，可能反映市場對公司短期前景或特定因素抱持一定的保留態度。
6. 題材利多分數 2 分，信用評等展望調降加劇融資成本壓力：信用評等機構對 新潤 的展望調降決策，可能加劇其市場融資成本上升壓力。

綜合評分對照表

圖(1)6186 新潤 綜合評分（本站自行繪製）

量化細部綜合評分：4.8

圖(2)6186 新潤 量化細部綜合評分（本站自行繪製）

質化細部綜合評分：4.2

圖(3)6186 新潤 質化細部綜合評分（本站自行繪製）

投資建議與評級對照表

價值型投資評級：★★☆☆☆

• 評級方式：合理：估值位於合理區間+財務指標中性
• 評級邏輯：基於財務安全性、股利率、估值溢價等指標綜合判斷

成長型投資評級：★★☆☆☆

• 評級方式：穩定成長：營收/獲利年增率5%-15%+產業地位穩固
• 評級邏輯：考量營收成長動能、利潤率變化、市場擴張速度等要素

題材型投資評級：★☆☆☆☆

• 評級方式：潛在題材，動能待觀察：有題材發展潛力但尚未形成市場共識
• 評級邏輯：結合市場熱度、政策敏感度、產業趨勢關聯性分析

投資類型適用性對照表

公司基本面分析

基本面量化分析

財務狀況分析

資本支出狀況：新潤的非流動資產數據主要走勢呈現波動來回振盪趨勢。資產變化幅度較為明顯，趨勢存在不確定性，數據波動處於正常範圍，本指標為基本面領先指標，代表資產規模穩定。
（判斷依據：資產配置變化體現業務發展方向、固定資產規模變化顯著，建議關注投資效益和資產配置合理性。）

圖(4)6186 新潤 不動產、廠房、設備及待出售非流動資產變化圖（本站自行繪製）

現金流狀況：新潤的現金流數據主要呈現強烈上升趨勢。現金流變化幅度極為顯著，趨勢較為可靠，數據波動較為劇烈，代表現金流大幅改善。
（判斷依據：流動性狀況反映短期債務償還能力、現金流狀況顯著改善，有利於提升營運靈活性和投資能力。）

圖(5)6186 新潤 現金流狀況（本站自行繪製）

獲利能力分析

存貨與平均售貨天數：新潤的存貨與平均售貨天數數據主要呈現波動來回振盪趨勢。存貨與平均售貨天數變化幅度較為明顯，趨勢存在不確定性，數據波動較為劇烈，代表產品銷售速度持平。
（判斷依據：結合平均售貨天數(DSI)分析，能更全面評估存貨健康度及變現能力。）

圖(6)6186 新潤 存貨與平均售貨天數（本站自行繪製）

存貨與存貨營收比：新潤的存貨與存貨營收比數據主要呈現劇烈下降趨勢。存貨與存貨營收比變化幅度較為明顯，趨勢較為可靠，數據波動處於正常範圍，代表庫存管理極為高效，或反映銷售強勁。
（判斷依據：存貨營收比持續上升可能表明銷售放緩、存貨積壓或產品過時的風險。）

圖(7)6186 新潤 存貨與存貨營收比（本站自行繪製）

三率能力：新潤的三率能力數據主要呈現波動來回振盪趨勢。三率能力變化幅度極為顯著，趨勢存在不確定性，數據波動較為劇烈，代表產品獲利能力持平。
（判斷依據：若毛利率提升但營益率下降，可能意味著營業費用增長過快。）

圖(8)6186 新潤 獲利能力（本站自行繪製）

成長性分析

營收狀況：新潤的營收狀況數據主要呈現波動來回振盪趨勢。營收狀況變化幅度相對溫和，趨勢存在不確定性，數據波動較為劇烈，代表營運規模維持現狀。
（判斷依據：營收是企業經營的命脈，其增長動能直接反映市場競爭力與客戶基礎。）

圖(9)6186 新潤 營收趨勢圖（本站自行繪製）

合約負債與 EPS：新潤的合約負債與 EPS 數據主要呈現波動來回振盪趨勢。合約負債與 EPS 變化幅度較為明顯，趨勢存在不確定性，數據波動處於正常範圍，代表客戶預付款項與收入確認速度平衡。
（判斷依據：若合約負債減少，需分析是因營收順利實現（正面），還是新訂單不足（負面），後者可能影響未來EPS。）

圖(10)6186 新潤 合約負債與 EPS（本站自行繪製）

EPS 熱力圖：新潤的EPS 熱力圖數據主要呈現穩定來回振盪趨勢。EPS 熱力圖變化幅度極為顯著，趨勢存在不確定性，數據相對穩定，代表EPS 表現持平，預估趨勢穩定。
（判斷依據：比較歷史實際值與同期預測值，有助於評估公司達成預期目標的能力及預測模型的準確性。）

圖(11)6186 新潤 EPS 熱力圖（本站自行繪製）

估值分析

本益比河流圖：新潤的本益比河流圖數據點不足以進行趨勢分析

圖(12)6186 新潤 本益比河流圖（本站自行繪製）

淨值比河流圖：新潤的淨值比河流圖數據主要呈現波動來回振盪趨勢。淨值比河流圖變化幅度極為顯著，趨勢存在不確定性，數據波動較為劇烈，代表目前估值在歷史波動範圍內相對穩定。
（判斷依據：P/B比的絕對值高低需結合行業特性（如金融業P/B常較低，科技業可能較高）及公司獲利能力（ROE）進行綜合判斷。）

圖(13)6186 新潤 淨值比河流圖（本站自行繪製）

公司概要與發展歷程

新潤興業股份有限公司（Shin Ruenn Development Co., Ltd.，股票代號：6186）成立於 1998 年 3 月 30 日，原名「晶磊興業股份有限公司」，初始業務為液晶面板驅動 IC 設計。為尋求多元發展，公司自 2011 年起逐步轉型，將營運重心轉移至住宅及大樓開發租售業、不動產買賣業及不動產租賃業，並於同年 7 月 27 日正式更名為「新潤興業股份有限公司」，確立了其在建築與不動產開發領域的核心定位。

公司於 2002 年 8 月 2 日在中華民國證券櫃檯買賣中心（OTC）掛牌交易，屬於建材營建類股。目前實收資本額約為新台幣 17.24 億元。總部位於台北市松山區，由郭長庚先生擔任董事長暨總經理，發言人為蔣秀婷協理。新潤興業秉持「以客為尊」的服務理念，致力於打造高品質建案，滿足不同客層的居住需求，逐步在台灣北部地區建立起穩固的市場地位與品牌形象。

核心業務與品牌策略

新潤興業的營運重心明確聚焦於不動產開發，業務範疇涵蓋：

• 住宅及商業大樓開發：包含透天住宅、別墅、大樓住宅及廠辦大樓的興建與銷售。

• 不動產買賣：積極參與不動產市場交易，尤其集中於台灣北部精華區域。

• 不動產租賃管理：提供住宅及商用空間的租賃服務。

• 都更危老專案開發：參與都市更新與危老建築重建計畫。

• 合建土地開發：透過與地主合作方式進行土地開發。

公司以自有品牌「潤建築」深耕市場，該品牌象徵對建築品質與生活美學的追求。自 2022 年起，品牌升級為「心建築・新建築 2.0 PLUS」版本，強調採用頂級建材（如 YKK AP 氣密窗、Studor 吸氣閥、Sharp 電梯空氣清淨機、三菱全熱交換器、長庚生技活水、Poll-tex 防霾紗窗等）打造健康舒適的「氧生宅」。同時結合智慧人居系統及雲端售後服務（如 24 小時線上工程直播、線上報修系統），展現專業與創新。

產品結構與應用領域

新潤興業的產品主要應用於住宅及商業建築領域，涵蓋透天住宅、別墅、大樓住宅及廠辦大樓等多樣建築型態。服務對象以自住購屋族群及商業用戶為主。

近年來，公司產品更聚焦於滿足現代人對健康、防疫及智慧生活的需求，積極開發健康住宅（氧生宅）、防疫抗菌社區及綠建築等高端產品。同時，公司亦強調社區整體營造，例如設置「潤咖啡」等社區服務設施，提升住戶生活品質。

在技術特色方面，「潤建築」品牌推動的「心建築 2.0 PLUS」理念，導入多項創新技術：

• 健康建築技術：強調採用抗菌建材、淨水系統及有效阻隔 PM2.5 的防霾紗窗，營造健康的室內環境。

• 智慧人居系統：整合智能家居設備，提供便利、安全的居住體驗。

• 雲端售後服務：透過 APP 提供 24 小時線上施工監看與報修服務，提升施工品質透明度與售後服務效率。

營收結構與財務表現

營收結構分析

根據 2023 年財報，不動產及營建業務佔總營收高達 98.96%，顯示公司高度專注於房地產開發核心本業。

財務績效分析

新潤興業近年營運表現亮眼，展現強勁成長動能：

• 2023 年度：合併營收達 36.57 億元，年增 46.8%；營業利益及稅後純益分別年增 35.17% 及 36.2%；每股盈餘（EPS）為 2.97 元。

• 2024 年度：業績再創高峰，全年合併營收達 91 億元，稅後淨利 9.7 億元，年增率分別高達 149% 與 117%。每股稅後盈餘（EPS）達到 5.63 元，創下歷史新高。此顯著成長主要受惠於新北市泰山區「新潤 A5」、淡水區「新潤心苑」、桃園蘆竹區「新潤麗蒔」及新北新莊區「新知商辦大樓」等多個建案完工交屋入帳。

• 2025 年第一季：受惠台北市南港區「擎天森林」開始交屋入帳，單季合併營收達 22.5 億元。其中，3 月單月營收約 21.9 億元，年增率高達 566.81%，顯示短期營運動能強勁。

股利政策與財務結構

公司股利政策方面，董事會決議 2023 年度盈餘分配，每股配發 3.5 元股利，包含現金股利 2 元及股票股利 1.5 元，股利水準創下近八年新高，盈餘配發率超過 100%，顯示公司現金流穩健且具備持續回饋股東的能力。

財務結構方面，新潤資本規模相對中小，主要依賴銀行融資支持推案。公司採取保守財務策略，不囤地，建照核發後即銷售，以確保資金流動性。雖然銷售費用率較高，反映公司積極投入行銷推廣，但有效加速建案去化及現金回籠，整體財務結構維持穩健。

市場布局與區域策略

圖(14)營運版圖（資料來源：新潤公司網站）

新潤興業的營運版圖主要聚焦於北台灣精華區域，策略性選擇交通便利、具發展潛力的地點進行開發：

• 大台北都會區：

  • 新北市：泰山區（鄰近機捷 A5 站）、淡水區、新莊區（副都心、北側知識產業園區）、土城區、板橋區（江翠北側重劃區）、林口區。

  • 台北市：北投區（北投士林科技園區）、南港區、大同區。

• 桃園都會圈：

  • 蘆竹區（機場捷運 A10 站周邊、航空城計畫區）。

  • 中壢區（青埔高鐵特區）。

  • 大園區。

  • 桃園區（綠線 G15A 站周邊）。

客戶群體與價值鏈分析

目標客群分析

新潤興業的產品定位精準鎖定三大目標客群：

1. 首購族：提供總價合理、規劃優質、付款方案彈性的住宅產品。

2. 換屋族：打造符合生活品質提升需求、注重建材與設計的精品住宅。

3. 自住型客戶：著重居住機能、生活便利性及健康智慧概念的導入。

因應市場小宅化趨勢，公司主力產品多為 2 至 3 房格局，符合現代家庭結構需求。

上下游關係

• 上游供應鏈：新潤與多家國際及日系頂級建材品牌（如 YKK AP、TOTO、Panasonic、三菱、Sharp 等）建立合作關係。營造方面，與新潤建設機構、揚潤營造、暐潤營造等專業團隊密切合作，實現「建設+營造」雙驅模式，提升工程效率與品質控管。

• 下游客戶：主要為購屋自住客群及部分長期置產投資者。公司透過提供高品質產品、健康智慧概念、彈性付款方案及完善的售後服務與社區營造，吸引注重生活品質的消費者，提升客戶滿意度與品牌忠誠度。

競爭態勢與市場地位

主要競爭對手

台灣建築及不動產開發市場競爭激烈，新潤興業面臨的主要競爭對手包括：

• 大型建設公司：國泰建設、國揚、太設、太子建設、冠德、宏璟建設、華建、宏盛、宏普、聯上發、基泰、興富發、皇翔、日勝生、華固等。

• 業務相近上市公司：建台、上曜、華友聯、三地開發、雋揚、名軒、宏和、大將、怡華、寶徠等。

這些公司多在北台灣市場具有相當的開發規模與品牌影響力。

市場地位與競爭優勢

新潤興業屬於北台灣十大建設公司之一，近年透過積極推案與策略性土地布局，市場地位穩固。雖無具體市佔率數據，但其營收規模、建案銷售表現及品牌知名度均名列前茅。公司的核心競爭優勢體現在：

1. 品牌力與產品規劃：持續強化「潤建築」品牌價值，注重產品規劃，創造高坪效與空間利用，符合自住需求。

2. 土地開發與儲備充足：積極透過合建、危老、都更等多元管道取得土地，降低風險；未來數年儲備案量充足（2025-2027 年預計完工總銷約 210-214 億元），確保中長期營收動能。

3. 成本控管與營建管理：掌握銷售與發包時程接近的優勢，精準控管營建成本，維持建案利潤率。

4. 多元產品線與市場定位：除住宅外，亦拓展至商用不動產（如新知商辦大樓），增加營收來源。

5. 創新與服務：領先導入健康宅、智慧建築概念，並提供優質售後服務與社區營造，提升客戶滿意度。

重大工程建案彙整

新潤興業近年積極推案，以下為重點建案資訊彙整：

已完工建案

註：新知商辦大樓原於 2Q24 公告以 29.9 億元售出，預計貢獻 EPS 3.69 元，但 3Q24 因買方因素交易破局。後續於 2024 年底前完成銷售。

進行中與預計完工建案

註：總銷金額若為合建案，僅列示新潤興業可分回部分。「森中央」於 2025 年 1 月發生工地火警，為亞昕國際主導，新潤投資比例 18.472%。

規劃中建案

個股質化分析

個股新聞筆記彙整

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  2026.03.31：名列 1Q26 上櫃公司跌幅第11至20名名單，顯示股價修正幅度顯著
  
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  2025.11.19：營建八雄業績喊衝，新潤 25 年前 10M25 營收均創同期新高
  
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  2025.09.12：搶搭完工交屋潮順風車，上市櫃建商前 8M25 營收報喜
  
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  2025.09.12：皇普、新潤前 8M25 營收均已超越 24 年 25 年
  
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  2025.09.10：交屋潮報到，新潤 8M25 營收暴衝，改寫歷年同期新高紀錄
  
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  2025.09.10：新潤 8M25 營收達9.79億元，年增率達23.24％
  
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  2025.09.10：新潤 25 年主要交屋認列大案為「擎天森林」、「新潤青樺」等
  
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  2025.09.10：新潤累計前8月營收達90.92億元，創下歷年同期新高，25 年有機會挑戰百億大關
  
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  2025.09.04：富華、新潤受惠房市與公共工程，入選中堅潛力企業
  
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  2024.08.28：卓揆喊話「銀行水龍頭要開大」，營建股蓄勢待發
  
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  2024.08.28：新潤2024.09.03將除息1.52元，股價上漲0.74％
  
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  2025.08.12：新潤興業 1H25 稅後純益9.74億，年增1.87倍，EPS達5.64元，創同期新高
  
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  2025.08.12： 1H25 EPS超越 24 年 25 年，營收、稅後純益、EPS均創歷年同期新高，主要受惠台北市南港「擎天森林」等大案完工入帳
  
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  2025.08.12：新潤還有土城「新潤青樺」、林口「新潤 Double」等案將完工交屋
  
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  2025.08.12： 24 年 配息1.52元、配股1.3元，預計2025.09.03除權息交易
  
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  2025.08.13：新潤 1H25 稅後純益9.74億元，年增1.87倍，EPS達5.64元，創同期新高
  
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  2025.08.13：新潤 1H25 營收59.22億元創同期新高，南港「擎天森林」完工入帳是主因
  
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  2025.08.13：新潤還有「新潤青樺」、「新潤Double」二大案將完工，25 年業績可望再創新高
  
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  2025.06.30：【上櫃薪資排行】股王最大方！信驊年薪中位數突破400萬，建商新潤擠進前十名
  
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  2024.06.02：櫃買中心公告上櫃公司 24 年 平均員工薪資
  
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  2024.06.02：新潤員工薪資排名第12至20名之間
  
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  2024.05.23：新潤建設機構董事長黃文辰認為，北士科住宅供給量有限，支撐房價穩定成長
  
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  2025.05.19：輝達總部題材受關注，士開、新潤、華固、士紙、新紡等個股量價變化是觀察重點
  
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  2024.05.19：7家上市建商前 4M24 業績亮眼，新潤營收創同期新高
  
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  2025.04.21：本周有三家公司迎來股東會紀念品最後買進日，分別是今皓、新潤和新華，都送超商商品卡
  
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  2025.04.21：4/28-5/2為最後買進日，今皓、新潤在 2025.04.28 截止
  
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  2025.04.14：喜迎交屋潮，上市櫃建商慶豐收，新潤等 3M25 及 1Q25 營收創新高
  
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  2025.04.14：新潤 24 年營收91.2億元，1Q25 受惠「擎天森林」交屋，營收達22.5億元
  
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  2025.04.14：新潤接下來新北土城「新潤青樺」也可望交屋入帳，預計分回總銷約39億元
  
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  2025.04.02：建案完工入帳！海悅 3M25 營收9.23億元，年增6成，受益於「擎天森林」建案完工入帳及代銷業務回升
  
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  2025.04.02：南港百億大案「擎天森林」交屋入帳，海悅 3M25 營收大噴出66％至9.23億
  
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  2025.04.02： 2Q25 起，全台新的代銷建案陸續啟動開案銷售，重點建案銷售價格貼近市場行情
  
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  2025.04.02：重點建案包括新北「A3光點」、台中「南悅豐映」與高雄「達麗未來市」等，將依完工時程貢獻營收
  
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  2025.04.02：329檔期全台代銷建案已陸續開案，包含新潤世界城等
  
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  2025.04.02：板橋湳雅夜市都更案「新潤世界城」，海悅於2021.03以6.7億元取得部分土地共同開發
  
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  2025.04.02：海悅目前全台在手代銷建案總銷金額合計約3,300億元，代銷本業業績來源穩定
  
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  2025.03.24：開盤／台股早盤又噴！大盤飆漲逾105點，營建股新潤有不錯表現
  
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  2025.03.13：新潤興業 24 年 稅後淨利9.7億元年增117%，EPS達5.6元，營收獲利雙成長，受益於多個完工交屋建案的挹注，並積極進行合建／危老／都更等土地開發
  
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  2025.03.13： 25 年 有「擎天森林」、「新潤青樺」完工交屋，預計推出中壢「新潤潤青」與林口「世界都心」等新案
  
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  2025.03.14：新潤興業 24 年稅後純益9.7億元年增1.17倍，EPS達5.6元，史上第三高
  
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  2025.03.14：新潤 24 年EPS 5.63元，營收年增149%，建案儲備量能充足，中長期業績動能無虞，將精準掌握營建成本控管，維持建案利潤
  
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  2025.02.24：第一金投顧看好宏盛、達麗、新潤、坤悅等10檔營建股
  
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  2025.01.22：亞昕、新潤新莊建案工地火警，雙方發聲明致歉
  
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  2025.01.22：新潤投資「亞昕森中央」比例18.472%
  
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  2024.12.09：新潤 11M24 營收達32.31億元，年增率為260.4%，月增率高達204.09%
  
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  2024.12.09：新潤前 11M24 累計營收為89.28億元，年增率達319.75%
  
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  2024.12.09：新潤股價近期下跌2.64%，表現不如相關建材營造股指數下跌0.94%
  
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  2024.11.08：新潤 10M24 營收為10.63億元，年增446.93%，月增953.3%
  
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  2024.11.08： 24 年 1M24-10M24 累計營收達56.97億元，年增率為362.99%
  
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  3Q24 新潤計劃售出新莊「新知商辦」大樓，但因買方無法達成交易條件，宣告交易破局
  
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  3Q24 雖解約未影響損益，但預計若完成處分，將大幅挹注業績
  
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  3Q24 EPS貢獻3.69元沒了！新潤29.9億元新莊「新知商辦」大樓交易案破局
  
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  2Q24 公告，位於新北市新莊區新知段54、54-1地號土地及興建中商辦大樓，以29.9億元成交，買方為自然人；處分利益約5.5億元
  
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  2Q24 依目前股本14.99億元估計，若「新知商辦」完成交割後，每股稅後純益可望挹注達3.69元，堪稱大補丸
  
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  2Q24 新潤 24 年可望獲利豐收，首季營收9.68億元，稅後純益1.3億元，季減58.91％，年增2.72倍，EPS為0.87元
  
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  2Q24 24 年完工交屋量可望有5筆，包括泰山「新潤A5」、淡水「新潤心苑」、蘆竹「新潤麗蒔」、新莊「新知商辦大樓」、南港「擎天森林」，總銷達132.5億元
  
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  2Q24 「新潤A5」正在交屋，2Q24 業績可望優於上季； 2H24 則有4筆完工交屋，其中「擎天森林」可望會跨年度至 25 年 交屋認列，24 年營運有機會大躍進
  
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  2Q24 公布以 29.9 億元整棟售出新北知識產業園區商辦大樓，預估處分利益 5.5 億元，依目前新潤股本約 15 億元計算，每股貢獻 3.67 元
  
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  2Q24 今天公告售出的整棟商辦大樓，目前已進入申請使用執照階段，這筆大樓整棟交易案，預估在 4Q24 完成產權登記並入帳
  
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  2Q24 新潤新洲美段首發案「士科大院」公開 估 27 年 完工入帳
  
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  2Q24 位於台北市北士科園區「士科大院」，正式公開，總銷120多億元，其中新潤可分回金額達77億元
  
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  2Q24 新潤興業董事長郭長庚表示，這是新洲美段的「首發案」，為符合客戶購買能力，推出優惠付款方案，預計 27 年 後完工入帳
  
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  2Q24 24 年新潤可望有五大案完工，總銷達132.5億元，其中部分新案可能跨年度在 25 年 交屋認列，看好新潤 24 年業績表現
  
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  2Q24 24 年 首季稅後純益 1.3 億元，季減約 58.91%，年增 2.72 倍，每股純益 0.87 元
  
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  2Q24 新潤 24 年 計畫推出北士科住宅大樓案「士科大院.」，總銷達 120 億元
  
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  2Q24 也將在桃園青埔高鐵特區推案，同時，新潤年將有 5 筆建案完工，合計總銷 130 億元
  
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  2Q24 新潤 24 年 預計有 5 筆建案完工，合計總銷 130 億元，將使 24 年業績優於 23 年
  
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  2Q24 總銷 23 億元「新潤 A5」正展開交屋，2Q24 業績將有望較首季更佳；而 2H24 陸續有 4 筆個案完工
  
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  2H24 完工個案有新北市淡水的「新潤心苑」，桃園市蘆竹「新潤麗蒔」、新北新莊商辦案「新知商辦大樓」加入
  
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  2Q24 24 年底則有台北市南港區、與亞昕合建的「擎天森林」，「擎天森林」案完工
  
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  2Q24 挾 23 年獲利佳、未來年完工量上看340億元，現金可望快速回收等利多題材
  
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  2Q24 董事會決議慷慨配發股利每股3.5元，包括現金2元、股票1.5元，股利創近八年新高
  
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  2Q24 23 年在完工交屋邁向高峰的挹注下，營收獲利攀升，24 年營收36.57億元、年增46.8％，稅後純益4.46億元、年增36.2％，EPS達2.97元
  
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  2Q24 新潤隨著手中現金大量回收，未來幾年完工交屋量也豐沛，最近也積極攻城略地補貨，為未來幾年的完工交屋案源預作準備
  
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  1M24 迄今就進帳四筆土地，包括 3M24 斥資8.17億元，買下新北市林口區力行段108地號等四筆約501.4786坪土地，及簽進桃園中壢、新北市板橋江翠、台北市大同區秝新公司土地等合建案共三筆
  
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  2Q24 新潤可望有340億元新案陸續完工，包括新北市泰山「新潤A5」、淡水「新潤心苑」、桃園蘆竹「新潤麗蒔」、新北新莊「新知商辦大樓」、北市南港「擎天森林」等五大案完工交屋
  
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  2025至 27 年 預定完工總銷金額達210億元，若順銷去化，可望邁向現金快速回收階段
  
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  2Q24 新潤 24 年積極啟動購地及合建計畫，拿下林口約501坪土地以及簽進3件合建案，而且董事會通過授權董事長50億元內可執行購置土地的額度
  
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  2Q24 新潤 24 年共計將有5筆建案完工，合計總銷130.8億元。法人表示，營收有可望從 2Q24 明顯攀升，年增率上看6成
  

產業面深入分析

產業-1 營建-建商產業面數據分析

營建-建商產業數據組成：華友聯（1436）、三地開發（1438）、名軒（1442）、三洋實業（1472）、國建（2501）、國揚（2505）、全坤建（2509）、太子（2511）、龍邦（2514）、中工（2515）、新建（2516）、冠德（2520）、京城（2524）、皇普（2528）、華建（2530）、宏盛（2534）、達欣工（2535）、宏普（2536）、聯上發（2537）、基泰（2538）、櫻花建（2539）、愛山林（2540）、興富發（2542）、皇昌（2543）、皇翔（2545）、根基（2546）、華固（2548）、綠意（2596）、潤弘（2597）、全心投控（2718）、台開（2841）、富華新（3056）、鑫龍騰（3188）、昇陽（3266）、森寶（3489）、聯上（4113）、富宇（4907）、坤悅（5206）、亞昕（5213）、德昌（5511）、三豐（5514）、建國（5515）、雙喜（5516）、隆大（5519）、工信（5521）、遠雄（5522）、豐謙（5523）、順天（5525）、鉅陞（5529）、鄉林（5531）、長虹（5534）、大城地產（6171）、達麗（6177）、新潤（6186）、理銘（6212）、富旺（6219）、富裔（6264）、欣巴巴（9906）、潤泰新（9945）、三發地產（9946）

營建-建商產業基本面

圖(15)營建-建商 營收成長率（本站自行繪製）

圖(16)營建-建商 合約負債（本站自行繪製）

圖(17)營建-建商 不動產、廠房及設備（本站自行繪製）

營建-建商產業籌碼面及技術面

圖(18)營建-建商 法人籌碼（日更新）（本站自行繪製）

圖(19)營建-建商 大戶籌碼（週更新）（本站自行繪製）

圖(20)營建-建商 內部人持股變動以及產業面技術分析（月線圖/月更新）（本站自行繪製）

產業面新聞筆記彙整

營建產業新聞筆記彙整

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  2026.04.16：台灣房市出現「死亡交叉」，新成屋數量超過新生兒，且台北市總人口十年減少近一成
  
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  2026.04.16：空屋率高達 10.43%，其中小坪數住宅空置率近兩成，房地產市場供過於求情況嚴重
  
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  2026.04.09：六大代銷龍頭同步表示房市最壞時機已過，銀行貸放彈性增加，自住需求回流
  
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  2026.04.07：房市第 2 戶貸款成數由 5 成放寬至 6 成，有助於成交量回溫及房屋交易平台營運向上
  
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  2026.03.31：央行對新青安補貼延續持保守態度，若 7M26 補貼結束，貸款人利率將立即跳升
  
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  2026.03.31：房市預期維持量縮價平，銀行無立即信用風險，看好中信金、第一金
  
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  2026.03.30：央行放寬房市政策，新青安貸款不計入銀行法上限，且第 2 戶貸款成數上修至 60%，有利買氣回溫
  
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  2026.03.30：房市處於修正期後段，貸款成數鬆綁視為轉佳訊號，預估最壞時期已過，市場朝向軟著陸發展
  
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  2026.03.30：土方去化與報價上漲雖增加約 2% 成本，但對建案工程進度影響有限，整體毛利率仍維持穩健
  
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  2026.03.30：政府近期放寬第二戶房貸放款成數，市場期待政策逐步鬆綁，有助於消化房市短期停滯之銷售率
  
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  2026.03.30：房市受打房政策影響整體偏冷，但雙北精華區商辦與住宅需求仍緊缺，具備較強的抗跌與去化能力
  
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  2026.03.30：現金殖利率飄香營建股吸睛，美伊戰事使資金轉向避險，央行鬆綁貸款帶動市場信心
  
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  2026.03.20：受惠房市政策利多，海悅等營建相關個股獲市場關注
  
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  2026.03.20：央行將第二戶房貸成數上限放寬至6成，有助於舒緩換屋族資金壓力
  
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  2026.03.20：營建類股受政策微調激勵普遍走強，怡華今日盤中強勢漲停
  
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  2026.03.20：央行決議鬆綁第二戶房貸成數至6成，政策利多帶動營建股走勢強勁
  
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  2026.03.24：營建業受惠北士科輝達設廠效應，華固、遠雄等建商具題材，且普遍具備 6% 以上殖利率
  
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  2026.03.23：央行首度鬆綁信用管制，調高第二戶購屋貸款成數，有利於低檔營建股如遠雄、國建
  
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  2026.03.20：維持利率不變，上修 26 年 GDP 至 7.28%，房市管制調升第 2 戶貸款成數上限至 6 成
  
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  2026.03.19：央行鬆綁第 2 戶限貸成數，回應自住換屋需求，市場預期對營建股與房市具正向激勵作用
  
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  2026.03.19：住宅貸款年增率從 11.3% 降至 4.5%，建築貸款降至 1.5%，顯示信用資源過度集中情況已改善
  
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  2026.03.13：美國房市與財政，1M26 新屋開工優於預期但營建許可轉弱，房市受高利率壓制，復甦動能仍屬溫和
  
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  2026.03.13： 2M26 預算赤字持平，利息與軍事支出墊高成本，中期財政改善空間受限於高債務基數
  
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  2026.03.05：全台待售新成屋達 11.21 萬宅創歷史新高，新屋庫存壓力迫使建商降價去化
  
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  2026.03.05：全國空屋數達 98.06 萬宅，空屋率 10.43% 創歷史次高，結構性風險擴散
  
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  2026.03.05：人口連 25 個月負成長，勞動人口長期下滑致購屋需求消失，房市轉為買方市場
  
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  2026.01.21：AI成「吞電怪獸」，鄉林賴正鎰：未來十年是能源黃金期
  
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  2026.01.21：AI的終點是電力，誰掌握能源，誰就能擁有天下，接下來十年將是能源產業發展的黃金期
  
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  2026.01.21：鄉林已成立新事業部門，規畫跨國投資能源供給公司，涵蓋石油、天然氣與乾淨能源
  
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  2026.01.21：能源投資項目第一年可望為集團帶入約新台幣40至50億元營收，未來二至三年有機會成長至200至300億元
  
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  2026.01.21：分析師江慶財指出，營建股近期表現落後大盤，建議投資人若出現反彈時宜採取減碼策略
  
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  2026.01.21：愛山林受房市政策與買氣影響較大，反彈建議調節
  
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  2026.01.21：政策管制與資金面雙重壓力下，營建股短線難有表現
  
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  2026.01.10：第七波信用管制未鬆綁，25 年 買賣移轉棟數恐創 9 年新低，量縮但價格高檔盤整
  
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  2026.01.04：內政部實施土方新制，強制清運車裝 GPS 並改用電子聯單，嚴查不法繞場與虛偽申報
  
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  2026.01.04：處理場容量飽和致清運費暴增 5 至 6 倍，民間工地因無處收容土石方引發大規模停工潮
  
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  2026.01.04：營造成本因新制配套不足屢創新高，業界呼籲政府擴充處理能力以維持產業正常運作
  
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  2025.12.26：市場回溫，營建股喜迎 26 年交屋潮
  
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  2025.12.26：央行未重手打房，新青安核撥回升，26 年不落日，營建股築底反彈
  
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  2025.12.26：國建、華固、遠雄、達麗、潤泰新等，26 年 將迎來交屋潮題材
  
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  2025.12.24：房貸總量回歸內控、新青安不落日！利空出盡、交屋潮加持，潛力營建股出列
  
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  2025.12.24：央行管制政策未鬆綁，但放款集中度改為銀行自主管理
  
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  2025.12.24：金管會於 9M25 鬆綁，新青安貸款額度不計入銀行法72-2條
  
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  2025.12.24：央行宣示不動產放款集中度，日後回歸銀行自主管理
  
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  2025.12.24：新青安2.0的推出，使 26 年 起房市與營建股可望出現生機
  
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  2025.12.24：內政部規劃新青安2.0版，可望延續原方案多項作法
  
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  2025.12.24： 20 年 低利率環境造就房市大漲，23 年 房地產成交量萎縮
  
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  2025.12.24： 8M23 新青安方案，再次導致不動產市場價量齊揚
  
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  2025.12.24：2024.04花蓮大地震引發都更議題，助漲房地產
  
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  2025.12.24：2024.09央行祭出第七波選擇性信用管制，市場信心盡失
  
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  2025.12.24：2025.03央行沒有實施第八波管制，營建指數一度反彈
  
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  2025.12.24：央行房市管制增加彈性，不動產放款回歸銀行自主管理，有助於市場信心回溫
  
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  2025.12.19：央行房市政策沒再出重手！資金秒懂訊號，營建股全面回神
  
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  2025.12.19：央行理監事會後房市政策維持不變，未加碼打房，市場氣氛回溫
  
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  2025.12.19：部分建商年底、26 年初陸續有建案入帳題材，吸引資金回流營建族群
  
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  2025.12.19：華固、潤隆等指標建商表現亮眼，反映市場對建案認列的期待
  
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  2025.12.18：房市管制沒鬆綁明日營建股怎麼走？分析師：不至於有失望性賣壓
  
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  2025.12.18：央行宣布政策利率「連七凍」，選擇性信用管制未鬆綁
  
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  2025.12.18：央行對房市政策態度偏鷹派，對營建產業形成壓抑
  
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  2025.12.18：近期市場關注度較高、資金流入明顯的營建股：長虹、遠雄、華固、冠德、新潤及國建
  
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  2025.12.20：新青安政策將全面檢討調整，在居住正義原則下重新思考，避免既有問題持續存在，預計 1Q26 討論
  
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  2025.12.20：租金補貼納入量的管制，執行面更嚴謹；加大力道推動包租代管，整合租金補貼、包租代管與社會住宅為百萬租屋政策新架構
  
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  2025.12.20：台美關稅談判目標為儘快落地、降低不確定性，談判結果有機會不高於競爭國家，確保產業競爭空間
  
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  2025.12.20：台美談判強調「台灣模式」與「立足台灣、根留台灣」原則，否認外媒報導3,000億美元投資美國數字
  
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  2025.12.20：傳產承受關稅衝擊，政府編列韌性特別預算支持，資源力道不會打折
  
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  2025.12.20：電力供應方面，台電評估到 30 年 前電力供應無虞，政府已開始預作準備，所有規劃以安全為最高原則
  
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  2025.12.19：第七波信用管制不會放寬，貸款集中度仍高於1 10M09底水平，維持現有管制力度
  
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  2025.12.19：行政部門推出輕安2.0政策欲放寬房貸，但央行不太可能配合放寬信用管制措施
  
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  2025.12.19：央行將改為由各銀行自主控管貸款，每月回報央行，逐步調整管制方式
  
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  2025.12.19：房市過熱現象逐漸降溫，有助降低金融體系潛在系統風險，央行樂見房市冷卻
  
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  2025.12.19：台灣通膨指數可能低估，房租指數不準確，央行可能需升息以降低台美利差
  
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  2025.11.26：社群熱度不減！房市買氣降溫、網友聲量仍破289萬則，意藍總座揭三大焦點
  
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  2025.11.26：2025 1H25 全台房市成交量雖下降，但社群討論聲量達289萬則，顯示房市話題仍熱烈
  
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  2025.11.26：意藍資訊總經理楊立偉指出，1H25 房市討論三大主軸為品牌建商、指標建案與重畫區大案
  
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  2025.11.26：新案待售存量創新高至 18.4 萬戶，建商降價壓力累積但有助銷售去化
  
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  2025.11.26：央行三大房市觀察指標顯示房市已冷卻，預期 1H26 不動產信用管制陸續退場
  
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  2025.11.26：信義及海悅代銷營收已止穩回升，房市成交量落底訊號浮現，預期緩步築底回升
  
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  2025.11.26：五大行庫房貸利率自 9M25 開始下降，有利消費者購屋信心回溫
  
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  2025.11.21：分析師：股市被套難買房，營建股面臨缺資金、無題材、籌碼不友善三重壓力
  
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  2025.10.23：政府持續打炒房，高價成交恐引起主管機關關注，未來豪宅貸款鬆綁時程恐將延後
  
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  2025.10.22：建商大老預測未來5年房市難有起色
  
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  2025.10.22：928檔期銷售總金額較 24 年大減近3成
  
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  2025.10.22：各大建商紛紛喊停購地，對市場信心低
  
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  2025.10.22：央行不放水、融資管制致使房市交易量驟降
  
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  2025.10.22：建商普遍認為風險過高，暫緩購地囤地策略
  
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  2025.10.16：中國房市「好房子」政策政策帶動新成屋銷售回溫，重點城市成交量增加
  
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  2025.10.16：政策側重新建案，可能對中古屋市場造成衝擊
  
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  2025.10.16：政府工作報告首次提及「好房子」計劃，各地制定建設指引
  
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  2025.10.16：房企將此政策視為房市復甦的「特效藥」
  
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  2025.10.16：中古屋面臨嚴峻挑戰，可能被市場視為「壞房子」
  
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  2025.10.16：新樓盤高得房率成為變相降價策略，衝擊舊有房產
  
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  2025.10.17：新青安房貸 9M25 起不受銀行法限制，待撥件數與金額大幅下降
  
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  2025.10.17：待撥件數降至5,200件，金額降至566億元，減少逾50%
  
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  2025.10.17：等待撥款時間縮短至約2個月內
  
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  2025.10.17：超過50歲申貸戶數達6,765戶，年收入逾300萬戶數6,737戶
  
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  2025.10.17：財政部長承諾將提出新青安檢討報告
  
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  2025.10.18： 9M25 個人房地合一稅收44.5億元，年減30.3%，主因打炒房政策使房市買氣低迷
  
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  2025.10.18：營利事業房地合一稅收399.6億元，年增37.1%，企業積極購置不動產
  

個股技術分析與籌碼面觀察

技術分析

日線圖：新潤的日線圖數據主要呈現劇烈下降趨勢。日線圖變化幅度適中，趨勢高度可靠，數據相對穩定，代表短期均線死亡交叉向下，賣盤持續湧現。
（判斷依據：成交量的變化（放大或萎縮）需結合價格在關鍵均線附近的行為進行解讀；價漲量增通常確認上升趨勢，價跌量增可能加速下跌，而量縮則可能意味著整理或趨勢轉弱前的觀望。）

圖(21)6186 新潤 日線圖（本站自行繪製）

週線圖：新潤的週線圖數據主要呈現劇烈下降趨勢。週線圖變化幅度較為明顯，趨勢較為可靠，數據波動處於正常範圍，代表週成交量放大伴隨價格下殺，中期下行風險加劇。
（判斷依據：價格與各週期週均線的互動關係，如股價能否有效站穩或突破重要週均線（如20週線、60週線），或是否跌破關鍵週均線支撐，對中期走勢具有指導意義。）

圖(22)6186 新潤 週線圖（本站自行繪製）

月線圖：新潤的月線圖數據主要呈現波動來回振盪趨勢。月線圖變化幅度較為明顯，趨勢存在不確定性，數據波動較為劇烈，代表各週期月均線趨於黏合或平行，等待月成交量出現顯著變化以確認長期方向。
（判斷依據：月線圖的分析結果應與宏觀經濟週期、產業發展趨勢及公司基本面的長期演變緊密結合，以形成最可靠的長期投資決策依據。）

圖(23)6186 新潤 月線圖（本站自行繪製）

籌碼分析

三大法人買賣超

• 外資籌碼：新潤的外資籌碼數據主要呈現波動來回振盪趨勢。外資籌碼變化幅度較為明顯，趨勢存在不確定性，數據波動較為劇烈，代表外資買賣超金額互見，多空力道均衡。
  （判斷依據：外資的累計買賣超是觀察國際資金流向及對個股長期看法的關鍵指標。）
• 投信籌碼：新潤的投信籌碼數據主要呈現穩定來回振盪趨勢。投信籌碼變化幅度相對溫和，趨勢存在不確定性，數據相對穩定，代表投信持股水位穩定，等待明確信號。
  （判斷依據：持續買超可能代表投信看好公司成長性、季報表現或特定題材發酵。）
• 自營商籌碼：新潤的自營商籌碼數據主要呈現穩定來回振盪趨勢。自營商籌碼變化幅度相對溫和，趨勢存在不確定性，數據相對穩定，代表自營商（自行買賣）與避險部位調整相對平衡。
  （判斷依據：觀察自營商買賣超的變化，有時可間接了解市場上特定權證的熱度或某些事件型交易的活躍程度。）

圖(24)6186 新潤 三大法人買賣超（日更新/日線圖）（本站自行繪製）

主力大戶持股變動

• 1000 張大戶持股變動：新潤的1000 張大戶持股變動數據主要呈現穩定來回振盪趨勢。1000 張大戶持股變動變化幅度相對溫和，趨勢存在不確定性，數據相對穩定，代表大戶持股水位持平，多空力量均衡。
  （判斷依據：此數據通常每週公布一次，適合用於觀察中長期籌碼趨勢的演變。）
• 400 張大戶持股變動：新潤的400 張大戶持股變動數據主要呈現穩定來回振盪趨勢。400 張大戶持股變動變化幅度相對溫和，趨勢存在不確定性，數據相對穩定，代表中實戶持股水位穩定，市場多空暫無明顯方向。
  （判斷依據：持有400張以上大戶（常被視為中實戶或超級大戶的門檻之一）的人數變化，提供了另一個觀察籌碼流向的維度。）

圖(25)6186 新潤 大戶持股變動、集保戶變化（週更新/週線圖）（本站自行繪製）

內部人持股異動

公司經營者持股異動情形：該數據主要分析新潤的公司經營團隊持股變動情形，不同經營管理人由不同顏色區線來標示，並且區分經營管理者身份，以視別籌碼變動的重要性。灰色區域則是綜合整體增減量的變動情形。

圖(26)6186 新潤 內部人持股變動（月更新/月線圖）（本站自行繪製）

研究總結與未來展望

未來發展策略與展望

新潤興業對未來 3 至 5 年的營運前景保持樂觀，已制定完整的發展藍圖，涵蓋新案開發、土地儲備及營運目標。

短中期發展計畫（2025-2027）

• 建案完工入帳：2025 年預計有「擎天森林」(總銷 54.6 億) 及「新潤青樺」(總銷 39 億) 兩大指標案完工交屋，將持續挹注營收。2026-2027 年則有「新潤 Double」、「森中央」、「新潤 RIVER ONE」、「士科大院」等案接力完工，總計 2025-2027 年預定完工總銷金額達 210-214 億元。

• 新案推出：計畫於 2025 年推出桃園中壢「新潤潤青」合建案、新北林口「世界都心」共同興建案，以及板橋「新潤世界城」都更案。

• 重點項目：台北市北士科「士科大院」（新潤分回 77 億，預計 2027 年完工）為未來重點開發項目。

土地儲備策略

為確保未來案源穩定，新潤積極進行土地儲備：

• 購地：2024 年斥資 8.17 億元購入新北市林口區力行段約 501.48 坪土地。

• 合建/都更：簽訂桃園中壢、新北市板橋江翠、台北市大同區秝新公司土地等三筆合建案。持續布局合建、危老、都更及公辦都更。

• 授權額度：董事會通過授權董事長在 50 億元額度內執行購置土地，展現積極擴張企圖。

營運目標與展望

• 2024 年已達成營收 91 億元、EPS 5.63 元的歷史新高紀錄。

• 法人預期，隨「擎天森林」、「新潤青樺」等大案於 2025 年陸續交屋，營收動能可望延續。

• 公司強調精準掌握營建成本控管，維持建案利潤率，提升企業競爭力。

重點整理

• 成功轉型與聚焦：新潤興業由 IC 設計成功轉型為專注北台灣房地產開發的建商，核心業務明確。

• 品牌價值提升：以「潤建築」品牌主打健康、智慧、高品質住宅，並透過「心建築 2.0 PLUS」持續升級。

• 營運績效亮眼：2024 年營收、獲利、EPS 均創歷史新高，展現強勁的經營實力。

• 未來展望正向：未來三年在手完工案量達 210 億元以上，加上持續推案與積極儲備土地，中長期營運動能無虞。

• 財務策略穩健：採取不囤地、重視現金流的策略，並維持高股利配發率回饋股東。

• 市場應變能力：能靈活因應房市政策與市場趨勢，調整產品策略與開發模式，維持競爭力。

總體而言，新潤興業憑藉精準的市場定位、優質的產品規劃、穩健的財務操作及充足的未來案量，已在競爭激烈的北台灣房市站穩腳步，未來發展值得持續關注。

參考資料說明

最新法說會資料

1. 法說會中文檔案連結：https://mopsov.twse.com.tw/nas/STR/618620241226M001.pdf
2. 法說會影音連結：http://irconference.twse.com.tw/6186_3_20241227_ch.mp4

公司官方文件

1. 新潤興業股份有限公司 法人說明會簡報 (日期未特定，綜合各期資訊)

本研究參考法說會簡報中有關公司沿革、營運版圖(27)自有品牌、建案規劃、財務概況及未來展望等資訊。

1. 新潤興業股份有限公司 各年度財務報告 (2023, 2024)

本文的財務分析數據，如營收、獲利、EPS、股利等，主要依據公司公告的年度及季度財務報告。

1. 新潤興業股份有限公司 官方網站公開資訊

參考公司網站關於品牌理念、產品特色、建案介紹等內容。

研究報告

1. 第一金證券投資顧問股份有限公司 研究報告 (2025.02)

參考該報告對營建股的整體看法及對新潤的評價。

1. 各大券商研究報告 (日期未特定，綜合觀點)

參考市場法人對於新潤營運展望、營收預估及目標價的看法。

新聞報導

1. 經濟日報、工商時報、自由時報財經版、鉅亨網、MoneyDJ 理財網、Yahoo 奇摩股市、聯合新聞網、房地王新聞、好房網 News 等媒體報導 (2024.11 – 2025.04)

本文引用上述媒體關於新潤興業近期營收公告、建案完工進度、土地交易、法人說明會內容、股價表現、市場分析及突發事件（如工地火警、交易案破局）等相關新聞報導。

網路資料平台

1. 股市資訊網站 (如 Yahoo 奇摩股市、鉅亨網、MoneyDJ、NStock、StatementDog、StockFeel 股感、PressPlay 等)

參考上述平台提供之公司基本資料、股東結構、股利政策、歷史股價、即時新聞、營收數據及市場評論等資訊。

1. 公司評價與分析網站 (如 Vocus 方格子、AlphaLoan 等)

參考相關平台對新潤興業的深度分析文章，包含財務結構、經營策略、競爭優勢等觀點。

註：本文內容主要依據截至 2025 年 4 月的公開資訊進行分析與整理。所有財務數據及市場分析均來自公開可得的官方文件、研究報告、新聞報導及網路資訊平台。

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