三地開發 (1438)：南台灣軌道經濟與綠能轉型的地產巨擘

圖(1)個股筆記：1438 三地開發（圖片素材取自個股官網）

更新日期：2026 年 08 月 08 日

主要業務

公司概要與歷史沿革

三地開發地產股份有限公司（股票代碼：1438）原名為裕豐國際開發股份有限公司，創立於 1955 年 10 月 11 日，初期以紡織及管路運輸為營運核心。隨著台灣產業結構變遷，公司於 2010 年進行重大策略調整，中止紡紗業務，全面轉型投入營建土地開發領域。

2019 年，南台灣知名土地重劃大亨、三地集團董事長鍾嘉村先生透過旗下公司取得裕豐經營權，正式入主。2020 年，為反映經營主體與未來發展方向，公司正式更名為「三地開發地產股份有限公司」，象徵企業發展進入新篇章。公司總部遷移至高雄市苓雅區，目前實收資本額為新台幣 9.12 億元（含私募普通股 2 億元）。

三地集團自 2008 年創立以來，以南台灣市地重劃起家，迅速擴展事業版圖，涵蓋建築、交通（嘉義客運、高雄客運、府城客運）、油品（北基國際）、休閒觀光（大鵬灣觀光遊艇、高仕高爾夫）及食品（乖乖）等多個領域，展現多元化經營實力。三地開發地產作為集團在地產開發的核心平台，承襲集團資源並專注於本業發展，成功蛻變為三地集團旗下的地產旗艦企業。

圖(2)公司沿革（資料來源：三地開發公司網站）

核心業務與產品結構

三地開發地產的核心業務聚焦於房地產開發與相關服務，主要業務內容包括興建商業大樓、工業大樓及住宅社區，不動產租賃與銷售，以及土地開發與整合。公司產品結構已由早期的管路運輸完全轉型為不動產開發，具體可分為以下三大類：

1. 住宅產品（核心）：

涵蓋首購型大樓、換屋型住宅及部分透天產品。近期重點在於配合南台灣「半導體廊道」議題，開發鄰近科學園區或捷運站點的住宅。公司常使用系列化命名來建立識別度，例如「艾美」系列（如《艾美綻》、《艾美具有》、《艾美首賦》等），是其近年在高雄、台南地區最具代表性的住宅品牌系列。

1. 商業地產與聯合開發案：

積極參與政府的捷運土地開發案（TOD），例如高雄捷運 O13、Y10 站聯開案，該類產品包含商辦、店鋪與住宅的複合式開發。

1. 土地開發與重劃：

憑藉集團背景，公司具備強大的土地整合能力，除了自行興建銷售外，部分開發案亦涉及土地價值的提升與處分。

上下游關係與經營模式

三地開發處於房地產開發產業的中游，其產業鏈位置明確：

• 上游資源取得與規劃：

土地來源包括政府公開標售案、民間地主整合、以及母集團長期累積的土地儲備。建築設計與規劃則委託建築師事務所進行空間規劃、景觀設計及結構工程設計。融資管道主要依賴銀行體系的土建融貸款。

• 中游開發與興建：

公司負責建案的整體時程、預算控管及品質監督。雖然三地開發本身為建設公司，但實際興建工程多發包給專業營造廠。三地集團旗下擁有相關營造資源，可進行內部垂直整合，確保施工品質與進度。

• 下游銷售與服務：

委託專業代銷公司或由內部團隊進行房屋銷售。建案完工交屋後，移交給物業管理公司或管委會，最終服務一般購屋大眾及法人投資者。

三地開發的經營模式具備強烈的「集團化」色彩。透過集團資源整合模式，公司能取得地理位置優越、具開發潛力的土地，並在新建案中導入「三地能源」的電動車充電解決方案，或結合集團旗下的休閒資源作為行銷賣點。此外，公司積極參與公部門合作，由單純的買地建屋，轉向參與大型政府合作案，如捷運聯合開發與都更危老重建。

產品技術與護城河

對於房地產開發商而言，技術體現在土地整合技術、資源整合能力以及綠能建築應用。

1. 綠能與智慧建築整合技術：

結合集團旗下「三地能源」與「特爾電力」，三地開發在新建案中領先業界導入全區電動車充電管理系統（EMS），解決老舊社區難以安裝充電樁的痛點。同時利用集團在太陽能光電的技術，在建案頂樓或公共區域整合發電系統，降低社區公共電費，達成節能減碳。

1. TOD 規劃技術：

公司具備處理複雜捷運聯合開發案的技術能力。該類開發涉及捷運結構安全、人流動線整合及高難度的共構施工技術，並非一般中小型建商所能勝任。

1. 大面積土地重劃與整合技術：

三地集團的核心基因在於土地重劃。包含對法規的精準解讀、地主溝通整合、以及將荒地轉變為具備公設與機能之建築用地的規劃能力。

公司的技術護城河由集團生態系構成。龐大的土地儲備讓三地開發在定價與毛利空間上比競爭對手更具彈性。垂直與水平整合的生態系，涵蓋營造施工、能源供應、交通運輸到觀光休閒，創造出跨產業的整合能力。頻繁取得高雄捷運聯開案，突顯其在財務實力、履約能力及大型工程管理上已獲得政府認可，形成資格壁壘。

營收結構

營收組成分析

根據財務資料，三地開發地產的營收高度集中於營建本業。營建業務貢獻營收占比高達 95% 以上，主要包含成屋銷售（舊案餘屋）與預售案依完工比例或完工交屋認列之收入。其餘 5% 以下來自租賃及其他收入，包含持有之商用不動產租金、停車場管理或早期殘留之零星業務收入。

營建股的營收受建案完工交屋期影響極大。當年度若有大型建案完工入帳，營收會出現爆發性成長；若處於施工期，則營收主要來自餘屋去化。隨著公司標下多個捷運聯開案與大型都更案，預期未來 3-5 年的營收結構將加入更多複合式開發與商場租賃的成分，以增加長期穩定的現金流。

區域市場與產能分配

三地開發的業務具有極強的在地性，其營收完全來自台灣本土市場，並未涉足海外市場。營運範圍鎖定在台灣南部地區，以高雄市和台南市為兩大核心市場。

• 高雄地區：佔比約 60%-70%。重點區域包括楠梓、橋頭、苓雅、三民區及捷運沿線。由於多個大型指標案（如艾美系列、聯開案）皆位於高雄，因此佔營收比重最高。

• 台南地區：佔比約 20%-30%。主要佈局於台南市精華區及鄰近科學園區之區域，隨著台南房市熱絡，此區域佔比有持續上升趨勢。

• 其他地區：佔比約 5%-10%。包含早期於北部或中部留存的零星資產處分或餘屋銷售。

在產能分配方面，產能通常依據開發階段進行分配。目前產能分配估計如下：

住宅開發案以「艾美系列」為主，是目前最主要的產能分配。捷運聯開案雖然開發週期較長，但單案總銷金額龐大。商辦及其他包含部分建案中的店面、商辦空間或餘屋處分。

土地儲備與建案概況

土地為房地產開發的關鍵原物料。三地開發的土地取得策略多元，主要包括自有土地開發、政府標售、仲介合作以及合建分售與都更危老重建。公司選地注重地段潛力，考量交通便捷性、周邊生活機能、區域發展前景等因素。

以下為公司主要建案資訊：

銷售中建案

建案名稱	地區位置	基地面積[坪]	開工日期	完工日期	規劃戶數	預計總銷[仟元]	銷售率
松花苑 II 期	高雄市林園區	1,254	2021年Q2	2022年底	38	465,000	100%
艾美館 No.8	台南市安南區	835	2021年Q2	2024年Q4	142	1,885,730	67%
艾美 MOMA II 期	高雄市小港區	586	2022年Q3	2025年Q3	88	928,441	95%
艾美國際城	高雄市三民區	2,140	2022年Q3	2028年Q4	643	13,856,320	39%
艾美新時代	台南市東區	1,649	2023年Q2	2027年Q3	293	3,287,440	98%

備註：高雄三民區「艾美國際城」為南台灣最大危老都更案，總銷約 120-140 億元。

未開案建案

建案名稱	地區位置	基地面積[坪]	預計開工	預計完工	規劃戶數	預計總銷[仟元]	備註
艾美御之苑	台南市中西區	1,521	2024年Q2	2029年Q2	232	4,420,980	尚未開案
海前段透天	台南市安南區	157	2024年Q1	–	4	120,000	合建分售
艾美新時代 II 期	台南市東區	1,926	2024年Q3	–	412	5,567,520	地上權住宅

特殊合作案

案名	合作夥伴	地區位置	開發內容	規模	進度
九份子建案	–	台南市九份子區	住宅大樓	總銷 20 億元以上	預計 2024 年底完工交屋
金城段豪宅案	泰嘉、清景麟	台南市金城段	豪宅及店面	基地 1,582 坪	已啟動 (2024.09)
仁德廠辦大案	京城建設	台南市仁德區	廠辦大樓	總銷預估 360 億元	預計 2024 年底取得建照
海洋之心	南仁湖、國城	台南市安平港區	觀光休閒開發	–	目標 2026 年動工
AI 慕光城	清景麟地產	高雄市前鎮區	商辦、住宅、飯店	總銷預估 420 億元	規劃中

重大事件

營運與財務表現轉折

營建業的營收認列特性導致營收波動較大。三地開發地產因建案完工交屋時程影響，曾出現單月零營收的狀況，例如 2024 年 11 月至 2025 年 2 月連續數月合併營收掛零，主因是該期間無新建案完工交屋入帳。2023 全年亦因交屋空窗期影響，呈現虧損 1.41 億元。

然而，隨著建案陸續完工，營運迎來顯著轉折。根據最新公告，三地開發 2025 年 12 月合併營收達 2.71 億元，呈現爆發性成長。此數據突顯公司已步入建案入帳的高峰期，台南九份子等建案的完工交屋為營收帶來實質貢獻。

在財務結構方面，為支應龐大的土地款與營建工程款需求，公司積極運用財務工具籌措資金。2022 年簽署 65 億元聯貸案，用於支應「艾美國際城」。2024 年 7 月董事會決議發行國內第一次有擔保可轉換公司債，發行總額上限 10 億元，轉換價格定為每股 57.50 元。相關資金的挹注對於維持公司營運流動性及支持未來建案開發發揮關鍵作用。

擴大土地儲備與大型聯開案

三地開發近期最受市場關注的擴張行動是成功標下兩大指標性捷運聯開案，標誌著公司從區域型建商正式跨入大型城市開發商的行列：

1. 高雄捷運橘線 O13 大東站聯開案：與國城建設組成聯合體標下。該案基地面積廣大，預計興建多棟住宅與商業大樓，總銷金額估計高達數百億元規模。

2. 高雄捷運黃線 Y10 站聯開案：同樣為大型軌道經濟開發案。透過與捷運站體共構，開發高單價的住宅與商務空間，進一步墊高公司的營收天花板。

此外，公司持續擴充精華區土地儲備。2025 年 3 月，三地開發以 8.7 億元購入「湖水岸汽車旅館」舊址，作為「艾美御之苑」預售案基地。此舉展現公司在台南精華地段持續深耕的決心。

綠能事業與集團綜效發酵

為追求永續經營與多元成長動能，三地開發地產透過集團子公司積極布局再生能源與綠色交通領域，並將相關技術整合至建案中。

子公司三地能源（股票代碼：6946）為集團發展綠能事業的核心平台。截至 2025 年中，三地能源已完成 11 座太陽光電案場建置，累計商轉容量達 131MW，目標每年新增至少 50MW 發電量，長期目標設定為 1GW。在儲能方面，已取得 186MW 儲能建置許可，並啟用 16MW 配電級儲能場域。電動車充電品牌「特爾電力」已建置 83 座環島充電站，為全台前五大 EV 快充站。

另一子公司北基國際（股票代碼：8927）亦展現強勢成長。2024 年營收突破百億元，達 125.41 億元（年增 62.91%），稅後純益 4.75 億元，每股盈餘（EPS）1.29 元，皆創歷史新高。北基的營收結構中，油品佔比 59.09%，土地建設佔比 33.22%，綠色能源佔比 7.69%。北基在屏東的「艾美城品」預售屋於 2025 年第一季陸續交屋入帳，帶動 2025 年前五月累計合併營收達 42.88 億元，創歷年同期次高。

集團在綠能與土地建設的成功經驗，為三地開發地產的建案提供了強大的附加價值。新建案導入全區 EMS 電動車充電管理系統與太陽能發電設備，打造差異化產品，將能源管理納入建築標配。

競爭態勢變化

南台灣房地產市場競爭激烈，主要競爭對手包括興富發、京城建設、永信建設、華友聯及達麗等。

• 興富發持續在高雄特貿三及楠梓、橋頭等區域大規模推案，以高容積率開發超高層住宅，提供低首付方案，對首購型產品造成價格擠壓。

• 京城建設積極推動農十六、美術館區的精華地段開發，並增加頂級商辦比例，限制了三地開發在傳統豪宅區的擴張。

• 永信建設維持先建後售模式，在限貸令環境下對保守型買家具吸引力。

• 達麗與華友聯在橋頭科學園區與台南高鐵特區大規模推案，導致區域產品同質化競爭加劇。

面對競爭，三地開發採取避開紅海、深耕藍海的策略。強化捷運聯開案的技術與政府關係，該類案場具備獨佔性，受一般區域競爭影響較小。同時利用能源整合與交通整合作為產品標配，吸引對未來科技生活有需求的特定客群。

未來展望

營運策略與發展藍圖

三地開發地產正處於質變與量變的關鍵階段，未來幾年的營運重心將圍繞以下方向：

1. 確保建案順利完工交屋：

重點關注台南九份子、艾美館 No.8 等即將完工建案的交屋進度，以實現營收認列。隨著在手案量進入完工期，預期未來 2-3 年將迎來獲利高峰。

1. 加速銷售中建案去化：

持續推動艾美國際城、艾美新時代等大型建案的銷售。利用南台灣半導體產業帶動的剛性需求，精準對接科技新貴與在地工程師的購屋需求。

1. 轉型商辦與廠辦市場：

逐步降低純住宅推案比例，增加商用不動產及廠辦的開發比重。例如高雄 AI 慕光城及台南仁德智慧科技園區，以分散單一市場風險並掌握產業轉型商機。

1. 深化軌道經濟與綠能整合：

全力推進高雄捷運 O13、Y10 聯開案，將其打造為結合交通轉乘、公共設施與居住商業機能的指標性項目。同時，持續在新建案中深化綠能社區概念，提升品牌溢價。

競爭優勢鞏固

三地開發的競爭優勢建立在集團生態系資源之上。母集團的土地重劃背景確保了低成本且精華地段的土地來源。結合集團內的營造體系與物業管理，提供一條龍服務。在淨零排放趨勢下，三地能源與特爾電力的技術支援，使公司能打造具備全社區電動車充電管理與光電系統的節能住宅。此外，公司具備處理複雜捷運共構工程的能力，並深諳南部人的居住習慣與地方政府政策走向，形成難以模仿的競爭護城河。

潛在風險與挑戰

儘管前景看好，公司營運仍面臨多項潛在風險：

1. 房市政策與信用管制風險：

政府持續推行《平均地權條例》及央行的信用管制（限貸令）。若政策力道加劇，導致購屋者貸款成數不足或觀望情緒濃厚，將拉長案場的銷售週期，增加資金回籠壓力。

1. 營建成本與勞動力短缺：

南台灣大型公共工程與民間廠房同步動工，導致搶工、搶料現象嚴重。原物料價格波動與工資上漲將直接壓縮預售案的淨利潤。若工期因缺工而大幅延宕，將增加利息支出與管理費用。

1. 高槓桿經營的財務壓力：

參與大型捷運聯開案需要龐大的前期資本支出。在相對高利率的環境下，高額的融資利息將增加財務負擔。公司需妥善管理現金流，避免房市景氣反轉帶來的流動性風險。

1. 區域競爭激烈化：

競爭對手在南台灣加碼布局，當產業熱區在短時間內湧入大量供給時，可能引發價格戰，對公司的去化速度造成考驗。

整體而言，三地開發擁有極佳的戰略位置與資源，若能平穩度過營建成本波動與政策調控期，將有望成為南台灣房地產市場的領導品牌，從區域建商成功轉型為城市開發龍頭。

參考資料

1. 三地開發地產股份有限公司 2023 年及 2025 年法人說明會簡報。本研究參考法說會簡報的公司基本資料、財務數據、營運概況及未來推案規劃。

2. 三地開發地產股份有限公司近期財務報告與營收公告。本文的財務分析，如營收結構與近期單月營收表現，主要依據相關公開數據。

3. 三地能源股份有限公司及北基國際股份有限公司相關公告與新聞報導（2024-2025）。參考子公司在綠能業務、油品事業及土地建設的發展現況與營運績效。

4. 公開資訊觀測站重大訊息公告。參考公司發布的發債計畫、土地交易（如購入湖水岸汽車旅館）、捷運聯開案得標等近期動態。

5. 財經媒體與產業研究報告（2024-2026）。綜合參考關於南台灣房地產市場趨勢、競爭對手動態、半導體廊道效應及軌道經濟發展的專業分析。

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